Серед квартир, що продаються на ринку, зустрічаються ті, що переходили у спадок. Об'єкти ці мають серед учасників ринку погану славу. Справа тут, звичайно, не в привидів. Той факт, що продає вам квартиру спадкоємець каже, що він - єдиний, і інших претендентів немає, як з'ясовується, нічого не означає. Уявіть - ви придбали квартиру у людини, яка отримала її у спадок, спокійно в ній живете, і раптом як чорт із табакерки вискакує чоловік, який оголошує себе ще одним спадкоємцем купленого вами житла. Що тоді? На цей (і суміжні з ним) питання і спробує відповісти Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru.
Якщо ж заповіту немає, або суд визнав його недійсним (теж, до речі, прекрасна лазівка), то тоді відбувається за законом. Є поняття «черговість спадщини» - спадкоємці діляться на кілька черг, перерахованих в ст. 1142-1145 і 1148 ЦК. Перша черга - це діти, дружина і батьки спадкодавця. Друга - брати і сестри. Третя - брати і сестри батьків (дядька й тітки). І так далі, до сьомої черги - чим більше номер, тим більш далекі родичі. А загальний принцип зводиться до того, що пріоритет віддається найближчим з родичів, саме вони успадковують майно між собою в рівних частках, а наступні черги не отримують нічого. Є в наявність вдова і син спадкодавця - вони ділять спадщину між собою. Якщо ж є син і брат - успадковує тільки син, а братові (його черга далі) НЕ належить нічого.
На друге за частотою місце можна поставити батьків. «Ситуація, яка іноді зустрічається, - каже Вероніка Панкова, голова Комітету МАР щодо захисту прав споживачів, гендиректор агентства« Пенати ». - Батьки абсолютно не цікавляться своїми дітьми, не платять аліментів. А потім, якщо ці діти померли раніше за них, пред'являють права на їх майно ».
Бувають і історії за участю братів і сестер. «Реальна ситуація, з якою ми недавно зіткнулися, - розповідає Вероніка Панкова. - У Москві жили дві сестри, а їх брат - в іншому місті. Одна з жінок померла, і успадковувати її квартиру повинні б були сестра і брат. Але москвичка вирішила зробити інакше: вступила в спадщину, повідомила нотаріусу, що інших спадкоємців немає. А сама цілих три роки водила за ніс брата: розповідала, що у сестри все в порядку, передавала привіти ».
Він може з'явитися і через 10 років
Ну добре, з тим, що несподівані спадкоємці можуть з'явитися - ми розібралися. Але чому вони з'являються іноді так пізно - буває, що і через 5-6 років після продажу квартири? Тут справа в тому, що ст. 1154 ЦК України встановлює, що заяву про прийняття спадщини має бути подана «протягом шести місяців з дня відкриття спадщини» (так юридичною мовою делікатно називається смерть спадкодавця). Але вже слідом іде ст. 1155 де йдеться про те, що термін може бути відновлений, «якщо спадкоємець не знав і не повинен був знати про відкриття спадщини або пропустив цей строк з інших поважних причин». Такий спадкоємець повинен звернутися в суд «протягом шести місяців після того, як причини пропуску цього терміну відпали».
«Як поважних причин, - говорить Ольга Іріч, заступник начальника юридичного відділу отделеніяООО« Інвестиційна компанія МГСН », - суди визнають важку хворобу, безпорадний стан, неграмотність і т.п.».
Але самий бронебійний аргумент - «не знав». Уявімо собі ситуацію: у померлого в Москві людини десь в Хабаровську є позашлюбна дитина, якому в даний момент 5 років. Дізнатися про те, ким був його батько, і що від цього батька залишилася квартира, ця дитина може і через 20 років - і тоді він, строго за законом, буде мати право приїхати в Москву і заявити свої права.
Тому-то терміну, після закінчення якого покупець квартири міг би обтерти з чола нервовий піт і сказати, що поява несподіваних спадкоємців тепер виключено, в принципі не існує. «Можна говорити про те, що перший рік дуже тривожний, а після закінчення 3-5 років ймовірність такого випадку різко знижується, - каже Вероніка Панкова (« Пенати »). - Але теоретично нічого не можна виключати ні через 10 років, ні через 20 ».
У житті все, на жаль, інакше. «Висунути претензії до нинішнього власника - це для ошуканих спадкоємців часто єдиний шанс щось отримати, - каже Максим Каталов, директор Агентства нерухомості нового типу« Відкрита Компанія ». - З родичів гроші струсити ой як не просто, а квартирка - ось вона, в цілості й схоронності ».
Що вимагають: квартиру або гаманець?
Претензії пред'являють, і саме на квартиру, підтверджує Вероніка Панкова ( «Пенати»). «Бувають ситуації, коли ошуканий позивач задовольняється тим, що отримує з нинішнього власника нерухомості якісь гроші. Але буває і так, що він ставить питання дуже жорстко, вимагаючи тільки квартиру. Пояснення просте: ціна на нерухомість за останні кілька років сильно зросла. Те, що продавалося колись за 50 тис. Дол. (І, відповідно, частку цієї суми і може вимагати зі своїх родичів ошуканий спадкоємець), сьогодні коштує 200 тисяч. І суди, на жаль, іноді приймають рішення про виселення - я знаю такі прецеденти ».
Що робити покупцеві?
В цілому захиститися непросто - тим більше, що протилежна сторона демонструє винахідливість і знання законів. «У мене іноді з'являється відчуття, що між спадкоємцями існує справжній змову, - каже Вероніка Панкова (« Пенати »). - Ось недавня ситуація: у померлого в Москві людини були син в одному місті і племінник в іншому. За спадщиною першим завбачливо приїхав племінник, а син «чекав у засідці» до того моменту, поки квартира буде продана. Про те, що він все прекрасно знав, говорить той факт, що за спадком він звернувся до нотаріуса у себе в Хабаровську за день до закінчення шестимісячного терміну ».
Але купуючи квартиру у спадкоємця, захиститися все ж можна, якщо дотримуватися стандартні на ринку правила безпеки. Все перевіряти, не соромитися задавати різні питання, намагатися отримати побільше всіляких паперів. «Якщо квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину, ми завжди беремо від продавця нотаріально завірене зобов'язання, - каже Ольга Іріч (МГСН). - Суть цього документа зводиться до того, що продавець гарантує, що йому невідомо про інші спадкоємців, а в разі їх появи він зобов'язується врегулювати з ними всі фінансові питання самостійно, не залучаючи нового власника ».
«Сумлінність - це той предмет, який доводити покупцеві, в общем-то, не треба, - зазначає Максим Каталов (« Відкрита Компанія »). - Але всілякі довідки, декларації та документи підтверджують, що питання вивчалося, і ніяких причин для відмови від угоди виявлено не було. І навпаки, якщо будуть виявлені факти, що покупець знав або міг знати про проблему, але все ж купив квартиру, а, можливо і зловжив ситуацією (наприклад, купив за низькою ціною) - в цьому випадку покупець може позбутися свого статусу «добросовісного набувача» .
Тут - це ми вже від себе - можна додати, що не так давно ми писали про «сумлінному набувача», і багато в тій статті перегукується з сьогоднішньою темою. «Угода: бійтеся стати« сумлінним набувачем ».
РезюмеІнтернет-порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Захищатися від явища несподіваних спадкоємців потрібно на етапі покупки і не пізніше. І приймати на цьому етапі головне рішення - купувати квартиру або не купувати. Але перш - постаратися витрусити з продає квартиру спадкоємця якомога більше інформації і вимагати гарантій.
Купувати квартиру можна, якщо:
- продавець дає нотаріально оформлене зобов'язання, що зі своїми родичами розбереться сам.
Варто відмовитися від покупки, якщо:
- продавець не вселяє вам довіри, явно щось темнить з приводу своїх родичів і не хоче давати ніяких гарантій;
- пропонує квартиру за явно заниженою ціною, яких немає на ринку.