джерело фотографії
Експерти ринку нерухомості неодноразово попереджали споживачів про ризики придбання не повноцінної кімнати в комуналці, а частки в квартирі. Проте «четвертинки» як і раніше користуються попитом, і бази даних містять не маленький обсяг подібних пропозицій. Сьогодні Віра Семенова, член експертної ради Гільдії ріелторів Москви, генеральний директор компанії «МЕТР РОШЕ-Захід», спеціально для RussianRealty.ru розповідає про деякі нюанси цього складного процесу, які повинен врахувати покупець частки, щоб не потрапити в халепу.
- Віра Анатоліївна, що з себе представляє куплена частка відповідно до букви закону? Чи правильно, що людина, яка купила частку в квартирі, став співвласником і має повне право користуватися всіма наявними приміщеннями?
- Не зовсім так. Розмір частки залежить від кількості співвласників. Як приклад візьмемо двокімнатну квартиру і колишнього подружжя без дітей. Суд може «прирівняти» частку кожного з них до тієї чи іншої кімнаті, тобто встановити порядок користування, а не володіння. Однак це не означає, що при вирішенні одного з подружжя продати свою частку, він продасть кімнату. Попереднє рішення суду не поширюється на нових содольщіков. Як тільки співвласник змінюється, потрібно знову йти в суд, який може переглянути своє рішення на користь іншого співвласника. Те ж саме загрожує при збільшенні складу сім'ї, наприклад, народження дитини.
Пояснення тут просте. У переважній більшості випадків частка права не збігається з часткою кімнати в загальній площі квартири. Виходить, частка в квартирі - предмет абстрактний, тому і продається за заниженою вартістю.
- Якщо все настільки хистко, хто ж вирішується на подібні експерименти зі своєю психікою? Виходить, частку продають ті, хто не зумів домовитися зі своїми родичами полюбовно. Не факт, що новий співвласник зможе.
- Через відносно низьких цін частки набувають, як правило, найменш забезпечені покупці, які поки не можуть купити кімнату в комуналці або окрему однокімнатну квартиру.
- Як правило, частки набувають з метою подальшого викупу квартири цілком або прописки. У першому випадку серед покупців переважають, швидше за все, молодь або люди середнього віку. Словом, ті, кому поки не вистачає коштів ні на кімнату, ні, тим більше, на однокімнатну квартиру. До того ж, ситуацію ускладнив нещодавній фінансову кризу, коли банки відмовилися кредитувати кімнати, і взагалі посилили вимоги до позичальників.
Для прописки набувають частки, особливо маленькі, в основному приїжджі громадяни з регіонів України та країн СНД. Справа в тому, що відповідно до закону новий співвласник може зареєструватися в квартирі за наявності в його власності частки будь-якого розміру і для цього йому не потрібно питати згоди інших содольщіков. Зазначу, щодо членів його сім'ї вимоги законодавства інші - наприклад, щоб прописати кого-то з родичів, йому потрібно буде оформити нотаріально завірена згода всіх співвласників, крім дітей до 18 років.
- Невже різниця між ціною на кімнату і частку настільки істотна, що, наприклад, молода пара готова терпіти побутові негаразди з сусідами замість того, щоб взяти іпотечну однушку?
- На вартість частки впливає безліч факторів: її розмір, метраж квартири, терміновість продажу, тип будинку, рік побудови, розташування, поверх, кількість власників, зареєстрованих і проживаючих у квартирі осіб та багато іншого. У більшості випадків ціна частки занижена значно. Наприклад, якщо ціни на кімнати в середньому 2,5 млн. Рублів, то виручити, наприклад, за 1/3 квартири можна максимум 1,5 млн. Рублів. Різниця в мільйон, по-моєму, істотна.
- Наскільки велика ймовірність, при покупці часткою зіткнутися з шахраями?
- При купівлі-продажу частки не доводиться говорити про шахрайство в тому вигляді, в якому ми спостерігаємо його в сегменті реалізації вторинки. Тут проблема іншого роду і становить небезпеку не для покупця, а для інших співвласників. Не рідкісні випадки, коли продаж частки пов'язана з непримиренної ситуацією між власниками (розлучення, поділ майна, спадщина). Продає частку бажає «якомога сильніше насолити» співвласникам. Логіка проста, купуємо частку, потім викуповуємо інші. Таким чином, покупка квартири частинами обійдеться значно дешевше, ніж покупка квартири цілком. Інше питання - яким чином буде відбуватися викуп решти часткою, власники яких не готові до продажу.
- Повернемося до процесу продажу. Припустимо, громадянин пригледів квартиру, в якій він викупить частку. У чому може виявитися перша заковика?
- Складнощі можуть виникнути у продавця частки, який відповідно до закону 250 ГК України повинен отримати письмовий, завірений нотаріусом відмова содольщіков від купівлі частки, інакше угода може бути оскаржена в суді. Це називається «дотримання права переважної покупки». Однак не завжди відомі контакти другого співвласника. Він може виїхати з країни, знаходиться в місцях позбавлення волі або просто ухилятися від отримання повідомлення про майбутній продаж частки.
- Якщо співвласник ухиляється від отримання повідомлення, чи можна якось вийти з ситуації з меншими втратами? Іншими словами, які дії передбачені законом?
- Згідно із законом, повідомлення про майбутній продаж має бути зроблено в письмовій формі. З моменту повідомлення відраховується 30 днів, і, якщо протягом цього періоду інші учасники не придбають частку, або відмовляться від покупки, продавець має право продавати своє майно будь-якій іншій особі. Якогось законного способу змусити насильно отримати цей документ не існує, тому доводиться застосовувати обхідні маневри. Найпоширеніший спосіб - договір дарування. Для оформлення договору дарування нерухомості (частки), на відміну від продажу, згода не потрібна.
- Крім цього відмови сусідів по квартирі чи відрізняється необхідний пакет документів від звичайної угоди купівлі-продажу?
- Ні, документи ті ж: три примірники договору купівлі-продажу в простій письмовій формі; правовстановлюючі документи на квартиру; документи БТІ; виписка з будинкової книги; згода чоловіка / дружини, нотаріально завірене. Список може бути доповнений в залежності від випадку.
- Відносно договору купівлі-продажу, чи є моменти, які прописуються тільки в договорах купівлі-продажу частки?
- Фізично частки не розділені. Однак якщо суд раніше виніс рішення про порядок користування і прирівняв частку продавця до конкретної кімнаті, тоді в договорі можна прописати: «відчужується частка у праві спільної власності на квартиру дає право власнику частки користуватися Н-кімнатою, а також місцями загального користування». Нагадую, прописати щось можна, але в разі невдоволення інших співвласників вони мають повне право звернутися до суду, щоб порядок користування був змінений.
Якщо ж порядок користування квартирою не передбачений угодою власників часткою або рішенням суду, спочатку необхідно визначити порядок користування житловим приміщенням. В іншому, договір за змістом той же.
- Якщо частка являє собою об'єкт абстрактний, підписується акт прийому-передачі?
- Частка абстрактна тільки фізично. За законодавством, акт прийому-передачі потрібен до будь-якій оплатній угоді - це безпека для сторін. Як то кажуть, речове право передано, гроші отримані. Але на реєстрацію договору купівлі-продажу він не потрібний. Тому в інтересах сторін я б радила включати даний пункт в договір і підписувати акт прийому-передачі.
- Віра Анатоліївна, ваші поради, рекомендації тим, хто зараз задумався придбати частку.
- Необхідно розуміти, для чого частка купується. Якщо для проживання, важливо дізнатися все про своїх майбутніх сусідів по квартирі. Тим більше, якщо квартира однокімнатна. Купівля квадратних метрів «задешево» може обійтися постійними скандалами, і загрожує власністю тільки на папері. Якщо частка купується для прописки, особливих проблем не буває. Головне пам'ятати, частки не просто так дешеві (щодо кімнат).