Коридорний коефіцієнт. Вплив на ставку оренди
При здачі в оренду офісної нерухомості орендодавець включає до вартості щомісячної плати за користування приміщеннями, які не є об'єктом оренди, але виконують дуже важливу роль при експлуатації. При розрахунку суми враховується окремий коефіцієнт, який і визначає додаткову вартість за дані площі.
Коридорним називається коефіцієнт оплати оренди і покупки за такі площі як: технічні приміщення, коридори, ліфти, підсобки, санітарні вузли, холи, вестибюлі, вхідні групи, приміщення охорони і керуючої компанії. Його ще називають коефіцієнтом втрачених або корисних площ при будівництві будівлі або loss-фактором.
Згідно з міжнародними стандартами орендарі повинні прямо або опосередковано вносити оплату за ці приміщення в розмірі, який приблизно становить 20% від площі приміщення, що орендується. Цей показник може варіюватися в залежності від типу комерційної нерухомості та рівня приміщення (офіси. Апартаменти. Склади і т.д.). Всі нюанси, пов'язані з розрахунком коридорного коефіцієнта, прийнято обговорювати між орендодавцем і орендарем перед укладенням договору або прописувати в певному пункті угоди.
Як розраховують коридорний коефіцієнт?
Загальноприйнятою формулою для розрахунку показника коефіцієнта loss-фактора є відношення загальної площі будівлі до придатної для здачі в оренду. отже:
До коридорний = S загальна / S арендопрігодная
Показник площі арендопрігодной площі можна отримати при відніманні площі допоміжних приміщень і загальної. Також існує ще одне не менш важливе значення в розрахунках - це коефіцієнт арендопрігодной площі, який є показником зворотним коридорному коефіцієнту і розраховується за наступною формулою:
До арендопрігодной = S арендопрігодной / S заг = 1 / К
При підрахунках було виявлено, що чим більше квадратних метрів становить загальна площа приміщення і чим більше сучасніше тип об'єкта, тим менше показник коридорного коефіцієнта, оскільки при будівництві нових бізнес-центрів ця умова спочатку береться до уваги і строго враховується. Це зроблено для того, щоб зростав коефіцієнт арендопрігодной площі і відповідно знижувався loss-фактор, що робить використання комерційної нерухомості більш рентабельним і раціональним як для орендодавця, так і для орендаря.
Як коридорний коефіцієнт впливає на орендну плату?
У вежах "Москва-Сіті" середнє значення коридорного коефіцієнта становить 12-15%. Відповідно на цю суму може здорожувати підсумкова вартість оренди офісу.
Цифри можуть бути і інші. Це залежить від багатьох факторів, але ключові - це архітектурні особливості будівлі та планування поверху. Тут слід розуміти, що якщо поверх спланований як коридор або в ньому багато громадських просторів, то цей коефіцієнт буде значно вище. Найбільш ефективне планування з точки зору втрат площ - це, звичайно коли на поверсі знаходяться 1-2 орендаря - при такому підході коридорний коефіцієнт буде мінімальним, а технічними приміщеннями для них залишаться лише сходові шахти і ліфти.
Як правило, власники бізнес-центрів також зацікавлені в максимально ефективному використанні здаються просторів і проектують планування поверхів ще до етапу ремонту та заїзду орендарів. Але буває так, що поверхи здаються в "дрібну нарізку" (по 50-150 м), в такому випадку без коридору не обійтися, так само як і без загальних підсобних приміщень, міні-кафе, серверних, туалетів, переговорних ітп, оплата за які буде розподілена рівномірно між усіма орендарями.
Вартість оренди офісу може розраховуватися як з урахуванням, так і без урахування коефіцієнта. Слід зазначити, що не всі власники вимагають його оплати, хоча деякі спочатку закладають цю статтю витрат в ставку оренди. Рекомендується обумовити платежі за загальні приміщення ще на етапі переговорів і поставитися до цього з розумінням, тому що коридорний коефіцієнт розраховується і враховується в будь-якому сучасному офісній будівлі.