Криза позначилася на гонорарах агентів, а клієнти прагнуть взяти частину обов'язків на себе
Психологія клієнта ринку нерухомості в усі часи однакова - ніхто не любить платити посередникам. До економії спонукає і криза: зайвих грошей у громадян немає, а з розвитком електронних послуг клієнти агентств прагнуть багато робити самостійно, розділивши з фахівцями їх роботу. Але і ріелторські агентства не залишаються байдужими до ситуації: надають знижки, знижують вартість ріелторських послуг.
Комісія ріелтора: нижня і верхня кордону
Скільки сьогодні беруть ріелторські агентства за роботу? Експерти, опитані оглядачем порталу «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», назвали досить широку вилку - від 2% до 6% від суми угоди. Відсоток залежить від практики агентства, складності проведеної операції, ситуації на ринку і конкретних домовленостей.
Є компанії, де застосовується тарифікувався система оплати. Так, за даними в.о. керівника відділу міської нерухомості Північно-Східного відділення компанії «НДВ-Нерухомість» Олени Міщенко, при угодах з квартирами вартістю до 6 млн руб. комісія складає 150 тис. руб. Понад 6 млн руб. - 2,5% від вартості об'єкта. При альтернативних угодах (коли одночасно продається одна і квартира і відразу ж купується інша), діють знижки на покупку - 100 тисяч руб. за кожен підібраний об'єкт.
«В цілому розмір комісії в столиці становить 150-200 тис. Руб. за простою угоді і 250-350 тис. руб. по складній, пов'язаної з альтернативою », - вважає Микита Орлов, генеральний директор АН LIANA, Київ, партнер КР« Мегаполіс-Сервіс ». У Підмосков'ї гонорари скромніше: за даними експерта, комісія в деяких містах області становить 50-100 тис. Руб.
Послуги приватних ріелторів, які працюють в московському регіоні, оцінюються в 90-120 тисяч рублів за «просту» угоду і 180-200 тисяч за «альтернативу».
Хто платить - продавець чи покупець?
На ринку нерухомості платить той, хто більше потребує допомоги ріелтора. Як згадує Костянтин Манченко ( «Теремок», м Пушкіно), на початку двотисячних, коли ринок йшов в гору, комісійні ріелторам платили покупці. Вони гостріше продавців потребували послуг професіоналів: квартири тоді розхапувалися, потрібно ловити потрібний варіант. Сьогодні все навпаки, так що «винагороджують» ріелторів в основному продавці.
Якщо угода альтернативна, і клієнт в одній особі і продавець, і покупець, то він, природно, і платить за все.
За що ми платимо на «вторинці»
Ринок новобудов: комісія нижче, ніж на «вторинці»
На ринку новобудов без ріелтора не обійтися - у бригадира на будові квартиру купити неможливо. Так що девелопер або створює свій підрозділ по реалізації житла, або домовляється з агентством нерухомості. Як пояснює Микита Орлов (АН LIANA, «Мегаполіс-Сервіс»), при продажу новобудов у Москві діє стандартна схема, коли винагорода ріелтору виплачує забудовник, а не клієнт. Комісія при продажу квартири в новобудові бізнес-класу становить 1%, а в сегментах економ і комфорт - 2-3%. Якщо новобудова розташована на території Московської області, то розмір комісійних може становити до 5%.
Наприклад, в підмосковному Орехово-Зуєво, за даними Олени Танаєвим, генерального директора ТОВ «АН« Мегаполіс-Сервіс »(м Орехово-Зуєво), практикуються комісії порядку 2-3%, а один із забудовників міста взагалі виплачує ріелторам фіксовану комісію в 25 тис. руб.
Покупець зі свого боку теж платить агентам - за супровід угоди і оформлення власності. За інформацією Марії Литинецкой ( «Метріум Груп»), це 1-1,5% (частіше 1%) від вартості договору. Сума може скласти 70 - 150 тис. Руб. уточнює Марина Піатровіч, керівник відділу продажів вторинного житла компанії «Азбука Житла».
У кожному проекті зустрічаються свої правила оплати ріелторських послуг, роз'яснює Литинецкая. У кого-то в 1% входить також сума за бронь квартири, яка потім включається в її вартість. Хтось пропонує фіксовану ціну за супровід угоди, незалежно від бюджету покупки.
Найчастіше покупці новобудов сприймають ріелтора як посередника і припускають додаткові грошові витрати, зауважує Оксана Вражнова ( «МІЕЛЬ»). Але це невірно: вартість метрів і у забудовників, і у ріелторів однакова. Іноді клієнти думають, що у забудовника простіше отримати знижку або збільшити її розмір, а й це помилка. Коли забудовник надає знижку, то її отримують і клієнти брокера, і клієнти забудовника. Іноді у ріелтора знижка може бути більше - за рахунок частини комісії, яку йому виплачує забудовник.
Про послуги ріелтора, за які платить покупець новобудови, докладно розповідають в прес-службі компанії «ІНТЕКО». Зазвичай клієнтові надається персональний менеджер, який допомагає знайти варіант, вибирає зручний спосіб оплати. Якщо мова йде про кредит - порадить банк з відповідними умовами. Але головне на початковому етапі - укласти договір резервування, який гарантує, що обрану квартиру не купить хтось інший.
Потім між клієнтом і забудовником укладається договір пайової участі (ДДУ). Менеджер організовує підписання, готує документи для реєстрації ДДУ в Росреестра, проводить їх правову експертизу (в документах можуть бути недоліки, різночитання), представляє інтереси клієнта в органі, що здійснює держреєстрацію. Нарешті, зареєстрований договір передає покупцеві.
Після здачі будинку ріелтор допомагає зареєструвати право власності. У всіх випадках він діє від імені клієнта на підставі договору на оплатне надання послуг та нотаріально посвідченої довіреності.
Оренда: теж стали брати менше
І орендний ринок не залишається осторонь від загальних тенденцій: знижується вартість найму, розмір застави і комісійні. Нагадаємо, що в «гладкі» роки в Москві орендарю доводилося віддавати потрійну ціну, але сьогодні це вже не так. За оцінкою Костянтина Манченко (АН «Теремок», Пушкіно), ріелтори беруть 30-60% від вартості місячного проживання, рідше - 60-100%. Марія Литинецкая ( «Метріум Груп») вважає, що комісійні становлять в середньому від 20% до 80% розміру щомісячного платежу.
За інформацією Костянтина Манченко ( «Теремок»), що працює в підмосковному Пушкіно, раніше комісійні платив орендар, а сьогодні при великій кількості пропозицій і високу конкуренцію - орендодавець. У деяких випадках сторони платять порівну. Олена Танаєва ( «Мегаполіс-Сервіс», Орехово-Зуєво) стверджує, що поки ще за послуги ріелтора розплачується наймач.
У Москві все ж в більшості випадків комісію платить орендар. Орендодавець бере на себе розрахунки з посередником в дорогих проектах, коли, за даними Микити Орлова (АН LIANA), щомісячна сума орендних платежів становить від 60 до 100 і вище тис. Руб.
Як доповнює Оксана Полякова, заступник директора департаменту оренди квартир «ІНКОМ-Нерухомість», в компанії співпраця з клієнтами триває і після укладення угоди - власники житла отримують «Гарантійне зобов'язання», і, згідно з цим документом, агентство підтримує клієнтів протягом усього періоду найму, допомагає врегулювати суперечки. Орендодавцям послуги «ІНКОМ-Нерухомість» надає безкоштовно: компанія зацікавлена в тому, щоб її база даних постійно поповнювалася. «Гарантійні зобов'язання» діють стосовно клієнтів-орендарів, вони входять в комплекс послуг при стандартній оплаті.
Послуги приватних ріелторів в сфері оренди коштують приблизно стільки ж, але треба мати на увазі, що деякі приватники грішать тим, що заявляють спочатку не всю суму, і потім клієнту доводиться доплачувати.
Чому інтернет не замінює ріелтора
Чим же цінний професійний «живий» ріелтор і чому інтернет-сервіси повністю його послуг не замінять? Ріелтори, наприклад, складають складні ланцюжки з покупців і продавців, що виникають при альтернативних угодах, а їх у нас, як нагадує Михайло Куликов, директор департаменту вторинного ринку «ІНКОМ-Нерухомість», зараз на «вторинці» близько 80-90%.
Особливе питання - перевірка юридичної чистоти квартири на «вторинці». Якщо чесно - 100-відсоткової гарантії, що з вашою квартирою не відбудеться в подальшому неприємностей, не дасть ніхто, але юридична служба агентства допоможе значно знизити ризики. «Продавці можуть приховати важливі факти про об'єкт нерухомості. Наприклад, в квартирі залишаються зареєстровані громадяни або виникають нюанси, пов'язані з правовстановлюючими документами, а також питання з вступом у спадщину, прострочені або підроблені документи, борги по ЖКГ », - перераховує Марина Піатровіч (« Азбука Житла).
Не можна скидати з рахунків і вміння торгуватися, яке, як зауважує Піатровіч, економить гроші клієнта. І часом комісійні будуть набагато менше, ніж знижка, яку вторгував ріелтор.
Варто чи не варто звертатися до ріелторів, цілком довіряти йому угоду або частина завдань взяти на себе - вирішувати споживачеві. Якщо людина збирається звернутися до професіоналів, то головне - знайти хорошого фахівця і домовитися про все «на березі». Ріелтори адже розуміють, що ніхто сьогодні просто так грошей витрачати не буде.