1. Думок з цього приводу дуже багато. На даний момент схиляюся до складання додаткової угоди, яка не буде реєструватися разом з договором, і в цій угоді прописати різницю як оплату за невід'ємні поліпшення (або краще / безпечніше прописувати їх як оплату робіт по ремонту квартири, наприклад, відразу з актом приймання робіт?) . Або ще є варіант прописати в додатковій угоді зміна вартості квартири. Що безпечніше з юридичної точки зору?
2. Але як в цьому випадку правильніше оформити розписку на різницю, щоб потім її однозначно взяли в суді?
Читала, що останнім часом податківці з особливою пильністю вивчають договору на квартири вартістю в 1 млн. Руб. а так як у забудовника цілий будинок і все квартири в ньому, в НЕ засісімості від площі та поверху йдуть за одну і ту ж вартість, побоююся, як би податкова не зайнялася нашим забудовником і не визнала всі угоди не дійсними. Тобто хочеться в разі проблем повернути собі повну вартість квартири, а не тільки 1 млн. прописаний в договорі.
3. Чи можна в даній ситуації при оформленні страховки (в банку вона все одно обов'язкове) вказати повну ринкову вартість і застрахувати квартиру не на 1 млн. А на реальну вартість?
Заздалегідь всім велике спасибі за допомогу.
Este
1. На даний момент схиляюся до складання додаткової угоди, яка не буде реєструватися разом з договором, і в цій угоді прописати різницю як оплату за невід'ємні поліпшення (або краще / безпечніше прописувати їх як оплату робіт по ремонту квартири, наприклад, відразу з актом приймання робіт ?). Або ще є варіант прописати в додатковій угоді зміна вартості квартири. Що безпечніше з юридичної точки зору?
2. Але як в цьому випадку правильніше оформити розписку на різницю, щоб потім її однозначно взяли в суді?
Читала, що останнім часом податківці з особливою пильністю вивчають договору на квартири вартістю в 1 млн. Руб. а так як у забудовника цілий будинок і все квартири в ньому, в НЕ засісімості від площі та поверху йдуть за одну і ту ж вартість, побоююся, як би податкова не зайнялася нашим забудовником і не визнала всі угоди не дійсними. Тобто хочеться в разі проблем повернути собі повну вартість квартири, а не тільки 1 млн. прописаний в договорі.
Добрий день, Alёnka # 33;
Судячи по згаданому слову «Забудовник», мова йде про новостворений об'єкт. Або будівництво ще не завершено? У таких випадках говорити про укладення ДКП можна тільки після оформлення забудовником права власності на себе.
На якій підставі пропонується вносити гроші? Попередній договір не є такою підставою. Він містить не грошове зобов'язання укласти в майбутньому угоду. І все. Якийсь забезпечення? Потрібно дивитися документи.
Що можна сказати однозначно. Доп. угоди до договорів, що підлягають держ. реєстрації, також повинні реєструватися. Інакше вони не будуть мати сили. Що б Ви в них ні прописали.
Послуги з ремонту квартири? Так це можна буде тільки після виникнення у Вас прав на цю квартиру. Тобто після реєстрації ДКП, де власником будете Ви. Інакше яке Ви маєте право взагалі там щось робити? Крім того, якщо Ви підпишете акт про прийом виконаних робіт за договором підряду (виконання ремонтних робіт), то претензій на цю суму Ви вже не пред'явите.
Невід'ємні поліпшення - взагалі поняття, що застосовується до орендних відносин. Чиє майно збираєтеся покращувати? Поки не відбулася реєстрація переходу прав власності на квартиру на Вас, Ви не вправі розпоряджатися їй, в т.ч. робити ремонт, і інші поліпшення. У ДКП просто існує обов'язок передати майно в певному стані за певну ціну. Якщо підписали Акт прийому-передачі квартири без зауважень, значить, стан квартири Вас влаштувало.
Правильно оформлена розписка може послужити доказом передачі грошей за квартиру.
Стягнути що-небудь з фізичної особи, навіть маючи на руках виконавчий документ, дуже складно. Зазвичай такі "фізики" відразу відводять всі активи на підставних осіб.
Кредит, мабуть, буде споживчим? Банки зазвичай під такі схеми іпотечних кредитів не видають. Хоча, якщо банк невеликий, та в ньому свої знайомі ...
Свого часу нас юристи відрадили від покупки квартири за дуже схожою на описану Вами схемою. Кажуть, що зустрічалися ще документи, оформлені належним чином. Щоб і законно, і безпечно було. А фінансово було дуже привабливо.
Ще зверніть увагу на опис об'єкта. Це окрема квартира або частка в загальній власності? В останньому випадку, взагалі дуже сумнівно. По-перше, дуже складно в подальшому буде продати, щоб виконувати всі переважні права і т.д. По-друге, комуналка / споживання електроенергії: норми виділення і порядок оплати. Проблеми з комунікаціями. Незадоволені сусіди по селищу привертають увагу громадськості і державних наглядових органів. Так що Ваші побоювання про інтерес податкової інспекції цілком виправдані. Недійсним договір, може, податкова і не визнає. Швидше за базу оподаткування до ринкової ціни дорахував. Але крім неї, знайдеться кому поцікавитися легітимністю забудови.
Maris
Ал.Я не маю звички радити стороннім людям, але своїм клієнтам я б таку угоду не разрешіла.Ріск залишитися без всього, занадто велік.Решеніе завжди за вами, а й ризик теж ваш.
Alёnka
Добрий день, Alёnka # 33;
Судячи по згаданому слову «Забудовник», мова йде про новостворений об'єкт. Або будівництво ще не завершено? У таких випадках говорити про укладення ДКП можна тільки після оформлення забудовником права власності на себе.
Будівництво завершено, є дозвіл на введення в експлуатацію та свідоцтво на право власності на квартиру на ім'я забудовника як фізика.
На якій підставі пропонується вносити гроші? Попередній договір не є такою підставою. Він містить не грошове зобов'язання укласти в майбутньому угоду. І все. Якийсь забезпечення? Потрібно дивитися документи.
Мені в ощадбанку дали шаблон попереднього договору. Там написано, що
Покупець до укладення основного договору купівлі-продажу вніс аванс в розмірі ___ Сума, що залишилася в розмірі ___ оплачується Покупцем за рахунок кредитних коштів ВАТ СбербанкУкаіни
Що можна сказати однозначно. Доп. угоди до договорів, що підлягають держ. реєстрації, також повинні реєструватися. Інакше вони не будуть мати сили. Що б Ви в них ні прописали.
Послуги з ремонту квартири? Так це можна буде тільки після виникнення у Вас прав на цю квартиру. Тобто після реєстрації ДКП, де власником будете Ви. Інакше яке Ви маєте право взагалі там щось робити? Крім того, якщо Ви підпишете акт про прийом виконаних робіт за договором підряду (виконання ремонтних робіт), то претензій на цю суму Ви вже не пред'явите.
Невід'ємні поліпшення - взагалі поняття, що застосовується до орендних відносин. Чиє майно збираєтеся покращувати? Поки не відбулася реєстрація переходу прав власності на квартиру на Вас, Ви не вправі розпоряджатися їй, в т.ч. робити ремонт, і інші поліпшення. У ДКП просто існує обов'язок передати майно в певному стані за певну ціну. Якщо підписали Акт прийому-передачі квартири без зауважень, значить, стан квартири Вас влаштувало.
Правильно оформлена розписка може послужити доказом передачі грошей за квартиру.
Стягнути що-небудь з фізичної особи, навіть маючи на руках виконавчий документ, дуже складно. Зазвичай такі "фізики" відразу відводять всі активи на підставних осіб.
Кредит, мабуть, буде споживчим? Банки зазвичай під такі схеми іпотечних кредитів не видають. Хоча, якщо банк невеликий, та в ньому свої знайомі ...
Кредит ми беремо іпотечний в Ощад.
Про різні варіанти - я вже зрозуміла, жоден з них не є досконалим.
Поки умовили продавця підняти суму в договорі до 2 100 000, тому що на кредит на 1 000 000 косо дивився банк (ми беремо всього 600 000 і все одно проходимо по лімітах, але сума явно занижена)
Сподіваємося що з таким варіантом 2 100 000 + розписка на 900 000 угода виглядає більш безпечною.
Яка ймовірність розірвання угоди через суд при такій ситуації? Де ще можна підстрахуватися?
Свого часу нас юристи відрадили від покупки квартири за дуже схожою на описану Вами схемою. Кажуть, що зустрічалися ще документи, оформлені належним чином. Щоб і законно, і безпечно було. А фінансово було дуже привабливо.
Ще зверніть увагу на опис об'єкта. Це окрема квартира або частка в загальній власності? В останньому випадку, взагалі дуже сумнівно. По-перше, дуже складно в подальшому буде продати, щоб виконувати всі переважні права і т.д. По-друге, комуналка / споживання електроенергії: норми виділення і порядок оплати. Проблеми з комунікаціями. Незадоволені сусіди по селищу привертають увагу громадськості і державних наглядових органів. Так що Ваші побоювання про інтерес податкової інспекції цілком виправдані. Недійсним договір, може, податкова і не визнає. Швидше за базу оподаткування до ринкової ціни дорахував. Але крім неї, знайдеться кому поцікавитися легітимністю забудови.
У продавця є свідоцтво на право власності. Земля знаходиться в його власності, землі населених пунктів, дозволене використання: під багатоквартирним житловим будинком. Є дозвіл на введення в експлуатацію. Комунікації в будинку розведені (газ, холодна вода, каналізація), встановлені поквартирні газові котли, електрику підключено, є лічильник. Правда ми не перевіряли електрику, газ і воду (краники не відчиняли), але, як я розумію, частина квартир уже заселені, проведено навіть інтернет, в під'їзді є світло.
Право власності на окрему квартиру.
Мене хвилює зараз таке питання, якщо раптом спливуть зобов'язання забудовника перед третіми особами, наприклад, попередній договір купівлі-продажу з третьою особою, у нас квартиру заберуть? Або змусять забудовника розбиратися з цими проблемами? Ми дивилися виписку з реєстру - обтяжень на квартирі немає, але, судячи з ситуації з Блискавкою, це і не важливо, можуть з'явиться "кредитори" і зажадати квартиру.
Сподіваємося що з таким варіантом 2 100 000 + розписка на 900 000 угода виглядає більш безпечною.
Ну, в порівнянні з первісним варіантом, звичайно ... Але про безпеку тут можна говорити дуже умовно.
Яка ймовірність розірвання угоди через суд при такій ситуації? Де ще можна підстрахуватися?
Без документів обговорювати ймовірності взагалі несерйозно.
Мене хвилює зараз таке питання, якщо раптом спливуть зобов'язання забудовника перед третіми особами, наприклад, попередній договір купівлі-продажу з третьою особою, у нас квартиру заберуть? Або змусять забудовника розбиратися з цими проблемами? Ми дивилися виписку з реєстру - обтяжень на квартирі немає, але, судячи з ситуації з Блискавкою, це і не важливо, можуть з'явиться "кредитори" і зажадати квартиру.
Попередніх договорів може бути навіть кілька. І по кожному могли взяти гроші. Гарантію від подвійних продажів може дати тільки реалізація згідно із Законом N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості». У цьому випадку ДДУ реєструється, відповідно наступні продажі виключені. Головне, не віддати гроші до держ. Реєстрації договору.
Поки майно знаходиться у власності забудовника, на нього може бути звернено стягнення на вимогу кредиторів. І якщо 214-ФЗ ще якось захищає інвесторів (заставу об'єкта і землі в силу закону в забезпечення виконання зобов'язань забудовника), то при покупці новобудови по Вашій схемі ніяких переваг перед іншими кредиторами у Вас немає.