Питання дня по темі:
Самовільно зведений або перебудований балкон - явище нерідке. На прикладі судової практики розглянемо, які правові наслідки дій за таким "благоустрою" житла.
Якщо зіпсований зовнішній вигляд будинку
Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил. Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків визнання права власності на зазначену будівлю в законному порядку. Право власності на самовільну споруду балкона не може бути визнано за зазначеною особою, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян (п. 3 ст. 222 ЦК України).
Якщо самовільним зведенням балкона не порушуються права та охоронювані законом інтереси інших осіб або не створюється загроза життю і здоров'ю громадян, але зіпсований зовнішній вигляд фасаду будинку або його архітектурне обличчя, то суд може відмовити у визнанні права власності на цей балкон. про що свідчить наступне справу.
Судова колегія обласного суду визначила, що дії по зведенню балкона є реконструкцією, а не перебудовою або переплануванням житлового приміщення. Містобудівна кодекс РФ передбачає, що реконструкція - це зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, обсягу), в тому числі надбудова, перебудова, розширення об'єкта капітального будівництва. Будівництво, реконструкція будь-якого об'єкта повинні вестися з дотриманням містобудівних, будівельних норм і правил, на підставі дозволу на будівництво, виданого уповноваженим органом. П. за дозволом на реконструкцію житлового приміщення у вигляді пристрою балкона не зверталася.
Обласний суд вказав: зі зведенням балкона порушена цілісність несучих конструкцій будинку, зовнішній вигляд фасаду будинку, його архітектурний вигляд, що є неприпустимим, а тому експертні висновки про те, що міцність конструкцій не порушена, немає загрози життю і здоров'ю, не є безумовною підставою для збереження житлового приміщення в реконструйованому стані з урахуванням балкона.
Умови проживання інших мешканців не порушуються
Якщо сусід самовільно звів балкон до своєї квартири, суди можуть відмовити в задоволенні позову про знесення самовільно зведеної балкона, якщо не порушуються умови проживання в квартирі інших мешканців або не встановлено, що відповідачем приєднана частина загального майна, що призвело до зменшення розміру загального майна власників приміщень в багатоквартирному житловому будинку та мала місце зміна меж житлового приміщення. Про це свідчить такий приклад.
І. звернувся до суду з позовом про визнання споруди самовільної і приведення приміщення в початкове положення, вказавши, що є власником квартири на другому поверсі, обладнаної згідно з технічним паспортом балконом. Ч. проживає в квартирі на першому поверсі під ним, самовільно збудувала балкон, що порушує його права. У позові просив зобов'язати Ч. знести вказану самовільну споруду і привести приміщення до попереднього стану.
Суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги в повному обсязі.
Судова колегія скасувала рішення суду з таких підстав.
Суд не взяв до уваги, що право на пред'явлення позову належить органу місцевого самоврядування (ст. 29 ЖК РФ), позивач не має право вимагати знесення самовільної будівлі (ст. 222 ЦК України).
Дана норма передбачає одне з правових наслідків самовільного перебудови або самовільного перепланування житлового приміщення, тобто в судовому порядку встановлюються правові наслідки самовільно виробленої перепланування і вирішується питання про можливість її збереження.
З обставин справи не вбачається, що зведений балкон в квартирі відповідачки порушує умови проживання в квартирі позивача і порушує інші його права.
Чи не дана оцінка і тому, що при проведенні перепланування і перебудови житлових приміщень не потрібно згоди власників приміщень багатоквартирного будинку, за винятком випадку, встановленого ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Суд не встановив, що відповідач приєднав частину спільного майна, що призвело до зменшення розміру загального майна власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку, і мало місце зміна меж житлового приміщення.
Таким чином, в позові про знесення балкона було відмовлено.
Стан сусідньої квартири погіршився
Якщо прибудова балкона вплинула на стан сусідньої квартири (наприклад, з'явилися тріщини на суміжній стіні через збільшення навантаження), то такий балкон підлягає знесенню. Розглянемо один з таких прикладів.
Ш. звернувся до районного суду з позовом до Г. про обов'язок привести балкон квартири в попередній стан. В обґрунтування позовних вимог вказав, що є власником суміжній квартири по відношенню до квартири відповідача. Відповідач Г. самовільно збільшив габарити прилеглого до його квартирі балкона, після чого в квартирі позивача з'явилися тріщини на спільній з відповідачем стіні і стелі в кухні. Це створює загрозу обвалення стіни і плит перекриття.
З висновку експертизи, проведеної у цій справі, слід, що квартири знаходяться на п'ятому поверсі багатоквартирного будинку в сусідніх під'їздах і мають одну загальну міжквартирні перегородки та що похилі тріщини, розташовані в приміщенні кухні на міжквартирні перегородки та плити перекриття кухні в квартирі позивача, виникли внаслідок збільшення навантаження на зовнішню стіну в зв'язку з кріпленням конструкції балкона зі збільшеними габаритами в квартирі відповідача.
Суд встановив, що збільшення габариту балкона в квартирі, що належить відповідачу, по суті є реконструкцією житлового будинку, для проведення якої потрібне отримання дозволу органу місцевого самоврядування в області містобудівної діяльності. Крім того, оскільки зменшено спільне майно власників приміщень багатоквартирного будинку, необхідна згода всіх власників приміщень багатоквартирного будинку на зменшення загального майна даного будинку.
Керуюча компанія не оскаржувала, що на ній лежить обов'язок щодо належного утримання спільного майна будинку, проте вказала, що лід і сніг могли впасти на автомобіль позивачки з даху балкона, яка є самовільно побудовою і не відноситься до загального майна будинку.
Заперечуючи проти заявлених вимог, відповідач (співвласник квартири) пояснив суду, що ніякої перепланування, ніяких незаконних споруд на балконі його родина не виробляла, що дах над балконом вже була при заселенні.
Суд першої інстанції, вирішуючи спір, встановив наявність причинно-наслідкового зв'язку між падінням брили льоду і снігу з даху балкона на автомобіль позивачки і прийшов до висновку, що шкода майну позивачки було завдано в результаті неналежного виконання покладеного на керуючу організацію обов'язки з утримання, технічного обслуговування і експлуатації житлового фонду. Керуюча організація в порушення вимог п. 2 ст. 401 ГК РФ не представила доказів відсутності своєї провини в порушенні цих зобов'язань.
Суд встановив, що дах на балконі квартири не передбачена проектом будинку, в силу чого є незаконною будівництвом. Тому їм було зроблено наступний висновок: оскільки з представлених у справі доказів не слід, що ця дах була зведена власниками квартири, а посадові особи керуючої організації не зробили спроб до демонтажу незаконної споруди, то саме на обслуговуючу організацію багатоквартирного будинку повинна бути покладена відповідальність за падіння з даху балкона льоду і снігу на автомобіль позивачки.
Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги С. були задоволені частково.
За загальними правилами, що містяться в п. П. 1, 2 ст. 1064 ЦК України, шкода, заподіяна особі або майну громадянина, а також шкода, завдана майну юридичної особи, підлягає відшкодуванню в повному обсязі особою, яка її завдала, яке може бути звільнено від відшкодування шкоди, якщо доведе, що шкода заподіяна не з його вини.
Отже, позивачка повинна була довести наявність протиправної поведінки відповідачів, розмір заподіяної їй шкоди і причинно-наслідковий зв'язок між діями (бездіяльністю) відповідачів і наступними негативними наслідками, тоді як на відповідачів покладено тягар доказування відсутності їх вини в заподіянні шкоди.
Судова колегія вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що позивачкою доведено наявність всіх відповідних елементів цивільного правопорушення, однак не може погодитися з висновком суду про покладання обов'язку відшкодувати заподіяну С. збиток на обслуговуючу будинок організацію.
Так, за клопотанням керуючої компанії судом була призначена комплексна судово-технічна експертиза. Згідно з її висновками полій і скупчення снігу утворилися на покрівлі балкона і в результаті впливу погодних умов (відлиги) зійшли з висоти дев'ятого поверху на стоять внизу автомашини, тим самим завдали ушкодження, описані в матеріалах цивільної справи.
Відповідно до підп. "В" п. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. Постановою N 491, до складу загального майна включаються огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони і інші огороджувальні несучі конструкції).
На думку суду касаційної інстанції, що керує компанією представлені докази того, що шкода заподіяна не з її вини, оскільки дах балкона, з якої відбулося падіння брили льоду і снігу, не відноситься до загального майна багатоквартирного будинку.
З матеріалів справи випливає, що квартира знаходиться у спільній частковій власності. Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 4 ст. 30 ЖК РФ) .
При таких обставинах представлені по справі докази підтверджують заподіяння шкоди позивачці з вини відповідачів - співвласників квартири.
З урахуванням викладеного рішення суду в частині стягнення шкоди з керуючої компанії не може бути визнано законним і обгрунтованим, в силу чого підлягає скасуванню.