Питання дня по темі:
Спадщина, спадкування
Істотне порушення договору довічного утримання
Дострокове розірвання договору довічного утримання відповідно до п. 2 ст. 605 ЦК України можливо тільки з ініціативи одержувача ренти і при істотному порушенні платником своїх зобов'язань <1>. Однак, як показує судова практика, будь-який платник рентних платежів, в тому числі сумлінну, схильний до ризику розірвання договору, як тільки це стане бажаним одержувачу ренти, оскільки при судовому розгляді платнику не так-то легко уявити суду переконливі докази його регулярного догляду за одержувачем в протягом часу дії договору.
Так, за договором довічного утримання з коштом А. передав К. свою 1-кімнатну квартиру, а К. зобов'язалася довічно утримувати А. забезпечуючи його харчуванням, одягом, доглядом, необхідною допомогою, зберігши в його безкоштовному довічному користуванні квартиру. Вартість всього обсягу змісту з утриманням склала два мінімальних розміру оплати праці, встановлених законом, щомісяця.
Громадянин А. пред'явив позов про розірвання даного договору, обґрунтовуючи його тим, що відповідачка не виконує взятих на себе за договором зобов'язань: не оплачує квартиру, не забезпечує його харчуванням, одягом, необхідною допомогою, не виплачує встановлену договором суму. Ніякої домовленості про те, що він сам повинен оплачувати квартиру, у нього з відповідачем не було.
Суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно п. 2 ст. 450 ГК України договір може бути змінений або розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду тільки при істотному порушенні його умов іншою стороною. Таким визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Свідки Г. Б. Ф. в суді показали, що знайомі з А. більше 10 років, є сусідами, постійно ходять один до одного в гості. Свідки допомагають йому принести з магазину продукти на його гроші, свідок Г. допомагає в прибиранні квартири. Про існування відповідачки знають зі слів А. що він "підписав" їй квартиру, а вона йому ніяк не допомагає.
Оцінюючи показання свідків, суд приходить до висновку про те, що показання К. і В. не можна покласти в основу рішення. Свідок З. показала, що бачила, як відповідачка приходить в квартиру, але не бачила, як вона там прибирається або що приносить і приносить позивачеві. Та обставина, що К. залишала у неї кілька разів продукти для А. не є підтвердженням регулярного і в належному розмірі виконання К. своїх обов'язків за договором.
Крім того, показання даних свідків про регулярне виконання відповідачем своїх обов'язків по утриманню А. не знайшли підтвердження в матеріалах справи і спростовуються іншими доказами у справі.
Показання свідків Г. Б. Ф. конкретні, послідовні, несуперечливі і активно підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами.
Всебічно дослідивши докази, суд визнає правомірним вимога позивача про розірвання даного договору і повернення йому відповідно до п. 2 ст. 605 ЦК України у власність його квартири <2>.
Законодавець встановлює два можливих варіанти правового врегулювання взаємовідносин між сторонами, надаючи право вибору одержувачу ренти. Згідно з першим варіантом одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання. Згідно з другим варіантом одержувач ренти має право вимагати виплати йому викупної ціни на умовах, зазначених в ст. 594 ГК РФ. Викуп здійснюється за ціною, вказаною в договорі. Викупна ціна може визначатися як вартість нерухомості на момент укладення договору або на дату його розірвання. При відсутності в договорі умови про викупну ціну визначення її розміру залежить від того, за плату або безоплатно було передано майно. Якщо майно було передано за плату, викупна ціна відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти. Оскільки в переважній більшості договорів довічного утримання умова про викупну ціну відсутня, ця ціна повинна визначатися з урахуванням вартості обсягу змісту на місяць, тобто двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом, якщо інший розмір грошової оцінки щомісячного утримання не встановлено договором.
Якщо майно передано під виплату ренти безкоштовно, в викупну ціну поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, визначається за правилами п. 3 ст. 424 ГК РФ. Перелік порушень зобов'язань платника ренти, які повинні вважатися істотними, в договорі довічного утримання є більш широким порівняно з договором довічної ренти. До них додатково відносяться: відчуження, здача в заставу або інше обтяження майна, переданого в забезпечення довічного утримання, без попередньої згоди одержувача ренти, а також втрата, пошкодження майна або інші дії (бездіяльність) платника ренти, які призводять до істотного зниження вартості цього майна.
Істотне порушення буде мати місце також, якщо сторона договору не забезпечує потреби утриманця в одязі, харчуванні, не оплачує комунальні платежі, податки, відсутня необхідна допомога, догляд, не виплачується встановлена договором сума. Виконання зобов'язань не в повному обсязі (наприклад, виплата передбаченої договором суми здійснюється не періодично, а з запізненням) також може бути підставою для розірвання договору довічного утримання <3>. В даному випадку одержувачу ренти в суді доведеться довести, що умови договору порушуються, що він дійсно не отримує такого змісту, на яке розраховував, або ж йому не було надано належний догляд. Для цього необхідно, по-перше, після кожного порушення складати претензію; по-друге, зберігати всі чеки, якщо одержувач ренти за свої гроші купує будь-які речі або продукти, які за договором повинен купувати платник ренти. Доказами можуть служити свідчення свідків, письмові претензії до відповідача з проханням про виконання договору та інші документи, що підтверджують порушення відповідачем прийнятих на себе зобов'язань.
Так, Бабушкінським міжмуніципальний судом м Москви було розглянуто позов про розірвання договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання. В обґрунтування позову позивачка вказала, що відповідач не виконує своїх зобов'язань за договором. З тексту договору вбачалося, що відповідач зобов'язується здійснювати за свій рахунок експлуатацію та ремонт квартири, а також брати участь пропорційно із займаної площею в витратах, пов'язаних з технічним обслуговуванням і ремонтом, в тому числі капітальним, всього будинку. Однак протягом усього часу проживання відповідача в квартирі ремонт не проводився, вона міститься в антисанітарному стані: ванна розбита, приміщення захаращене, зростає борг по оплаті житла, електроенергії. Позивачкою була направлена претензія відповідачу з вимогою в досудовому порядку розірвати договір, так як їм істотно порушуються умови договору, однак відповідач на претензію не прореагував.
Відповідно до ст. 604 ГК України платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання зазначеного майна не призводило до зниження вартості цього майна. Платник ренти зобов'язаний підтримувати переданий йому у власність об'єкт нерухомості в належному технічному і санітарному стані, оскільки не виключена можливість повернення майна на вимогу одержувача ренти. Дана вимога відповідачем не виконувалося. На доказ цього додавалася довідка про антисанітарний стан квартири. Оцінивши зібрані по справі докази в сукупності, суд, керуючись ст. 450 ГК РФ, ст. ст. 191 - 197 ЦПК РФ, виніс рішення про розірвання договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання за договором <4>.
При розірванні договору довічного утримання компенсація здійснених платником ренти витрат не проводиться і збитки, викликані розірванням договору, не відшкодовуються (п. 2 ст. 605 ЦК України). Однак видається, що платник ренти, належним чином виконав свої зобов'язання і який здійснив поліпшення майна як його власник, тобто для себе, в разі розірвання договору отримує право на відшкодування здійснених ним витрат і витрат. Адже в іншому випадку одержувач рентних платежів безпідставно збагачується. На підтвердження цього необхідно навести такі приклади з судової практики.
Громадянка М. звернулася до суду з позовом до В. про розірвання договору довічного утримання у зв'язку з невиконанням платником ренти зобов'язань за договором. Відповідач позов не визнав, пояснивши, що він сумлінно виконував умови договору і пред'явив зустрічний позов про стягнення з позивачки витрат на будівництво і благоустрій житлового будинку, вартість яких згідно з висновком будівельної експертизи становить 25758 рублів. Рішенням Староминская районного суду Житомирського краю договір був розірваний через порушення платником ренти зобов'язань за договором, право власності на житловий будинок визнано за позивачкою, яка, в свою чергу, зобов'язується відшкодувати понесені витрати по будівництву в сумі 25758 рублів <5>.
Аналогічне рішення винесено Лабінський району судом Житомирського краю, де при розірванні договору довічного утримання на підставі ст. 605 ЦК України суд присудив стягнення на користь відповідача витрат, пов'язаних з оформленням договору і ремонтом квартири <6>. Платник ренти не вправі вимагати її розірвання шляхом викупу. Зустрічні вимоги платника ренти про заміну довічного утримання на періодичні рентні платежі судом також не задовольняються по ряду причин, і перш за все це обумовлено характером договору.