Покупці квартир на вторинному ринку знають: мало просто знайти влаштовує в усіх відношеннях варіант. Важливо ще, щоб вже досконала угода не була оскаржена в подальшому. Тому в перелік своїх послуг агентства нерухомості крім усього іншого включають перевірку юридичної чистоти квартири.
Як немає на ринку двох абсолютно однакових квартир, так немає і загальної, придатної для всіх випадків схеми перевірки юридичної чистоти угоди. Тому можна дати лише загальну інструкцію - з чого таку перевірку почати.
Коли фахівці говорять про «юридично чистою угоді», насправді вони мають на увазі, що для здійснення угоди немає ніяких юридичних перешкод, що в результаті купівлі-продажу не будуть порушені інтереси інших осіб. Щоб в цьому переконатися, ріелтору потрібно зібрати всі необхідні для продажу документи і перевірити, чи немає в них будь-яких спірних моментів, які в майбутньому могли б привести до визнання угоди недійсною. Як правило, така перевірка розбивається на два етапи - по-перше, досконально перевіряється те, за яким правом власник володіє цією нерухомістю. По-друге, готуючи операцію, ріелтор в обов'язковому порядку перевіряє документи на квартиру і збирає інформацію про історію угод з нею за останні кілька років.
Перевірка квартири
Історія житла
Одночасно з перевіркою нинішніх власників квартири ріелтор займається вивченням попередніх угод з нею. Для цього можна замовити архівну довідку в керуючої компанії або в Реєстраційній палаті. Якщо квартира не раз змінювала власника, в такій довідці буде зібрана так звана «історія квартири» - інформація про всі угоди з нею. Отримати такі документи може тільки власник квартири або його довірена особа.
Збираючи інформацію, експерти радять запитувати дані про угоди за весь час існування квартири, не обмежуючись періодом в три роки - терміном позовної давності. «Хоча загальний строк позовної давності (період, протягом якого можна, звернувшись до суду, спробувати відстояти порушені права) становить три роки, це не заважає довести суду, що початок перебігу строку почалося, наприклад, не з дня угоди, а з більш пізнього моменту (коли стало відомо про порушення), довести, що мали місце обставини, що призупиняють позовну давність або відновлюють особа в праві на захист. - пояснює юрист компанії "Гранта" Іван Батура. - Ніщо не заважає звернутися до суду, якщо строки позовної давності минули, - суд зобов'язаний прийняти заяву і почати розгляд справи, так як позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення судом рішення. Тобто відповідач повинен доводити цей факт. Таким чином, не можна, купуючи або продаючи квартиру, цілком сподіватися на те, що з моменту попередньої угоди пройшло більше трьох років, - це не панацея від ризиків ».
Перевірка продавця
Другий документ, який перевіряється у продавця, - свідоцтво про право власності на квартиру. Третій обов'язковий момент - це наявність правовстановлюючих документів на житло, тобто тих документів, на підставі яких було видано свідоцтво про право власності. На цій посаді може виступати і договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право на спадщину, договір на передачу квартири у власність громадян.
Вибираючи квартиру на вторинному ринку, серед усього іншого варто також дивитися на те, як часто вона змінювала власників, тому що чим менше людина були господарями цієї нерухомості, тим вище шанси покупця придбати на вторинному ринку безпроблемну квартиру. А якщо є хоч якісь сумніви щодо юридичних ризиків, то, напевно, варто підшукати інший варіант, тим більше що вибір сьогодні великий. У попередньому договорі для цього потрібно передбачити окремим пунктом можливість відмовитися від угоди, якщо в результаті юридичної перевірки будуть виявлені які перешкоджають їй обставини.
Але навіть зібравши всі належні документи і перевіривши історію квартири, ви не отримаєте повної впевненості, що угода ніколи не буде оскаржена. «100-відсоткової гарантії того, що покупець придбає квартиру без ризиків, немає, - стверджує Іван Батура. - Але десь ризики мінімальні, десь обгрунтовані, а десь високі і тому вимагають додаткового забезпечення. Рада в таких випадках один - знайти хорошого юриста з досвідом роботи в житловій сфері, що вміє вести переговори і грамотно складати документи. Тоді можна і підстрахуватися, і уникнути зайвої витрати нервів ».
Все перераховане - це тільки загальний список дій, які роблять фахівці агентства, готуючи операцію і перевіряючи юридичні ризики. Крім них в кожній конкретній ситуації може знадобитися перевірити наявність додаткових документів (наприклад, дозвіл органу опіки, згода чоловіка і т. # 8201; п.). Так, для квартири, яка дісталася продавцеві в спадок, незайвим буде з'ясувати, чи законно заповіт і не ущемлені права інших спадкоємців. У тому, щоб правильно визначити всі ці моменти і захистити покупця від можливих ризиків, і полягає головне завдання ріелтора.
Журнал «Нерухомість-інфо» №1 (87). 28.01.10