Починаючи будівництво на садовій ділянці або облаштовуючи його, далеко не кожен замислюється про дотримання тих чи інших нормативних документів. Нерідко таке легковажне будівництво на дачній ділянці призводить до серйозних проблем. Як забудувати дачну ділянку, щоб не постраждали довкілля, права та інтереси сусідів і, звичайно ж, власний гаманець.
Починаючи будівництво на садовій ділянці або облаштовуючи його, далеко не кожен замислюється про дотримання тих чи інших нормативних документів. Нерідко таке легковажне будівництво на дачній ділянці призводить до серйозних проблем. Як забудувати дачну ділянку, щоб не постраждали довкілля, права та інтереси сусідів і, звичайно ж, власний гаманець.
Для початку зауважимо, що на садовій ділянці можна збудувати не будь-яку споруду. Часто виникають ситуації, коли власники садових ділянок зводять на своїх шести сотках багатоповерхові будівлі. Звичайно, жити в такому «хмарочосі» куди приємніше, ніж в дерев'яному одноповерховому будиночку, та й згодом продати його якомога швидше і вигідніше. Однак, після новосілля мешканці стикаються з величезною кількістю проблем, гіршої з яких є знесення будівлі. Наприклад, в поточному році Московський обласний суд ухвалив знести шестиповерховий монолітно-цегляна будівля, розташоване на садовій ділянці вказавши, що має місце нецільове використання ділянки площею 600 кв. м, призначеного для садівництва. Необхідно пам'ятати, що на належить вам території можна побудувати не все що заманеться, навіть якщо це зробити дозволяють кошти. Відповідно до чинного законодавства на своїй садовій ділянці можна звести житлову будову без права реєстрації проживання в ньому, а так само господарські будівлі (теплиця, літня кухня, баня (сауна), душ, навіс, гараж для автомобілів і т.д.).
Визначившись з тим, що ви хочете побудувати, необхідно запланувати правильне розташування будови на ділянці. Як правило, садові ділянки мають невелику площу, і розмістити на ній все задумане, не порушивши вимоги законодавства, досить складно. Однак їх ігнорування може призвести до сумних наслідків. Звичайно, жоден суд не визнає порушення розташування будівель значними, якщо не створюється загроза життю і здоров'ю інших осіб, і достатніми для того, щоб знести будинок, однак усунути допущені порушення все ж доведеться.
Наприклад, в одному з недавніх справ суд зобов'язав відповідача перенести баню вглиб ділянки в зв'язку з тим, що скат даху лазні припадав на ділянку позивача. Начебто порушення незначне, проте, відповідачу доведеться витратити свій час і кошти, щоб усунути його.
Для того щоб розташувати будівлю на своїй ділянці не порушивши жодних вимог, необхідно звернутися до СНиП 30-02-97 «Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян» та СП 11-106-97 «Розробка, узгодження, затвердження і склад проектно планувальні документації на забудову території садівничих (дачних) об'єднань громадян ». Зазначеними нормативами регламентуються зокрема: мінімальна висота житлового приміщення, яка повинна бути не менше 2,2 м, господарських приміщень - не менше 2 м, льохи - не менше 1,6 м. Граничних розмірів споруди немає, як немає і вимог до поверховості. Єдине обмеження пред'являється до ділянок площею 0,006 - 0,12 га, в яких «під будівлі і доріжки слід відводити не більше 25 - 30% площі». Між крайніми будовами і групами будівель відстань повинна бути не менше 6 м (між дерев'яними каркасними будівлями - 15 м). Мінімальна відстань від паркану (межі сусідньої ділянки) має бути: до житлового будинку - 3 м .; (До інших будівель, в залежності від їх виду, від 1 до 4 м.). Відстань від житлового будови або житлового будинку до душа, лазні (сауни), вбиральні і відстань від колодязя до вбиральні і компостного пристрої має бути не менше 8 м. Так само дані нормативи містять вимоги до водовідведення, віддалі до проїжджої частини, парканів і затемнення ділянки .
У підсумку, дотримуючись цільове використання ділянки, виходить можна будувати практично що завгодно, тим більше що дозвіл на будівництво, отриманий в органах архітектури, в садівничому або дачному об'єднанні не потрібно. Але крім Сніпа, вимоги до будівель можуть бути передбачені й в плані організації і забудови території садівничого об'єднання. Відповідно до Закону «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» та поверховість будівлі і його граничні величини, можуть, а вірніше навіть сказати, повинні бути встановлені на рівні органів місцевого самоврядування.
Тепер розглянемо ситуацію з іншого боку. Як бути, якщо сусіди своїм будівництвом порушують ваші права? Припустимо, ваші сусіди почали зводити прибудову до будинку точно на кордоні ділянок, та ще й дах прибудують виходить на вашу ділянку. У зв'язку з цим все опади виявляються на вашій території, і утворюється сире, затемнене місце. Своїми діями сусіди порушують СНиП 30-02-97. Згідно з ним необхідно відступити від межі ділянки мінімум метр, а так само скат даху повинен бути спрямований на ділянку самого власника будівлі. При розглянутих порушеннях необхідно звернутися до місцевого управління архітектури. Сусідів повинні залучити до адміністративної відповідальності і винести припис про усунення допущених порушень. Якщо це не допомогло, подайте позов до суду.
Ще однією розповсюдженою ситуацією є зведення глухого забору. Ваші сусіди вирішили відгородитися від сторонніх поглядів і побудували «стіну» із залізних листів. Тепер частина ваших грядок недоотримують світло, і урожай на них стає мізерним. В даному випадку ваші сусіди порушують все той же СНиП, який забороняє зведення глухих парканів між ділянками. Вимагайте у сусідів установки сітки або решітки замість глухого забору, а так само дотримання його висоти. Вона повинна бути не більше 1,5 метра. Якщо розмова не увінчався успіхом, звертайтеся до керівництва садового товариства, а потім до суду.
Або ще приклад: сусіди вирішили зайнятися розведенням живності і побудували поруч з вашим ділянкою свинарник. Начебто все відстані дотримані, та й зазначений вище СНиП не забороняє будівництво свинарників, проте аромат, що виходить з даної споруди зовсім не той, який ви хотіли відчувати на природі. В даному випадку застосування підлягає не СНиП, а ГК РФ, згідно з яким сусіди не можуть порушувати права інших осіб. Вони зобов'язані дотримуватися ветеринарні та санітарні правили. Наполягайте на проведенні загальних зборів товариства з метою заборони змісту свинок. Якщо це не допомагає, то пробуйте добиватися справедливості через суд.
На завершення зазначу, що затіваючи будівництво на ділянці, пам'ятайте про існування вимог до споруд, які не будьте егоїстами і не забувайте про своїх сусідів і їх права. А якщо останні порушують ваші права, то боріться за справедливість законними способами. Садовий ділянка - це місце відпочинку, а не «розборок» між сусідами. Ставтеся з повагою один до одного, дотримуйтеся вимог законодавства і насолоджуйтеся відпочинком на вашій ділянці.
Адвокат Олег Сухов