Які можливості у керуючої компанії в сфері жкг види діяльності та повноваження, принцип і

Рух великих потоків грошей, інвестиційні фонди, багатоступеневу мережу дочірніх компаній, співтовариство власників під одним дахом багатоквартирного будинку неможливо організувати і врегулювати без цілеспрямованого впливу ззовні.

Для цього служать керуючі компанії (КК). Правда, в системі ЖКГ правильніше називати - Керуючі організації, оскільки до них відносяться і ЖБК, і ТСЖ. Далі ми докладно розберемо, як працює керуюча компанія жкг.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Керуюча компанія: чим займається

Керуюча організація - комерційна структура, з повноваженнями юридичної особи, яка відповідно до колективного договору власників житла приймає на себе обов'язки:

по правильній експлуатації спільного майна (будинку);
його технічного утримання відповідно до нормативів;
збору коштів за отримані власниками комунальні ресурси;
за розподілом грошових потоків на поточні і довгострокові потреби на підтримку будинку в належному стані;
відповідальності і підзвітності власникам житла.

По суті - Керуюча організація є посередником між мешканцями будинку та постачальниками ресурсів. необхідних власникам житла, а так же підрядних організацій, здатних підтримати його технічну життєздатність.

Повноваження керуючої компанії багатоквартирного будинку повністю визначаються переліком тих положень, які власники житла включили в двосторонній договір на момент її створення.

Сам питання передачі повноважень повинен бути прописаний в Статуті організації, а механізм передачі чітко опрацьовано. Тоді за умовами договору з КК один із засновників приймає за рішенням загальних зборів повноваження учасника (будь то комерційна організація або індивідуальний підприємець).

Умовою передачі є підписання нового договору після державної реєстрації. Повноваження Організації можуть бути делеговані ТСЖ або одному з власників, що діють на основі довіреності інших.

Такий уповноважений представник власників на добровільних засадах може здійснювати контроль дій працівників КК, інформувати про отримані результати інших власників житла за допомогою повідомлень на інформаційних стендах, зборів мешканців для врегулювання поточних питань.

Договір з власниками або товариством власників на управління багатоквартирним будинком, зазвичай укладається на термін від 1 року до 5 років, але може бути розірвано з ініціативи однієї зі сторін або за рішенням суду.

У разі, коли власники не можуть прийти до єдиної думки по змісту договору, прийняття юридичної особи або не хочуть вирішувати питання управління господарством будинку, муніципальне утворення має право впродовж відведених терміни своєю владою призначити керуючу організацію.

Функції стороннього управління системою

Ідея створення житлових товариств, здатних організувати управління нерухомістю, зайнятою під житло, з'явилася в нашій країні на початку минулого століття як ЖАКТ (житлово-орендні кооперативні товариства). Потім вона пройшла через перетворення в ЖЕК, ДЕЗ, що вже більше на слуху у останнього покоління.

Однак повноваження сучасної Керуючої організації набагато ширше і складніше, ніж у попередників, що відповідає збільшенню поверховості багатоквартирних будинків, їх технічного оснащення, рівню комфорту, пропонованого ЖКГ. Виріс і рівень юридичної та адміністративної відповідальності нового освіти.

Головні функції КК відповідно до ліцензії:

представництво в якості єдиного замовника (перед підрядниками і постачальниками від імені власників):
представництво в якості єдиного виконавця перед власниками;
відповідальне представництво власника перед контролюючими органами.

Ці варіанти робочих взаємин можна формулювати таким чином:

власники добровільно передають керуючої організації весь обсяг управлінської діяльності, обмежуючись контролем нарахування платежів, обсягу і якості послуг;
за керуючою організацією закріплюються тільки ремонтно-експлуатаційні обов'язки; комунальні послуги - прерогатива ТСЖ або ЖБК.

Керуюча організація як юридична особа, використовуючи можливості професіоналів різних галузей знань, здійснює довірче управління майном. Вона здатна, прораховуючи ризики, вирішувати довгострокові завдання, звільняючи власників від участі в проблемних ситуаціях. Все це - безсумнівний плюс.

Законодавча база менеджменту в ЖКГ

Одна з важливих управлінських завдань КК - збір інформації про технічний стан житлового будинку спирається на ст.29, п.4 Основного Закону РФ (Конституції).

Перелік відомостей, що становлять державну таємницю, визначається федеральним законом.

Гарантується свобода масової інформації. Цензура забороняється.

«Про пожежну безпеку»;
«Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення»;
«Про технічне регулювання»;
«Про захист прав споживачів».

В даний час в ГД ФС РФ внесений на розгляд проект за №395919-5 ФЗ «Про регулювання діяльності з управління багатоквартирними будинками».

види управління

Суть управління - наявність трьох обов'язкових етапів:

накопичення інформації про об'єкт і навколишньому середовищу;
аналіз зібраної інформації для вироблення рішення;
активний вплив на об'єкт управління з метою надання йому позитивних змін.

У вітчизняному менеджменті житлової власності застосовуються такі види управління:

Керуючу організацію слід вибирати з декількох кандидатів, попередньо ознайомившись з її право встановлюють документами і мешканцями будинків, які були у неї на обслуговуванні.

Вид управління залежить від вашої готовності на додаткові витрати і на власне включення в процес управління.

Основні принципи діяльності

Повне задоволення всіх запитів і очікувань власників і орендарів нерухомості.
Гарантія сучасних стандартів якості. послуг, що надаються; постійна модернізація діяльності керуючих компаній у сфері жкг.
Високий професійний рівень персоналу, мотивованого на саморозвиток.
Командний принцип роботи. як умова оперативності і точності виконання завдань.
Системність, послідовність і комплексність підходу до управління в орієнтації на оптимальний результат.
Юридична і технічна грамотність всіх рішень з нерухомістю як основа компетентності.

Послуги, що надаються КК

Управління процесами утримання та обслуговування багатоквартирного будинку:

акумулювання коштів;
боротьба із заборгованостями;
виявлення розкрадачів ресурсів, що поставляються;
укладання договорів з постачальниками; контроль за якістю робіт (послуг);
перерахунок тарифів. плати за неякісні послуги;
збір і зберігання документації по дому, включаючи технічну.

Контроль справності і безперебійності дії інженерного обладнання:

регулярний огляд перед опалювальним сезоном;
огляд при НС.

Своєчасний дрібний і поточний ремонт місць загальнобудинкового користування.

прибирання від сміття, листя, снігу;
усунення криги, бурульок;
регулярний вивіз сміття;
підтримка дитячого майданчика в безпечному технічному стані.

Забезпечення цілодобової аварійної служби.

Договірні відносини з постачальниками комунальних послуг.

Облік і реєстрація мешканців будинку:

Надання платних послуг відповідно до ліцензії:

установка, заміна сантехніки;
установка, заміна приладів обліку;
теслярські роботи;
електромонтажні роботи;
підготовка документів (дефектні відомості, технічного висновку тощо).

Керуючі компанії мають право на державне страхування від поломок загальнобудинкового майна, що викликає побоювання: ліфтів, насосів, розподільних щитів, котелень.

Діяльність на підставі стандартного договору

Тут ми розберемо, які можливості у керуючої компанії є зазвичай. Підтримка технічного стану будинку в стані безпечному для проживаючих в ньому:

щоденне прибирання території з урахуванням сезонної специфіки;
огляд технічного стану конструкцій благоустрою, зелених насаджень, майданчиків для дитячих ігор;
прибирання контейнерного майданчика;
видалення сміття з мусоропріёмніка; мийка та дезінфекція;
вологе прибирання та дезінфекція сходової клітки з сміттєпроводом, з ліфтом; прибирання ліфтів;
усунення пилу зі стелі, стін, плафонів, дверей, вікон, опалювальних приладів;
дезінсекція та дератизація горищ і підвалів.

Системна перевірка загальнобудинкового майна (з даху до підвалу):

опресовування системи опалення, ліквідація повітряних пробок;
перевірка технічного стану вентиляції;
перевірка технічного стану водопостачання (гарячого і холодного);
перевірка каналізаційних витяжок;
усунення течі; ремонт запірної арматури, засувок;
перевірка каналізаційних колодязів; установка кришок;
заміна запобіжників і вимикачів в розподільчих щитках на поверхах.

Дрібний і поточний ремонт:

усунення засмічення каналізації;
відновлення запірних пристроїв на технічних шафах і ящиках;
ліквідація течі;
зварювальні роботи;
перевірка роботи системи пожежогасіння.

Підготовка об'єкта до зими:

ремонт та утеплення вхідної групи;
скління на сходах;
проведення заходів для усунення тепловтрат.

Усунення аварійних ситуацій відповідно до технічних рекомендацій і регламентами:

технологічні порушення - відхилення параметрів зниження надійності;
аварія - неконтрольовані руйнування технічних пристроїв, пов'язані з вибухом або викидом небезпечних речовин;
інцидент - пошкодження, пов'язане з відхиленням функціонування від штатного режиму;
технологічний відмова - вимушене обмеження робочого стану обладнання.

Контроль сприяє порядку

Довірче управління не виключає право мешканців:

змінити керуючу організацію: на підставі 2-х судових прецедентів або скарги в Госжілінспекціі;
зажадати єдиний стандарт платежів по ЖКГ;
зажадати від керуючої організації підтвердити свою компетентність, здавши кваліфікаційний іспит.

Перевірити роботу керуючої компанії можна:

за квитанціями на квартплату, зажадавши у компанії відомості про розмір обов'язкових платежів;
за кошторисом витрат на рік (запит варто подати в офіційній формі);
залучити фахівців в області економіки та юриспруденції для зіставлення представленої кошторису і фактично виконаних робіт;
про грубі порушення з боку КК своєчасно довести до відома Росспоживнагляд і Госжілінспекціі. Для перевірки організації можна звернутися в Прокуратуру.

Кодекс РФ про адміністративні порушення має кілька статей (ст.7.23.3: ст.14.1.3; ст. 19.6.2), за якими керуючу організацію можна притягнути до відповідальності.

Серед організацій цього типу вже з'явилися правофлангові управлінці, здатні впоратися з усім комплексом завдань, який народжує складний організм багатоквартирного будинку.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!