Кращий варіант розлучитися з неугодної керуючою компанією - змінити спосіб управління багатоквартирним будинком або довірити його обслуговування іншої керуючої організації. Як мирно «розлучитися» з колишньою компанією і вибудувати нові відносини, розбираємося з керівником центру НП «ЖКГ Контроль» Псковської області Семеном Ніконов.
Навіщо міняти спосіб управління?
Приводів для зміни способу управління будинком або керуючої компанії може бути кілька:
- неотримання колишньої керуючою компанією ліцензії;
- невдоволення роботою колишніх управлінців, порушення ними житлового законодавства;
- бажання збирати внески на капітальний ремонт на спеціальному рахунку дому та розпоряджатися ними самостійно;
- незаконне привласнення і використання керуючої організацією підвалів, горищ та іншого спільного майна власників;
- плачевний стан загального майна будинку, привести в порядок яке можна, тільки взявши владу в свої руки.
Варіант перший. Зміна способу управління.
Житловий кодекс дозволяє власникам приміщень у багатоквартирному будинку в будь-який момент змінити спосіб управління - незалежно від того, на який термін був укладений договір з діючої керуючою компанією.
Три кроки до зміни способу управління.
Крок № 1. Визначення бюджету будинку.
Перше, з чого слід починати шлях до самостійного керування, - прикинути, на що буде ремонтуватися і міститися будинок, коли управління перейде в руки власників, прорахувати, скільки грошей потрібно збирати щомісяця, щоб покривати всі можливі витрати.
Крок № 2. «Розлучення» з керуючою компанією.
Розірвання договірних відносин необхідно офіційно оформити. Повинна бути узгоджена дата переходу на новий спосіб управління. На цей день необхідно зняти показання приладів обліку. Передача спільного майна здійснюється на підставі актів приймання-передачі, в яких має бути зазначено, що і в якому стані передається. Перед тим, як попрощатися, слід перевірити виконання договору управління, з'ясувати, чи виконані заплановані роботи на будинку. Якщо немає - добитися їх виконання або повернення грошей.
Крок № 3. Зміна способу управління - створення ТСЖ.
Один з варіантів взяти управління будинком у свої руки - створити товариство власників житла. ТСЖ створюється за рішенням загальних зборів.
Правління ТСЖ зобов'язане повідомити наглядові органи про створення товариства та розмістити інформацію про нього на сайті «Реформа ЖКГ». На першому етапі своєї діяльності ТСЖ може укласти договір на обслуговування будинку з будь-керуючою компанією, а згодом, набравшись досвіду, зайнятися самостійною експлуатацією будинку, уклавши прямі договори з підрядниками і ресурсоснабжающими організаціями.
Власники можуть відкрити спеціальний рахунок, на якому вони будуть збирати внески на капремонт - в цьому гарантія збереження цих цільових коштів і використання їх тільки на потреби будинку. Навіть якщо створений ТСЖ не веде управління самостійно, дуже бажано мати свій розрахунковий рахунок, де можна буде, наприклад, акумулювати кошти резервного фонду.
Варіант другий. Зміна керуючої компанії.
Спосіб № 1. За рішенням загальних зборів. Така процедура завжди краще, оскільки в цьому випадку самі власники вибирають нових управлінців, яким вони готові довірити свій будинок.
Спосіб № 2. За допомогою органів місцевого самоврядування. Таким способом можна скористатися, якщо у власників є претензії до виконання керуючою компанією договірних зобов'язань. У цьому випадку на підставі звернення власників муніципалітет в п'ятиденний термін проводить позапланову перевірку діяльності керуючої організації. Якщо перевірка підтвердить факти порушень, орган місцевого самоврядування зобов'язаний скликати збори власників для вирішення питань про розірвання договору з такою керуючої організацією і про вибір нової чи зміну способу управління даними будинком.
Спосіб № 3. Відкликання ліцензії. Можливий при наявності серйозних порушень житлового законодавства з боку керуючої компанії. Для цього власники повинні направити звернення до органів державного житлового нагляду.
керівник центру НП «ЖКГ Контроль» Псковської області - Яке б рішення не прийняли власники - змінити спосіб управління або довірити будинок нової керуючої організації - не самоусувається від управління, в першу чергу, стежте за бюджетом будинку. Контроль фінансів - запорука успіху. Перевіряйте, скільки грошей витрачено на ремонт і обслуговування будинку, на оплату комунальних послуг та за всіма іншими пунктами кошторису. Поки ви самі не станете питати з обслуговуючої організації за кожну витрачену копійку, за кожну неприбраний під'їзд - толку не буде. У будинку повинен з'явитися реальний і повноважний господар - замовник робіт, який не просто розбирається в сфері ЖКГ і дивиться за будинком, але ще і несе відповідальність відповідальність за свою діяльність.