З огляду на збільшення кількості випадків виникнення спірних моментів, пов'язаних з незаконним володінням без господаря власністю, група провідних адвокатів Москви, за технічної підтримки ріелтерських компаній, склали огляд практики з даної теми. В цілому, як зазначають юристи, оформити на себе безхазяйний будинок або квартиру нескладно, якщо знати свої права, які можна ефективно реалізувати. Про те, чи легко придбати у власність нікому не належить житлове приміщення, всю квартиру або будинок, вказується в численних практичних матеріалах адвокатських контор.
Спочатку, як пишуть юристи, необхідно упевнитися в тому, що майно дійсно нікому не належить. У сучасних умовах життя і просунутості комунікацій, включаючи детальну законодавчу регламентацію, з урахуванням ведення Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, виявити безгоспну квартиру або будинок досить важко.
Спочатку, як радять фахівці БТІ, необхідно вивчити норму закону, яка висвітлює таке поняття, як «безхазяйна річ». Цивільний кодекс відносить до даного аспекту три обов'язкові умови: а) річ не має свого постійного власника; б) власник індивідуалізованої речі ніхто не знає; в) власник речі раніше відмовився від права власності на неї.
Дії, що свідчать про усунення від володіння, користування і розпоряджання квартирою або житловим будинком, як вказують юристи, не може спричинити за собою припинення прав власника на житло до моменту придбання його іншою особою. Але, як пишуть в інформаційних оглядах фахівці БТІ, необхідний певний календарний термін, по закінченню якого майно (будинок або квартира) для початку можуть бути визнані безхазяйними.
Нормативно-правова база РФ передбачає трирічний термін, протягом якого громадянин, раніше володіє житлоплощею, в якій ніхто не проживає, може оскаржити в суді свої порушені права при що відбулося захоплення його житла. Законом передбачена складна процедура з придбання у власність нерухомого майна на основі правового інституту набувальною давністю. Основним його моментом є та обставина, що якщо окремий громадянин або сім'я зайняли «безхазяйне» на їхню думку, житло, то вони повинні знати, що власник житла (або його спадкоємці) мають право протягом трьох років оскаржити в суді факт захоплення квартири або будинку .
Але якщо протягом трьох років власник житла так і не з'явився, нові мешканці мають право звернутися в держоргани з вимогою визнати їх права на житлову площу, але при цьому вони повинні знати, що згідно із законом, право володіння і розпорядження цим майном вони отримають через п'ятнадцять років фактичного проживання в ньому. Адвокати, які мають достатню практику у справах про визнання права власності на ту чи іншу житло, акцентують увагу на тому аспекті, що для набуття статусу власника не потрібно чекати, коли воно буде поставлено на облік як безхазяйне, так як в БТІ не можуть знати про те , що хтось проживає в певному будинку або квартирі.
Після закінчення п'ятнадцяти років громадянин, який проживає в приміщенні (приміщеннях), має право звернутися до суду з позовом до колишнього власника житла про визнання за собою повного права власності. Це цілком можливо на тій підставі, що Цивільним кодексом РФ обмовляється термін «набувальна давність» і його термін - 15 років. Суд в обов'язковому порядку зарахується три роки позовної давності і 15 років набувальною давністю, що в цілому характеризує таке поняття, як «сумлінне, відкрите і безперервне володіння» з обов'язковим терміном 18 років.
Але, так як позов подається проти колишнього власника, місцезнаходження якого невідоме, суд задовольнить позов, а рішення суду буде підставою для реєстрації заявленого права власності на житло. Це саме можна сказати і до спадкоємців нового мешканця, який помер на протяг терміну набувальною давністю. Паралельно з цим, як вказують судді районних і міських судів, вони, в силу необхідності дотримання прав на житло у зниклого власника квартири або будинку, повинні позбавити його цього права.
Необхідно відпрацювати комплекс цивільно-процесуальних процедур, щоб визнати колишнього власника померлим на підставі того, що він передчасно відсутня в місці свого проживання. Потім необхідно переоформити саме житло, а це досить складно. Як вказують юристи, нерухоме майно слід визнати безхазяйним на підставі тривалої відсутності колишнього власника, для цього відпрацьовуються заходи спеціальною комісією. Потім, визнане безхазяйним житло приймається на облік у Федеральній реєстраційній службі за заявою органу місцевого самоврядування. Через рік воно, на підставі рішення суду (за поданою муніципалітетом позовом) визнається надійшли у власність міста або населеного пункту.
Лише після цього, як зазначають фахівці численних бюро технічної інвентаризації (БТІ), визнаний власністю муніципалітету будинок або квартира переоформляються на громадянина, який проживає в ньому як мінімум 18 років - необхідний термін набувальною давністю (ст.234 ГК РФ), що закріплює право на нерухомість . Адвокати особливо вказують на той важливий аспект, що давностное володіння буде визнано «сумлінним», якщо проживає в квартирі або будинку особа (громадянин Російської Федерації або його спадкоємець першої, а у виняткових випадках, другої черги), володіло і користувалося житлом відкрито, не приховуючи факту проживання.
Тобто, якщо з'явиться перший власник, він повинен знати, що приміщення (приміщення) знаходиться в сумлінному володінні. Це дає право раптово з'явленій громадянину в судовому порядку вимагати законного повернення житлового будинку або квартири. Володіння житлом другим власником здійснюється не за договором оренди, а на підставі документа, виданого БТІ.