Квартири на перших поверхах традиційно вважаються житлом не найкомфортнішим і часто небезпечним. Зате офіси і магазини з цих квартир виходять зручними. Тому багато хто, у кого в активі з'являється така квартира, замислюються про її перекладі в нежитловий фонд. Але чи так це вигідно, як здається на перший погляд?
Яка вигода від переведення квартири в нежитловий фонд?
Як зазначають експерти, в центральних районах переведення житлових приміщень в нежитлові потроху пішов на спад. Але, як показала практика, це відбувається здебільшого через те, що «які не охоплені» бізнесменами квартир на перших поверхах в центрі залишилося дуже мало. Зате на зміну перших поверхах уже підходять і другі: «Тенденцією останнього часу став викуп і переклад в нежитловий фонд квартир на другому поверсі, розташованих над уже діючим магазином.
Так що говорити про те, що переклад квартир в нежитловий фонд скоро зійде нанівець, більш ніж передчасно. Як і раніше багатьох власників квартир цікавить вигода, яку можна отримати з продажу або оренди нежитлового приміщення.
Доходи від такої «нежитловий квартири» можуть бути в 7 разів вище, ніж від здачі в оренду під житло: припустимо, є квартира площею близько 100 кв. м з гарним оздобленням, розташована на першому поверсі будинку, що стоїть на престижній магістралі. Якщо здавати цю квартиру як житлову, можна отримати максимум $ 1000 / місяць. Іншими словами, ставка становитиме $ 160 за 1 кв. м / рік. Якщо цю ж квартиру здати під офіс, то орендна ставка складе $ 300-400 за кв. м / рік. А якщо з цієї квартири можна зробити торгову площу і мати окремий вхід з магістралі, плюс зробити вітрини, орендар магазину буде готовий заплатити $ 1000-1500 за 1 кв. м / рік. Тобто здавати таку квартиру як торгове приміщення вигідніше в 7 разів.
Запам'ятаємо цю цифру і перейдемо до нюансів перекладу приміщень в нежитловий фонд.
Яку квартиру можна перевести в нежитловий фонд, а яку не можна?
Останній момент особливо важливий: взяти квартиру в іпотеку, а через рік перевести її в нежитловий фонд і продати подорожче не вийде, так як квартира буде в заставі у банку.
Які документи потрібно зібрати і куди віднести?
Перелік документів також наводиться в ст. 22 ЖК РФ. Це повинні бути:
- заяву про переведення в нежитловий фонд;
- правовстановлюючі документи на перекладне приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
- технічний паспорт приміщення;
- поверховий план будинку, в якому знаходиться перекладне приміщення;
- підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови й (або) перепланування перекладного приміщення (в разі якщо перевлаштування і (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення в якості нежитлового приміщення).
Чи можна перевести в нежитловий фонд неприватизовану квартиру?
Чи можна перевести в нежитловий фонд приватизовану кімнату в гуртожитку?
Житловий кодекс дозволяє переведення для всіх житлових приміщень, в тому числі кімнат. Гуртожитки - спеціалізований житловий фонд, проте якщо кімната вже приватизована (тобто гуртожиток втратило свій статус), то немає перешкод для розпорядження нею за своїм бажанням. Але варто пам'ятати, що кімната повинна розташовуватися на першому поверсі і для її комерційного використання потрібно буде робити окремий вхід з вулиці. У більшості випадків для цього знадобиться ще й згода сусідів (це стосується і багатоквартирних будинків), оскільки часто обладнання ганку зменшує площу земельної ділянки під будинком. Але якщо земля під будинком не оформлена в спільну власність мешканців (це явище нерідке), то згода сусідів отримувати не потрібно.
Чи потрібно переводити в нежитловий фонд приміщення, якщо в ньому буде організована міні-готель?
Формально для організації готелю та реєстрації її як такого підприємства потрібен переклад в нежитловий фонд. Однак якщо використовується не окремо розташована будівля, а лише одна або кілька квартир або кімнат, то така процедура не має сенсу. Досить укладати договори комерційного найму приміщень і платити податки з сум, вказаних в договорах. Орендодавцем в даному випадку буде виступати ІП або ПБОЮЛ.
Навіщо переводити квартиру в нежитловий фонд, якщо там організований «тихий офіс»?
Коли житлове приміщення не використовується за прямим призначенням - для проживання, так чи інакше потрібно переклад в нежитловий фонд. Інакше власник квартири піддасться штрафу (сума його невелика, до 1500 руб. Ст. 7.21 КоАП), однак якщо ще будуть виявлені незаконні перепланування, то це загрожує штрафом від 9 тис. До 100 тис. Руб.
Скільки потрібно заплатити державі за переклад в нежитловий фонд?
Сама по собі подача заяви та пакету документів безкоштовна. Однак за реєстрацію права власності на нежитлове приміщення потрібно заплатити держмито, мито становить 500 руб. для фізичних осіб і 7500 - для юридичних. Також може знадобитися оплата робіт зі складання технічного висновку - ця сума залежить вже від площі приміщення.
Якщо ви користуєтеся послугами фірми, що спеціалізується на перекладі приміщень, то їхні послуги можуть коштувати десятки тисяч рублів (в середньому по ринку близько 350 тис. Руб. За послугу, включаючи узгодження перепланувань та інше). «Середня ціна перекладу квартири в нежитловий фонд спеціалізованими компаніями становить від $ 250 до 350 за кв. м ».
«Офіційно витрати на переведення з житлового приміщення в нежитлове не дуже великі. Однак «неофіційна частина», як водиться, набагато вище. Якщо брати по верхній планці, то вона може досягати $ 30-50 тис. У результаті займатися такого роду операціями вигідно лише власникам квартир, розташованих в центрі столиці або на престижних магістралях ».
Крім того, що найприкріше, якщо вартість приміщення після перекладу в нежитловий фонд зросла, то різницю доведеться сплатити державі. Розмір плати встановлюється в звіті про оцінку, який входить в роботу комісії, що займається перекладом вашого приміщення в розряд нежитлових. Суму також повинна буде затвердити Міську комісію з приватизації і управління житловим фондом.
Тому, пам'ятаючи про сказаної вище семикратної вигоді при користуванні нежитловим приміщенням, варто знати і ці неприємні моменти. Так, щоб вийти «в плюс» після переведення квартири в нежитловий фонд, доведеться почекати мінімум кілька років.
Краще продати квартиру під офіс або спочатку перевести її в нежитловий фонд?
З огляду на все вищесказане, вигідніше буде продати квартиру як житлове приміщення. Тоді витрати на переведення приміщення візьме на себе новий власник. Поки він буде чекати окупності, ви вже будете користуватися «живими грошима».