Мало хто може купити собі житло, і при цьому не взяти іпотеку. Житлове кредитування для багатьох сімей - це єдиний спосіб купити квартиру, саме тому іпотеки найбільш затребуваний банківський продукт. Не всі напевно знають, як взяти іпотеку на квартиру, з чого почати і як зробити її більш вигідною для себе, про це та багато іншого піде далі мова.
Основні умови іпотечного кредитування
Іпотечний або житлову позику відносяться до цільового кредитування, відповідно оформити їх можна тільки на покупку будь-якої нерухомості. На відміну від споживчого кредиту відсоток по іпотеці значно нижче, а терміни виплат, навпаки, більше. Друга особливість іпотеки - це забезпечення по кредиту, житло, що купується залишається в заставі у банку.
У кожного банку своя програма іпотечного кредитування і умови також скрізь різні. Єдине однакове для всіх умова - максимальна сума кредиту становить 90% від вартості житла, мінімальна - 30%.
Іпотечний кредит, незважаючи на те, що це досить важкий тягар для сім'ї, має масу своїх переваг:
- житло можна купити відразу і не чекати роками, коли накопичиться необхідна сума;
- процентна ставка по кредиту, по суті, перекриває зростання цін на житло за рік і рівень інфляції в країні, так що позичальник нічого не втрачає;
- при покупці житла в іпотеку держава пропонує безліч пільг, в тому числі повернення прибуткового податку.
Крім усього іншого, іпотечні кредити в нашій країні це єдиний вихід стати власником житла.
Якщо говорити про те, хто може взяти іпотеку на житло, то напевно кожен бажаючий. Для початку потрібно знайти стабільну роботу з «білою» зарплатою. опрацювати потрібно не менше 6 місяців, перш ніж йти в банк за кредитом. Щоб напевно отримати грошовий позику, можна відкрити у вибраному банку вклад і поповнювати його щомісяця з зарплатою.
Потім необхідно перевірити свою кредитну історію, навіть якщо ви впевнені що заборгованостей бути не може. Іноді трапляються помилки і позичальник через неуважність співробітників банку ставати боржником по чужому кредиту. І останнє, переконайтеся, що немає боргів по податках, комунальні послуги, штрафам ГИБДД.
Видаючи іпотеку, банк нічим не ризикує, у нього в заставі залишається об'єкт нерухомості, але щоб захистити себе від судових розглядів кредитори перевіряють всіх позичальників.
З чого почати
Для початку потрібно визначитися з тим, яку квартиру ви хочете. Але тут потрібно відразу враховувати її вартість, тому що іпотечний кредит доведеться виплачувати довгі роки і віддавати близько половини свого заробітку. Відповідно, чим нижче вартість житла і менше кредит, тим простіше його виплачувати, до того ж іпотеку можна погасити достроково і тоді подумати про краще варіанті.
Друге про що потрібно подумати - це початковий внесок. Банки рідко видають житлові позики без початкового внеску, а якщо і вдасться знайти таку пропозицію, відсотки по іпотеці будуть непідйомними для сімей з середнім достатком. Зазвичай мінімальна сума становить від 20% і більше від вартості квартири. Багато, хто не має початкового внеску беруть споживчі кредити і виплачують їх поряд з іпотечними.
Перед тим як отримати іпотеку на квартиру потрібно визначитися самим об'єктом, це потрібно для того, щоб знати на яку суму розраховувати. Тому що при подачі заявки в банк для попереднього розгляду, в ній потрібно вказати суму кредиту. Але остаточне рішення кредитор залишає за собою, адже банки ретельно перевіряють позичальника, щомісячний платіж по іпотеці не повинен перевищувати 40% від сукупного доходу сім'ї. Хоча на практиці у більшості сімей іпотечний кредит займає половину доходу і більш, а цього бути не повинно.
вибір банку
Потім потрібно буде заповнити анкету і відправити її на розгляд. До речі, можна направити заяву відразу в кілька банків, щоб підвищити свої шанси на схвалення кредиту, тому що кредитори сьогодні ведуть дуже ретельний відбір серед позичальників.
Якщо ви є учасником зарплатного проекту або вкладником якого-небудь банку, то розумніше звернутися до нього, є всі можливості отримати пільгу по іпотеці.
Корисні поради позичальникам
Вимоги до позичальника
Банк може винести остаточне рішення по іпотеці тільки після того, як клієнт виконає всі вимоги і надати всі документи. Одного паспорта буде недостатньо для оформлення іпотечної позики. Як мінімуму ще знадобиться наступний пакет документів:
- довідка про доходи за формою 2-ПДФО або формою банку за останні 6 місяців від позичальника, співпозичальника і поручителів;
- копія трудової книжки, завірена співробітником відділу кадрів від позичальників і поручителів;
- свідоцтво, яке підтверджує право власності на нерухомість або автомобіль, якщо такі є.
Взяти квартиру в іпотеку можна тільки з поручителями або заставою. Навіть незважаючи на те, що об'єкт нерухомості буде в заставі у банку до повного погашення кредиту, поручителі все одно потрібні, причому не менше двох осіб зі стабільним джерелом доходу. Поручителем може бути інший член подружжя, так, як він є созаемщиком, а його заробітна плата входить до сукупного доходу сім'ї.
У позичальника повинна бути позитивна кредитна історія, абсолютно все банки її перевіряють.
Основні вимоги до позичальників
Основні умови і на що звернути увагу
Іпотечний кредит - це досить складний в оформленні вид позики. Оскільки сума досить велика, банки всіляко намагаються мінімізувати свої ризики і в результаті отримати прибуток. Позичальнику потрібно ретельно вивчати договір житлового позики, щоб після його оформлення не збільшився щомісячний платіж. Отже, на що звернути увагу і взяти іпотеку на квартиру правильно.
Валюта кредиту
Багато банків пропонують клієнтам іпотеку в іноземній валюті з більш низькою процентною ставкою. Для прикладу іпотека в рублях видається під 12% на рік, а в доларах під 6%. Але курс іноземної валюти не стабільний і за 20 років, за період виплати іпотеки, може сильно зрости. До того ж майже всі жителі нашої країни отримують зарплату в рублях, тому не варто гнатися за примарною вигодою.
Процентна ставка
В першу чергу, якщо в реченні по іпотеці вказана процентна ставка, наприклад, від 12%, то гарантій, що вона саме такою і залишиться, немає. Банк приймає рішення самостійно і робить це в залежності від того, як клієнт може забезпечити позику. Крім того, іпотеку на привілейованих умовах можуть отримати вкладники та учасники зарплатних проектів.
Другий момент - це вибір відсоткової ставки, а вона може бути фіксованою або плаваючою. З фіксованою ставкою все зрозуміло вона буде стабільною до повного погашення позики. Плаваюча процентна ставка складається з двох складових: фіксованого відсотка і відсотки по міжбанківських кредитах (це ставка, за якою один банк видає кредити іншому). На перший погляд, плаваюча процентна ставка здається більш привабливою і вигідною, але це помилки, через рік або два показники міжбанківських ставок можуть змінитися. і іпотека стане вкрай невигідна для платника.
система платежів
В даний час банки пропонують дві принципово різні системи розрахунку за кредитами аннуїтетную або диференційовану. Ануїтетна система розрахунку передбачає виплату кредиту або іпотеки рівними щомісячними платежами протягом усього терміну кредитування. При диференційованої системі щомісячний платіж зменшується, тому що відсотки нараховуються не на всю суму позики, а на її залишок.
Для клієнта, безсумнівно, буде більш вигідною, якщо іпотека буде з диференційованою системою платежів. Але банки більше воліють аннуїтетную систему, практично всі іпотеки розраховуються саме по ній.
Інші умови
Серед іншого - це страхування життя і здоров'я позичальника. Банки дають іпотеку і без страховки, але процентна ставка буде значно вище. Від страховки можна відмовитися і в процесі виплати житлового кредиту, але банк може змінити умови договору в односторонньому порядку і підвищити процентну ставку.
Корисні поради позичальнику
На етапі планування оформлення іпотеки, ознайомтеся з усіма пропозиціями і позначте коло банків, в які можна подати заявки. Якщо дадуть схваленням кілька кредиторів, не варто поспішати, для початку потрібно особисто прийти в офіс банку і проконсультуватися з кредитним фахівцем, тому що реальні умови кредитування можуть відрізнятися від тих, на які розраховувала спочатку.
Не варто брати іпотеку, якщо щомісячні платежі будуть «забирати» понад 50% від заробітної плати. Розумніше пошукати іншу роботу і почекати деякий час. Звертайте увагу на партнерські програми, коли банки разом із забудовниками проводять акцію. Суть пропозиції в тому, що ви купуєте квартиру в новобудові у забудовника, а банк-партнер знижує процентну ставку. Так, наприклад, можна купити квартиру в споруджуваному будинку і отримати іпотеку під 8-9 відсотків на рік.
Постарайтеся будь-якими способами знизити процентну ставку. Банк схвалює заявки попередньо, своє рішення він приймає на підставі наданих документів. Наприклад, якщо позичальник може надати докази своєї платоспроможності та спроможності, кредитор може знизити процентну ставку. Як докази можуть виступати автомобіль, гараж, земельну ділянку чи інша власність позичальника, вона ж може бути використана в якості застави.
Як правильно виплачувати житловий кредит
Коли іпотека оформлена і використана за призначенням, це не привід розслаблятися. Навпаки, варто завчасно подбати про те, щоб завжди були в наявність кошти для погашення житлової позики. По-перше, вносити платежі варто завчасно, хоча б за два або три дні до призначеної дати, тому що кошти можуть не надійти на кредитний рахунок вчасно і доведеться платити штраф за прострочення. По-друге, намагайтеся платити більше, ніж належить за договором, таким чином, можна виплатити кредит раніше терміну і заощадити на відсотках.
Якщо ви платите іпотеку, то не завадило б знайти додаткове джерело доходу, особливо якщо заробітна плата залишає бажати кращого. Причому необов'язково виручені кошти відразу вкладати в оплату житлового кредиту, краще відкрити дебетовий рахунок і зберігати «запасні» кошти на ньому.
Якщо платити борг нічим
Може вийти так, що іпотеку платити не представляється можливим, тобто не вистачає коштів, тому потрібно терміново шукати вихід, щоб не втратити житло. Не варто панікувати і ховатися від дзвінків кредитора, а також доводити справу до суду. Після виникнення прострочення можна попросити у банку відстрочку на кілька місяців, якщо дійсно є поважна причина. Однією з них є втрата роботи. І навіть якщо поважної причини не знайдеться, простіше погодитися на умови банку і реалізувати житло для погашення боргу.
Взагалі, перед тим як отримати іпотечний кредит, потрібно все ретельно прорахувати. Для початку постарайтеся знайти найвигіднішу пропозицію і відповідати всім основним вимогам кредитора. Потім розраховуйте свої реальні можливості для її погашення у вигляді додаткового заробітку. І, останнє, не варто вибирати дороге житло, оплачувати іпотеку за яким буде неможливо.