Перестали платити? Виселити!
Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише в судовому порядку з таких підстав:
- заборгованість по оплаті протягом шести місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін;
- невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу, якщо договір найму укладено на термін до одного року (короткостроковий найм);
- руйнування або псування житла наймачем (сонанімателі) або іншими громадянами, за дії яких наймач несе відповідальність згідно з правилами ст.ст. 677, 680, 685 ЦК України;
- приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану;
- використання житлового приміщення не за призначенням;
- систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів (ст. 687 ЦК України).
Під використанням житлового приміщення не за призначенням виходячи з положень частин 1-3 статті 17 ЖК РФ слід розуміти використання житлового приміщення не для проживання громадян. Відповідно до цієї ж статті, під систематичним порушенням прав і законних інтересів сусідів розуміється вчинення неодноразових, постійно повторюваних дій з користування житловим приміщенням без дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, правил користування житловими приміщеннями.
Факт порушення прав та інтересів сусідів може бути зафіксований поліцією в протоколі про адміністративне правопорушення, який може бути витребуваний судом за клопотанням позивача і використаний як доказ наявності підстав розірвання договору (ст. 56 ЦПК РФ)
Подаємо позов про виселення
Позовна заява подається до районного суду за місцем проживання відповідача, оформляється відповідно до ст. 131-132 ЦПК РФ, підлягає оплаті державним митом в розмірі 300 рублів. Якщо у наймача утворилася заборгованість по оплаті житла, буде краще заявити вимогу про її стягнення одночасно з позовом про виселення, так як після виселення може бути важко визначити місцезнаходження відповідачів і їх майна.
Якщо квартиранти будуть використовувати всі можливі правові механізми для збереження за собою права користування даним житловим приміщенням, то виселення за рішенням суду може розтягнутися на кілька місяців.
Термін розгляду справи - два місяці (ст. 154 ЦПК РФ), термін для подачі апеляційної скарги - один місяць (ст. 321 ЦПК РФ), термін розгляду судом апеляційної інстанцією - два місяці (ст. 327.2 ЦПК РФ).
Також є ймовірність подачі відповідачами заяви про відстрочку виконання рішення суду (по ст. 203 ЦПК РФ), що може затягнути виконання на строк від місяця до року.
Термін виконання рішення суду - два місяці (ст. 36 Федерального закону «Про виконавче провадження»).
Крім того, суд може надати термін для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору, в межах одного року.
За самоуправство відповіси!
Часто наймодавець, не бажаючи тривалого судового розгляду, викликає поліцію або насильно виносить речі наймачів на вулицю, змінює дверні замки. Розберемося, чим можуть обернутися такі дії. Поліція може допомогти тільки в оформленні факту порушення прав та інтересів сусідів. Виселенням вона не займається: це поза її компетенції. Що стосується самовільного виселення боржників (винести речі на вулицю, змінити замки і т. Д.), То такі дії підпадають під статтю 19.1 КоАП РФ «Самоправство».
За самоуправство передбачений адміністративний штраф на громадян у розмірі від 100 до 300 рублів. Ті ж самі дії, якими заподіяно істотну шкоду, тягнуть вже кримінальну відповідальність у вигляді штрафу до 80 000 рублів (ст. 330 КК РФ).
Мій будинок - не фортеця моя
- при невиплаті іпотечного кредиту за це житло;
- при зверненні стягнення на майно в рахунок боргу (якщо квартира не є єдиним житлом);
- в разі порушення прав сусідів і після незаконного перепланування.
Як виселяють з іпотечної квартири?
Квартира, куплена за рахунок іпотеки, до повного виконання позичальником кредитних зобов'язань, знаходиться в заставі у банку. У разі невиплати кредиту за рішенням суду або договором між заставодавцем і заставодержателем на дане житлове приміщення може бути звернено стягнення. Квартиру заберуть у боржника і виставлять на торги відповідно до ст.ст. 56-59 Федерального закону «Про іпотеку».
Якщо суми, отриманої в результаті звернення стягнення на заставлене майно, недостатньо для задоволення вимог банку, то в силу пункту 3 статті 350 ГК РФ він має право отримати суму, якої не за рахунок іншого майна боржника. Якщо ж банк в порядку, встановленому законом «Про іпотеку», залишає за собою заставлене майно, а його вартості недостатньо для повного задоволення вимог, заборгованість по забезпеченому іпотекою зобов'язанню вважається погашеною і забезпечене іпотекою зобов'язання припиняється.
При цьому в силу п. 1 ст. 78 закону «Про іпотеку» звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають в таких житловому будинку або квартирі.
Відповідно до частини 1 статті 35 Житлового кодексу РФ у разі припинення у громадянина права користування житловим приміщенням він зобов'язаний звільнити відповідне житлове приміщення (припинити користуватися ним). Якщо він в строк, встановлений власником відповідного житлового приміщення, не звільняє зазначене житлове приміщення, він підлягає виселенню на вимогу власника на підставі рішення суду.
За що виселяють з квартири, яка не є єдиним житлом?
Власника можуть виселити за борги не тільки з квартири, що є предметом іпотеки, але також з квартири, яка не є єдиним придатним житловим приміщенням для нього і його сім'ї (п. 2 ст. 446 ЦПК РФ).
Особи, які проживають в такій квартирі, підлягають виселенню, так як право власності при зверненні стягнення на квартиру і продажу її з торгів припиняється. Якщо власник і члени його сім'ї відмовляються «з'їхати» добровільно, то виселення відбувається в судовому порядку на підставі рішення суду за ст. 35 ЖК РФ.
За результатами виконавчого провадження складається акт про виселення.
Якщо власник після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не зробить необхідний ремонт, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.
Судова практика свідчить про те, що виселити за статтею 293 ГК РФ цілком реально, однак для цього необхідно дотриматися суворої процедури - має мати місце одне з перерахованих в законі підстав для виселення, повинен бути встановлений факт направлення власнику попередження і факт його отримання, а також факт неусунення порушень, зазначених у попередженні. На практиці недотримання цієї процедури тягне за собою відмову в задоволенні позову.
За незаконне перепланування
Незаконне перепланування також може бути підставою для виселення власника, якщо він не зміг в судовому порядку відстояти право на збереження даного житлового приміщення в перебудовані і перепланованому стані і відмовився приводити його в первинний вигляд упродовж розумного строку. У цьому випадку суд задовольняє позов щодо власника про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення. Оскільки право власності припиняється, власник і члени його сім'ї підлягають виселенню (ст. 35 ЖК РФ).
За що ще можуть виселити?
Втім, наймача можуть виселити не тільки за несплату комунальних послуг, але і з об'єктивних причин. Наприклад, коли квартира визнана непридатною для проживання. В такому випадку наймачеві повинні надати інше благоустроєне жиле приміщення, яке відповідає вимогам ст. 89 ЖК РФ. З наданням іншого благоустроєного жилого приміщення можуть також виселити, якщо:
- будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню, або земельну ділянку, на якій воно розташоване, підлягає вилученню для державних або муніципальних потреб;
- житлове приміщення підлягає перекладу в нежитлове приміщення;
- в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене. Або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщеннях. Або збільшиться, в результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання;
- житлове приміщення підлягає передачі релігійної організації відповідно до Федерального закону «Про передачу релігійним організаціям майна релігійного призначення, що перебуває у державній або муніципальній власності» (ст. 85 ЖК РФ).
За несплату на вулицю не підеш
У разі, якщо підставою для виселення наймача і членів його сім'ї є невнесення без поважної причини плати за житлове приміщення і комунальні послуги безперервно більш ніж за шість місяців, то в такому випадку відповідно до ст. 90 ЖК РФ йому повинні надати інше житлове приміщення, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян в гуртожиток.
- тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії;
- важке матеріальне становище наймача і дієздатних членів його сім'ї у зв'язку з втратою ними роботи і неможливістю працевлаштування, незважаючи на вжиті ними заходи;
- хвороба наймача і (або) членів його сім'ї;
- наявність у складі сім'ї інвалідів, неповнолітніх дітей і ін.
Виселити на вулицю!
У ст. 91 ЖК РФ прописані підстави, відповідно до яких наймач і члени його сім'ї можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення - в нікуди. В даному випадку мова йде про винних діях наймача, який:
- використовує квартиру не за призначенням (виходячи з ст. 17 ЖК РФ) - в якості офісу, або складу, для утримання та розведення тварин, перетворюючи таким чином житлове приміщення в нежитлове. У той же час необхідно враховувати, що законом (частина 2 статті 17 ЖК РФ) допускається використання наймачем житлового приміщення для здійснення професійної діяльності (наприклад, наукової, творчої, адвокатської та ін.) Або індивідуальної підприємницької діяльності без перекладу його в нежитлове, але при умови, що це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення в частині пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних норм і т.д .;
- систематично порушує права і законні інтереси сусідів. Йдеться про неодноразові, постійно повторюваних діях з користування житловим приміщенням без дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні чи будинку громадян, без дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, правил користування житловими приміщеннями. Як приклад таких дій може служити постійне порушення закону про тишу, коли громадянин в нічний час виробляє ремонтні роботи, слухає голосно музику або грає на музичних інструментах. Також до порушень прав сусідів відносяться хуліганські дії відносно сусідів і т.д .;
- систематично допускає руйнування житлового приміщення і його структурних елементів - дверей, вікон, підлог, сантехніки;
- позбавлений батьківських прав, а його спільне проживання з дитиною визнано судом неможливим. З позовом про виселення з житлового приміщення батьків, позбавлених батьківських прав, можуть звернутися органи опіки та піклування, опікун (піклувальник) або прийомні батьки дитини, прокурор, а також батько, не позбавлений батьківських прав.
Однак, виселення без надання іншого приміщення відбувається тільки за рішенням суду. Причому після того, як наймодавець попередньо повідомив про необхідність припинити порушення. Однак це не відноситься до випадку виселення наймача, позбавленого батьківських прав щодо дитини, з яким він не може проживати в одному житловому приміщенні.
Як відбувається виселення?
Якщо мова йде про примусове виселення, то воно можливе тільки на підставі рішення суду. Після його вступу в силу, видається виконавчий лист, який пред'являється в службу судових приставів. Судовий пристав-виконавець виносить постанову про відкриття виконавчого провадження. Його копія надсилається особі, яка підлягає виселенню. У документі повинен бути зазначений термін для добровільного виконання рішення суду, після закінчення якого виселяють вже в примусовому порядку пристави-виконавці.
кореспонденти
Бубякіна Дана
Будаев Аламжі
Гур'єва Надія
Лебедєв Аркадій
Федорова Євдокія
коректор
Томшіна Ольга
художник
Олександрович Сергій