Раніше діяла ст. 139 ЖК РФ дозволяла забудовнику по завершенні будівництва одноосібно вибирати спосіб управління багатоквартирним будинком (ТСЖ, ЖБК, свою керуючу організацію). Зараз Житловий кодекс не дозволяє створювати ТСЖ в новобудовах. Управляти новобудовою може тільки керуюча організація, яка вибирається шляхом відкритого конкурсу органом місцевого самоврядування.
Варто зазначити, що зміни, що відбулися в законодавстві досі не знайшли повсюдної реалізації. Практика проведення відкритих конкурсів з передачі новобудов в управління не стала правилом, а скоріше є винятком. Забудовники, зацікавлені в передачі новобудови власної керуючої організації, вишукують шляхи обходу закону, а місцева влада не поспішає вживати заходів до організації та проведення конкурсів. Можна назвати поодинокі випадки дотримання даної процедури.
В даний час вже склалося два діаметрально протилежних думки щодо процедури передачі багатоквартирного будинку (МКД) від забудовника власникам приміщень.
Конкурс не проводиться, якщо було проведено збори власників приміщень
Пункт 2 Постанови № 75
Таким чином, склалася думка про можливість уникнути проведення конкурсу після введення будинку в експлуатацію. Так, більшість забудовників впевнені, що якщо у введеному в експлуатацію житловому комплексі вже існує УО і мешканці їй задоволені, то наступна вводиться чергу будинків не потребує проведення будь-якого тендеру (конкурсу). Тим більше що УО з позитивною репутацією в деяких містах можна перерахувати по пальцях.
Конкурспроводітся в будь-якому випадку
Такий висновок логічно випливає з цілей прийняття поправок до Житлового кодексу - відсторонити УО забудовників управительства.
Стосовно до знову побудованим будинкам Житловий кодекс встановив окремі положення, згідно з яким власникам не надано жодних термінів для вибору способу управління (пп. 13, 14 ЖК РФ). У той час як Постанова № 75 розвиває положення п. 4 ст. 161 ЖК РФ, який регламентує іншу правову ситуацію, ніж управління новобудовами.
Так, відповідно до п. 13 ст. 161 ЖК РФ протягом 10 робочих днів з моменту видачі дозволу на введення в експлуатацію новобудови орган місцевого самоврядування зобов'язаний провести відкритий конкурс з відбору УО. Залучена забудовником керуюча організація можетуправлять новобудовою лише до того моменту, поки не пройде конкурс, на якому буде визначено переможця. При цьому договір з залученої УО повинен бути укладений не пізніше п'яти днів з моменту отримання дозволу на введення в експлуатацію.
Чому власники МКД не можуть самі вибрати спосіб управління?
Поширеною помилкою забудовника є проведення зборів пайовиків (співінвесторів) з метою обрання своєї УО. Збори пайовиків - це не загальні збори власників приміщень МКД. Вони не мають права вибирати спосіб управління.
Звертаємо увагу, що право власності пайовиків на створюваний об'єкт нерухомості виникає не раніше ніж з моменту державної реєстрації права власності в територіальному управлінні Федеральної реєстраційної служби (управлінні Росреестра, ФРС Росії) .Основаніем для державної реєстрації являютсядокументи, що підтверджують факт спорудження будинку (дозвіл на введення в експлуатацію і передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва).
Як правило, часткові інвестори отримують право власності на квартири в кращому випадку через півроку після введення. А це означає, що тільки через півроку вони зможуть провести загальні збори власників і змінити спосіб управління будинком на наступний рік.
Передача новобудови від державного замовника (забудовника)
Будівництво МКД може відбуватися при виконанні державного або муніципального замовлення з залученням державних, муніципальних, а також приватних забудовників.
Таких вимог немає. .