Щоб розміняти житло, необхідно знати безліч тонкощів, пов'язаних з цією процедурою. З усіх операцій на ринку житла розмін вважається однією з найскладніших. Тому в поодинці, без допомоги юристів або ріелтерів, впоратися складно.
Як розміняти квартиру, покрокова інструкція:
Що являє собою процедура?
Розмін житла є обмін одного житла на кілька. Як буде проведена сама процедура, багато в чому залежить від того, чи є житло власністю проживають в ньому людей або знаходиться в муніципальному або державному віданні.
Розміняти приватизоване житло легко, по суті, це продаж квартири і придбання на виручені гроші двох або кілька інших об'єктів нерухомості.
Як розміняти приватизоване житло?
Мешканці згодні на розмін
Якщо ви збираєтеся розміняти приватизоване житло, потрібно пам'ятати, що в цьому питанні держава ретельно стежить за дотриманням прав неповнолітніх мешканців. Тому вчинення міни контролюють органи опіки.
Без схвалення органами опіки неможливо прийняття договору купівлі-продажу в реєстраційній палаті. Згода підписує глава муніципального освіти, якщо перевірка угоди не виявить порушення прав дітей.
Документи, необхідні для подачі в органи опіки:
- свідоцтво про приватизацію житла як підлягає розміну, так і придбаного;
- копії рахунків за комунальні послуги;
- виписки з будинкової книги;
- довідки з БТІ, що підтверджують оцінну вартість квартири;
- документи, що свідчать про спорідненість членів сім'ї.
Залежно від ситуації, інспектор органу опіки може зажадати і інші документи, тому задумав розміняти житло, краще відразу звернутися в управу і поцікавитися, які документи потрібні.
Щоб розміняти приватизовану квартиру, можна скористатися двома способами:
- «Прямий обмін». Ця технологія відома ще з радянських часів, коли здійснювалися складні схеми обміну між декількома сім'ями. Полягає він у тому, що підбираються кілька квартир, мешканці яких готові в'їхати в розмінювати житло. При цьому, всіх учасників має всі влаштовувати. На практиці такий спосіб досить клопіткий і займає багато часу на пошуки відповідного житла.
- «Альтернативний обмін». Найбільш популярний варіант, коли в першу чергу шукається покупець на розмінюватися квартиру. Якщо покупець знайдений, підбирається нерухомість з наявної у вільному продажу і підходяща за ціною.
Мешканці не згодні на розмін
Якщо в розмінювати квартирі, приватизованій по частках між мешканцями, хоча б один власник буде проти, здійснити операцію не вдасться. Відповідно до чинного цивільного законодавства, ніхто не може примушувати власника продати або обміняти своє майно. У цій ситуації не допоможе навіть звернення до судового органу. Як правило, такі позови навіть не розглядаються.
Єдиний спосіб роз'їхатися - мирно домовитися. Якщо ж це неможливо, одному з власників можна спробувати продати свою частку в квартирі. Однак, як показує практика, купити житло на виручені від продажу частки навряд чи вдасться через недостатню вартості.
Як розміняти неприватизоване житло?
Всі мешканці згодні на розмін
Відмінною особливістю розміну неприватизованого житла є те, що для угоди підшукуються тільки квартири з неприватизованого фонду. А ускладнюється такий обмін малою кількістю варіантів на ринку нерухомості, не оформленого в приватну власність.
Обміняти квартиру, яка є власністю мешканців, на неприватизовану не можна, так як остання не є товаром, а відповідно не може брати участь в ринкових операціях. Вихід - приватизувати житло. Але якщо це неможливо, наприклад, всі мешканці вже брали участь в приватизації, залишається шукати житло, не оформлене у власність.
Мешканці не згодні на розмін
На відміну від приватизованого житла, розмін неприватизованого в разі, якщо хтось із мешканців не згоден, можливий. Правда, процес цей вимагає часу і нервів. Розмінювати квартиру представляється можливим тільки в примусовому порядку через суд. Такі процеси нерідко затягуються на роки і доводять учасників до нервових зривів.
Якщо немає обставин, які перешкоджають розміну неприватизованого житла, можна починати процес, подавши позовну заяву до суду. При цьому добре б було надати судовому органу докази того, що з одним з прописаних в квартирі неможливо жити і тому необхідний роз'їзд.
Такими доказами стануть довідки з поліції про неодноразові виклики через бешкетування, влаштованого кимось із мешканців, або довідка від нарколога про те, що він алкоголік. Незайвими будуть і свідчення сусідів. Якщо немає доказів, суд, швидше за все, відмовить у розгляді позову.
Які документи потрібні?
- Документи при розміні приватизованого житла:
- заява власника, підписану всіма повнолітніми мешканцями, включаючи відсутніх;
- свідоцтво про власність житла;
- технічний паспорт з планом, експлікація;
- виписка з будинкової книги;
- довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах;
- квитанція про оплату державного мита;
- дозвіл на розмін, видане в органі опіки, якщо в квартирі проживають неповнолітні і недієздатні.
- Для розміну муніципального житла знадобиться:
- дозвіл від наймодавців;
- ордер і договір найму;
- виписка з будинкової книги;
- довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
В яких випадках розмін неможливий?
Законодавство передбачає ситуації, в яких ви не зможете розміняти житло:
- Вам пред'явлений позов про розірвання чи зміну договору найму житла.
- Ваше житло є спірним, і право володіти ним оспорюється в суді.
- Ваша квартира не придатна для проживання.
- Є рішення про знесення або реконструкції житла.
- Є рішення про капремонт.
Інші варіанти
Часто зустрічається такий варіант розміну житла, як обмін з доплатою. Припустимо, ви хочете розміняти 3-кімнатну квартиру на 1-кімнатну і 2-кімнатну. В цьому випадку оцінна вартість «троячки» недостатня для придбання двох інших квартир, тому сторони домовляються про доплату.
Тут головне - дотримати всі необхідні юридичні тонкощі. У договорі міни обов'язково повинна бути прописана сума доплати. Крім того, необхідно вказати дату здійснення операції, так як цей день буде днем передачі не тільки житла, але і грошей, доплачених за нього.