Як протистояти квартирному рейдерству (частина ii)

Законні способи протистояти незаконному захопленню Вашої квартири.

Ситуація четверта. Не провокуйте!

Третина великої квартири була закладена в банк для отримання кредиту. Гроші своєчасно повернуті не були, банк виставив закладену нерухомість на продаж. Поки співвласники намагалися знайти джерела фінансування, щоб викупити лот, його придбав рейдер.

Після цього загарбник став максимально ускладнювати життя іншим власникам: спочатку спробував зайти в квартиру, спровокувавши господарів на необдумані дії. Зокрема, нинішні власники фізично не дозволили йому проникнути в приміщення, досить емоційно в непарламентських виразах висловившись про його право власності та особистих якостях. Це послужило сигналом до початку війни.

Перший крок рейдера - звернення до суду. Він вказав, що співвласники не дозволяють користуватися його майном. По-друге, став скрупульозно збирати інформацію про боргові зобов'язання своїх опонентів і перекуповувати борги.

Коли ж рейдер пред'явив спантеличеним власникам неабияку кількість їхніх боргових розписок і непогашених векселів, а також змалював подальшу перспективу - звернення до суду з вимогою негайного погашення боргу і стягнення квартири за борги, мешканцям довелося погодитися на його условія.В результаті загарбник придбав частки двох інших співвласників за ціною в два рази нижче риночной.После чого швидко продав квартиру, заробивши на операції понад 300% чистого прибутку.

У шостому з наведених у статті випадків знову маємо справу зі ст.190 КК (шахрайство). Тому слід діяти перш за все через прокуратуру, провести графічну експертизу підпису на довіреності і довести, що вона підроблена. Обов'язково потрібно домогтися накладення заборони на відчуження квартири. Якщо буде доведено, що майно (квартира) вибуло з володіння власника не з його волі, то воно може бути витребувана навіть у добросовісного набувача (п.3 ч.1 ст.388 ЦК). Це на випадок, якщо не буде доведено причетність нових покупців до афери.

Учасники цієї ситуації самі спровокували атаки рейдерів. По-перше, вони допустили продаж частини квартири за борги. По-друге, перешкодили законному власнику увійти в приміщення. По-третє, допустили ситуацію, в якій їх борги були перекуплені рейдером. В даному випадку рейдер дійсно діяв в рамках закону.

Ситуація п'ята. "Захоплення" нерухомості орендарем

Петро, власник двох квартир в Києві, вирішив подкрепітьсемейний бюджет (читай пропланірованіе сімейного бюджету) популярним способом: здати одну з них в оренду. Орендар - молода людина з провінції - знайшовся швидко. Договір був підписаний, наймач влаштувався в квартирі і справно платив обумовлену суму. Однак через деякий час платежі стали вкрай нерегулярними. Зачекавши деякий час, Петро вирішив позбутися від недисциплінованого мешканця. Однак тут на нього чекав неприємний сюрприз: звільнити квартиру орендар відмовився. Власнику довелося звертатися до суду з позовом про розірвання договору оренди та про виселення наймача.

Поки справа розглядалася в суді, орендар встиг одружитися. Більш того, молода дружина в'їхала в квартиру вже з тримісячною дитиною. Про що відповідач і заявив в суді, вказуючи на неможливість виселення з квартири неповнолітньої дитини. Більш того, після декількох розмов на підвищених тонах між Петром і наймачем останній звернувся до суду, вимагаючи обмежити доступ власника квартири в його житло: мовляв, крики і скандали негативно позначаються на здоров'ї дитини.

На цьому рейдер не зупинився. Він звернувся в прокуратуру з проханням порушити кримінальну справу проти Петра, оскільки його поведінка завдає непоправної шкоди немовляті і матері-годувальниці. Після кількох розмов зі слідчим Петро був змушений відмовитися від подальших спроб тиску на орендаря і перейти до спілкування через посередника.

У підсумку на найближчі 16 років (до повноліття дитини) гість столиці забезпечений житлом, більш того, за фіксованою і порівняно невелику плату, яку ще не факт, що власник буде отримувати. Адже ніяких важелів впливу на наймача у Петра немає - будь-які його дії можуть трактуватися як завдання шкоди здоров'ю дитини.

Розглянемо цей випадок. По-перше, незрозумілий факт несподіваного для орендодавця появи молодої дружини з дитиною. Адже відповідно до ч.1 ст.817 ГК а рендатор має право вселити в займане приміщення інших осіб лише за згодою орендодавця.

По-друге, видається сумнівним факт неможливості виселення неповнолітньої особи. адже в даному випадку мова йде не про житлові, а про цивільно-правові відносини. Отже, застосовуються норми не Житлового, а Цивільного кодексу. Так, наприклад, згідно з п.1 ч.2 ст.825 ЦК в разі невнесення орендарем плати за житло за 6 місяців, а при короткостроковому (на термін до одного року) наймі - за 2 місяці, орендодавець має право вимагати розірвати договір оренди житла в судовому порядку. Договір найму житла також може бути розірваний на вимогу орендодавця, в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї. У цьому випадку орендодавець повинен попередити орендаря не пізніше, ніж за два місяці до розірвання договору. Розірвання договору оренди житла веде до виселення орендаря і всіх осіб, які проживають з ним, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (ст.826 ЦК).

Договір оренди житла припиняється також із закінченням терміну, на який його було укладено. У разі довгострокової оренди (більше одного року) орендар має переважне право на укладення договору оренди на таких самих або інших умовах. Таку пропозицію орендодавець повинен зробити не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення терміну оренди, в іншому випадку договір вважається укладеним на тих же умовах і на той самий строк.

По-третє, вимога квартиронаймача обмежити доступ власника в житло, з нашої точки зору, є обмеженням у здійсненні права власності. що суперечить ст.321 ГК.

І вже зовсім абсурдним виглядає вимога орендаря порушити кримінальну справу проти орендодавця, поведінка якого нібито завдає шкоди дитині орендаря.

Таким чином, звернення до суду з вимогою про розірвання договору, виселення орендаря і стягнення з нього заборгованості буде найдієвішим способом.

Ситуація шестая.В життя як в бізнесі

Микола кілька місяців тому придбав невелику земельну ділянку під Києвом. У присутності нотаріуса сторони розрахувалися, покупець отримав у власність шматочок батьківщини, а продавець - певну суму у твердій валюті.

Однак не минуло й місяця, як до місцевого суду звернулася якась жінка, що представилася дружиною продавця. Хоча офіційно їхній шлюб оформлений не був, вони вже тривалий час проживали разом і вели спільне господарство. Дружина стверджувала, що рішення про продаж чоловік брав без її відома і згоди, і просила розірвати договір купівлі-продажу землі. Суд, прислухавшись до її аргументів, визнав угоду недійсною і зобов'язав продавця повернути покупцеві отримані гроші.

Однак тут виникло відразу кілька проблем. По-перше, ринкова ціна землі за час процесу виросла майже на 50%, відповідно, співвідношення гроші / куплена земля змінилося не на користь Миколи. По-друге, для зменшення суми держмита та інших платежів сторони вказали в договорі суму, значно менше реальної. По-третє, продавець заявив, що гроші він вже витратив і необхідної сумою просто не має. Втім, він погоджувався сплачувати борг рівними частинами протягом кількох років.

Зараз Микола намагається домогтися в апеляційному суді скасування рішення суду першої інстанції і отримати свою землю за договором купівлі-продажу або стягнути її в якості погашення боргу.

Схема, використана рейдерами в цій історії є досить типовою не тільки для побутового рейдерства, а й для рейдерства щодо бізнес-інтересів. В даному випадку використовується положення сімейного законодавства про те, що подружжя розпоряджається майном, яке було ними нажито в шлюбі, за взаємною згодою. Для укладення одним із подружжя договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, згода іншого з подружжя має бути дано в письмовій формі і завірено нотаріально (ч.3 ст.65 Сімейного кодексу України). У разі якщо одна зі сторін такого договору полягає в шлюбі, нотаріус зазвичай вимагає надати такий документ або забезпечити присутність другого з подружжя до укладення угоди.

В описаній ситуації продавець не перебував у зареєстрованому шлюбі, проте навіть в такому випадку, якщо чоловік і жінка проживають однією сім'єю, майно, набуте ними за час спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності і розпоряджаються вони їм за взаємною згодою. В такому випадку ні нотаріус, ні покупець не могли знати про існування подружжя. Тому є всі підстави говорити про те, що мав місце обман з боку продавця. Адже останній приховав існування обставин, які могли перешкоджати здійсненню угоди (абз.2 ч.1 ст.230 ЦК). В такому випадку договір повинен бути визнаний недійсним, а сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та заподіяну їй моральну шкоду (ч.2 ст.230 ЦК). Саме грунтуючись на цих нормах, ми б порадили потерпілому покупцеві будувати свою правову позицію в цій справі.

Ситуація седьмая.Оспарівайте своє матеріальне право!

Олександр придбав землю у вторинного власника, який раніше купив її у жителя одного з сіл під Києвом. Однак через деякий час Олександр з подивом виявив на своїй ділянці ознаки початку будівництва. Спроби з'ясувати, з якого дива на належній йому землі хтось щось будує, ні до чого не привели - будівельники просто посилалися на наказ начальства і відмовлялися говорити, хто їм дав розпорядження.

У сільраді, куди поспішив схвильований власник, з'ясувалося наступне: два місяці тому був ініційований великий судовий процес щодо законності виділення землі. В ході слухань ряд держактів, в тому числі і виданий колишньому господареві землі, яку купив Олександр, був визнаний недійсним. Ділянку отримав інший житель села, який без зволікання продав його великої будівельної компанії, яка викупила також ряд суміжних ділянок.

Зараз Олександр разом з кількома іншими відбулися власниками намагається відстояти своє право на землю. Втім, в даному випадку їх опонентом виступає будівельна компанія з великими лобістськими можливостями, тому добитися справедливості екс-власникам навряд чи вдасться.

У героя цієї історії теж є шанси домогтися справедливості. По-перше, договір купівлі-продажу землі, на підставі якого він володіє ділянкою землі, що не був оскаржений і визнаний недійсним в суді. Більш того, він взагалі не знав про судовому слуханні і не брав у ньому участі. По-друге, наш герой цілком може відстоювати свої права добросовісного набувача землі.

На наш погляд, судом було допущено грубе порушення матеріального права. Так, згідно з ч.2 ст.376 ЦК особа, яка вчинила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності в такому випадку може бути визнано за самозабудовникам судом, але тільки за умови відведення земельної ділянки під уже збудоване приміщення (ч.3 ст.376 ЦК).

Як місцева рада міг відвести землю забудовнику, незрозуміло, адже право власності на ділянку вже належало іншій особі. Крім того, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, самовільно побудував будинок на його земельній ділянці, майно підлягає знесенню самозабудовникам або за його рахунок.

На вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудоване майно, якщо це не порушує права третіх осіб. У цьому випадку особа, яка вчинила самочинне будівництво, має право на компенсацію своїх витрат на будівництво (ч.4,5,6 ст.376 ЦК). В описаній історії власник не тільки не давав своєї згоди на визнання права власності на нерухомість за самозабудовникам, він взагалі нічого не знав про судовий розгляд, тобто знову було допущено порушення процесуальних норм.

На закінчення хотілося б дати кілька порад читачам, які не хочуть опинитися в ситуації, подібній однієї з перерахованих. Якщо Ви маєте намір придбати землю, квартиру, будинок або іншу нерухомість, перш ніж укладати угоду постарайтеся зібрати якомога більше інформації про продавця, а також про самій ділянці. Незайвим буде звернутися за допомогою по супроводу угоди до юриста. Адже без спеціальних знань не завжди можна дати адекватну оцінку, наприклад, правовстановлюючим документам продавця. Ще краще, якщо нотаріуса, який буде засвідчувати договір, виберете Ви самі або порекомендує Ваш юрист. Придбавши нерухомість, максимально забезпечте себе від атак рейдерів: не залишайте надовго без нагляду порожню квартиру, обнесіть парканом земельну ділянку тощо Якщо Ви все ж піддалися атакам рейдерів, дійте виключно залишаючись в рамках правового поля.