Питання про те, чи можна продати квартиру, що знаходиться в іпотеці, хвилює більшість громадян нашої країни. Адже іпотека на покупку квартири оформляється на досить тривалий термін, аж до 30 років. За цей час в житті можуть виникнути всілякі непередбачені обставини, у зв'язку з якими житло, навіть якщо воно було придбано на відкритий іпотечний кредит, необхідно продати.
Підготовка до продажу квартири, яка знаходиться в іпотеці
Варто враховувати, що різні банки, які видають іпотеку на покупку квартири, висувають різні умови на продаж іпотечного житла. Але продавець повинен пам'ятати, що квартира не є фактичною власністю банку. Вона всього лише виступає в якості застави по іпотечному кредиту. Тому прямої заборони на продаж іпотечного житла банк дати просто не може. Однак власникові іпотечної квартири слід підготуватися до продажу.
1. Перш за все, треба ще раз вивчити всі пункти і умови іпотечного договору.
2. Далі слід, подзвонить, чи особисто звернутися в банк і уточнити з працівниками банку тонкощі продажу іпотечного житла.
3. У відділенні банку треба обов'язково взяти письмовий дозвіл на продаж житла. Без цього дозволу продати квартиру по іпотеці практично нереально. Адже потенційний покупець, або ріелторське агентство все одно відправляють запит в кредитну організацію, щоб упевнитися, що продаж житла відбувається за згодою банку.
4. Крім того, слід уточнити і суму боргу, що залишився разом з відсотками. Дані повинні бути оформлені у вигляді письмового документа.
5. І тільки після цього можна зайнятися пошуком потенційних покупців квартири.
Продаж квартири через ріелтерські агентство
Продати квартиру, якщо вона в іпотеці, можна скориставшись послугами агентства нерухомості. В даному випадку продавцю квартири не треба буде ні вести переговори з банком, ні збирати всі необхідні для продажу документи, ні навіть шукати покупця. Всі ці питання, в тому числі і підготують документи, вирішать співробітники агентства. Але за всю виконану роботу доведеться добре заплатити - послуги агентства обходяться від 5% до 10% від загальної вартості квартири. Тому скористатися послугами агентства нерухомості можна в тому випадку, якщо квартира з того моменту, як на неї була оформлена іпотека, встигла сильно вирости в ціні. Тільки в цьому випадку продаж житла буде вигідна продавцю - грошей вистачить і на погашення іпотеки в банку, і на оплату послуг агентства, і ще певна сума залишиться в розпорядженні колишнього власника житла.
Продаж квартири без посередника
Продати квартиру, на яку все ще оформлена іпотека, можна і без участі посередника. У даній ситуації можливі три різні варіанти розвитку подій:
1. Продати квартиру покупцеві за готівку. В даному випадку іпотека повністю погашається частиною грошей (заставою). Інша частина грошей повністю залишається продавцю. Однак, якщо залишок по іпотечному кредиту занадто великий, то продавець складає договір з покупцем, в якому банк є третьою стороною, за яким покупець гасить заборгованість з урахуванням перерахунку відсотків. Після проведення погашення іпотеки кредитна організація видає документ, що підтверджує факт, що квартира більше не знаходиться в обтяження.
2. Квартира купується під новий іпотечний кредит. Як показує практика, майже 50% бажаючих купити квартиру, оформляють у банку для цих цілей іпотечний кредит. Сбербанк, як і більшість банків в нашій країні, вважає за краще, щоб потенційний покупець іпотечної квартири оформив іпотеку саме в ньому. Адже в даному випадку банк не втрачає свій прибуток від відсотків по іпотечному кредиту. Якщо ж потенційний покупець вирішив, що іпотека буде оформлена в іншому банку, то в цьому випадку треба буде дочекатися схвалення банку, у якого квартира знаходиться в заставі, і тільки після цього оформляти договір купівлі-продажу.
3. Якщо залишок по іпотечному кредиту залишився не дуже великий, то його можна повністю погасити шляхом оформлення звичайного споживчого кредиту. В цьому випадку продати житло буде набагато простіше, адже квартира буде не обтяжена кредитом. Та й документи для продажу буде зібрати простіше - не буде потрібно згоди банку.
Існує ще один спосіб продажу квартири, на яку оформлена іпотека - з переуступки. Останнім часом такий вид угоди під час продажу іпотечного житла зустрічається все частіше. Згідно із законодавством нашої країни (і якщо банк дозволяє такі дії в кредитному договорі) власник житла має всі права переоформити право власності на житло на іншу особу. Однак, продати квартиру з переуступки не вийти без згоди банку. Цікаво, що в даному випадку Сбербанк, або будь-який інший банк, в якому оформлена іпотека, сам диктує умови договору продажу квартири з переуступки. До слова, у такий спосіб продавець може купити іншу квартиру.
Важливі моменти продажу квартири, на яку оформлена іпотека
Перш за все, варто враховувати, що квартира, на яку оформлена іпотека, оцінюється на ринку нерухомості трохи дешевше, ніж житло, на якому немає обтяження. Крім того, Сбербанк, або будь-який інший банк, буде контролювати кожен етап угоди купівлі-продажу.
Продати квартиру в іпотеку без довідки банку практично неможливо, адже в майбутньому неможливо буде зареєструвати документи купівлі-продажу в Росреестра.
Якщо квартира продається шляхом переуступки, то варто бути готовим до того, що більшість банків додатково стягують 1% від суми іпотечного кредиту в якості страховки по зміні позичальника. Але ці дії повинні підтверджувати документи - відповідний пункт в іпотечному договорі.
Квартира, яка знаходиться в іпотеці, менше цікавить потенційних покупців. Та й на виручені від продажу гроші купити іншу квартиру практично неможливо.