Щоб гідно відняти у всіляких посередників їх «здобич» в особі вас, треба проаналізувати діяльність майбутніх конкурентів, знайти в цій діяльності всі плюси і мінуси і заповнити їх якісними рішеннями.
Ми заощадили ваш час, провівши тест-драйв послуг агентств нерухомості і юридичних компаній.І розкрили всі їх прийоми.
Клієнт зазвичай чекає від посередника підбору відповідних йому варіантів, збору всіх необхідних документів, комфортних умов укладення угоди і гарантій щодо придбаного права власності. За такий пакет послуг покупець може заплатити до 5% вартості житла, що купується, - що являє собою досить круглу суму.
Дзвінок в велике агентство нерухомості
Добрий день, я хотіла б продати квартиру в центрі і купити іншу, дешевшу. Які ваші комісійні?
- При продажу ми нічого не візьмемо, при покупці зазвичай беремо 5%. Втім, якщо ви збираєтеся скористатися нашими послугами, продаючи квартиру, комісійні при покупці можна зменшити.
- Це питання вирішує начальник відділу продажів або директор агентства.
- Ні. (Заявивши, що розмір знижки не в його компетенції, брокер почав торгуватися, створивши враження, що величина винагороди агентства формується за принципом «скільки вдасться вибити з клієнта».)
Оплата яких послуг входить до комісії?
- Ми підберемо житло, переконаємося в тому, що воно не знаходиться в заставі, чи не обтяжене боргами. Перевіримо справжність документів на квартиру, паспортів продавця і його представника, легітимність всіх передач прав власності за останні п'ять років. Переконався в дієздатності продавця. Затребуем і перевіримо всі документи, необхідні для продажу, складемо проект договору. Потім застрахуємо вас від примусового припинення прав власності. Вартість поліса покриємо зі своїх комісійних. У підсумку ви отримаєте сертифікат, який засвідчує, що наше агентство гарантує чистоту угоди. Якщо в подальшому якийсь із встановлених нами факти не підтвердилися і договір купівлі-продажу через це буде розірвано, ми повернемо вам гроші за квартиру. (Як з'ясувалося згодом, ніяких офіційних гарантій повернення суми, витраченої на покупку, агентство не дає.)
Я хочу відмовитися від формального супроводу угоди, заплачу тільки за підбір квартири і перевірку чистоти угоди.
- Ми продаємо комплекс послуг з 32 пунктів. Ви не можете купити одну послугу і відмовитися від іншої. (Після згоди брокера зменшити власну винагороду це твердження виглядає нелогічно. Створюється враження, що «перелік» потрібен агентству, щоб виправдати комісійні.) Єдиний виняток - ситуація, коли ви знайшли квартиру без нашої допомоги і хочете замовити перевірку чистоти угоди, юридичний супровід та послуги страхування. Це обійдеться в 2,5-3% від вартості об'єкта.
Добрий день, я хотіла б продати квартиру в центрі і купити іншу, дешевшу. Які ваші комісійні?
- Перш, ніж відповісти, мені потрібно побачити вашу квартиру і оцінити її.
- Зазвичай при покупці я беру 5% від вартості об'єкта. Оскільки ви збираєтеся продавати квартиру з моєю допомогою, можете розраховувати на знижку як мінімум в 1%. При продажу комісійних немає. Крім того, ваша квартира розташована в центрі і, якщо вона знаходиться в хорошому стані, коштувати буде дуже дорого. Продавати такий об'єкт вигідно, заради цього я готова збільшити знижку до 2-3%. (Висока готовність торгуватися, швидше за все, свідчить про невисокий рівень послуг.)
А може, зовсім без комісійних обійдемося?
- Якщо квартиру, яку я вам запропоную, представлятиме інший посередник, доведеться заплатити йому 2,5% вартості.
Тоді знайдіть для мене квартиру без другого ріелтора.
Можна з вашою допомогою застрахувати квартиру?
- Можна, але навіщо? Страхова компанія потребуватиме не менше 1% вартості об'єкта, а толку від неї мало. Зараз взагалі ніхто не страхує покупку житла. (В кращому випадку брокер не хоче зайвої мороки, в гіршому - боїться «світитися» перед СК.)
Чи гарантуєте, що я не втрачу згодом прав власності?
- Ми ретельно перевіряємо чистоту квартири.
- Якщо хтось стане заперечувати ваші права власності, я виступлю в суді свідком. Але повертати вам вартість квартири не буду.
В обох випадках ріелтори не змогли назвати точної вартості кожного пункту своїх послуг, але висловили готовність знизити комісійні, що не викликає довіри. І агентство, і приватник основний упор зробили на «перевірку чистоти квартири», не попередивши, що чинне законодавство не дозволяє зробити це з 100% гарантією.
Алгоритм самостійної продажу та подальшої купівлі квартири
1. За допомогою відкритих джерел встановлюється приблизна вартість квартири.
2. Збираються всі необхідні документи: свідоцтво про право власності, довідка БТІ в обмін на копії свідоцтва про право власності та копії паспорта, довідка ЖЕКу про балансову вартість квартири, довідки з жеку про відсутність заборгованості, довідка з ЖЕКу про кількість прописаних в квартирі (форма № 3).
4. Підшукується безпроблемна квартира - приватизована нинішніми господарями, без прописаних неповнолітніх дітей, розлучених господарів і так далі.
5. У нотаріуса оформляється договір завдатку.
6. Угода з продажу власної квартири та купівлі нотаріально засвідчується в банку за участю банківського нотаріуса. Там же здійснюється розрахунок.
Самостійний пошук і придбання житла дозволяє заощадити $ 3-8 тис. Але більшість потенційних клієнтів ріелторів і юридичних компаній готові заплатити цю суму за:
а) повну підготовку всіх необхідних документів;
б) гарантовано безпечну передачу грошей;
в) титульне страхування на термін мінімум три роки.
Дзвінок юристу, зареєстрованому як приватного підприємця
Доброго дня. Я збираюся купити квартиру і хочу звести нанівець ризики примусового припинення права власності. Можете допомогти?
- Звичайно. Перевірка чистоти угоди варто $ 1000, формальне супровід - ще $ 500. Я наведу довідки про ваших ріелторів, перевірю їх статутні документи і ліцензії. З'ясую, кому належить квартира, скільки разів вона переходила з рук в руки. Перевірю легітимність кожної попередньої угоди по передачі прав власності. (Офіційно цього зробити не можна, отже, якість «експертизи» перевірити буде неможливо.) Ну і, звичайно, впізнаю, не в заставі чи цей об'єкт, чи немає на ньому боргів або інших обтяжень.
Чи збираєтеся робити офіційні запити?
- Не тільки. Основний масив інформації про вашу квартиру зберуть мої друзі, колишні співробітники спецслужб. Крім того, я звернуся до своїх знайомих нотаріусам і знайомим в БТІ. З їх допомогою можна отримати інформацію, офіційно недоступну. (Юрист захопився описом сумнівних «конкурентних переваг», замість того щоб повідомити про готовність зібрати необхідні документи і запропонувати застрахувати покупку.)
Чи гарантуєте, що, купивши квартиру після вашої перевірки, я в майбутньому не втрачу права власності?
- Взагалі так. Єдине, чого я не можу гарантувати, - відсутність третіх осіб, які претендують на об'єкт.
Я хотіла б оплатити ваші послуги за безготівковим розрахунком.
- Небажано. Ми можемо скласти договір, і ви перерахуєте гроші на мій рахунок, але тоді перевірка і супровід угоди обійдуться дорожче.
- Вам доведеться компенсувати всі податки і обов'язкові виплати, що стягуються з раніше названих сум. (Названі на початку бесіди розцінки на увазі готівковий розрахунок, що не дозволить висунути претензії в разі розірвання угоди.)
Дзвінок в крупну юридичну фірму, яка надає послуги з супроводу угод купівлі-продажу
Доброго дня. Я збираюся купити квартиру і хочу звести нанівець ризики примусово припинення права власності. Можете допомогти?
- Так. Ця послуга обійдеться в 15% від вартості об'єкта. Якщо вартість понад $ 1 млн - в 5%. Ми перевіримо легітимність всіх переходів прав власності за останні три-п'ять років. З'ясуємо, є правомочним чи володіє квартирою нинішній продавець. Чи немає де-небудь чиї права спадкоємців, що не були належним чином поінформовані про продаж.
Ваша перевірка набагато дорожче тієї, яку пропонують юристи агентства нерухомості. Чому?
- Вони замовляють офіційні довідки в БТІ та інших установах, а ми отримуємо повний пакет документів про кожну передачу прав на об'єкт. Це займає менше часу, тому що ми не залежимо від швидкості реакції чиновників, і дає більше впевненості в чистоті угоди. ( «Більше впевненості» - не юридичний термін, а вивчення зібраних таким чином документів все одно матиме неофіційний характер.)
Чи гарантуєте, що, купивши квартиру після вашої перевірки, я в майбутньому не втрачу права власності?
- Гарантуємо, що на момент укладання угоди продавець був повноважним власником квартири. Якщо після покупки з'ясується, що це не так, - подайте на нас в суд. Можливо, пізніше хтось оскаржить права продавця в судовому порядку, але від цього ніхто не застрахований.
Хіба ви не встановите існування третіх осіб, які можуть претендувати на квартиру?
- Такі треті особи існують завжди, питання в тому, наскільки правомочні їхні претензії. А це залежить від деяких обставин, які можуть відкритися або змінитися з часом. До того ж зовсім несподівано може виявитися байстрюк одного з колишніх власників, який заявляє про свої права на батьківську житлоплощу. Під час перевірки чистоти нерухомості, що купується жоден документ не вкаже на його існування, а неофіційними методами збору інформації ми не користуємося. (Протиріччя - двома відповідями вище йшлося якраз про «неофіційних методах збору інформації».)
І в першому, і в другому випадку юристи чесно попереджали про те, що не несуть відповідальності, якщо виникнуть претензії колишніх власників. Разом з тим, як і в випадку з ріелторами, основний упор робиться на «неофіційні» способи перевірки попередніх власників. Страхування угоди запропоновано не було, що теж не сприяє довірі.