Ліки можуть стати небезпечнішим хвороби в умовах повної відсутності інформації про керуючих компаніях
Основи
Право на вибір нової КК закріплено в Житловому кодексі РФ. Цьому питанню присвячений останній, восьмий розділ ЖК - «Управління багатоквартирними будинками». У розділі розписані не тільки правила вибору способу управління будинком, а й умови і підстави зміни однієї КК на іншу або передачі управління ТСЖ. Нагадаємо, в Петербурзі існує досить багато державних і недержавних КК. До перших відносяться майже всі Жилкомсервіс - найбільші керуючі організації міста. Однак не за горами той час, коли всі ці ЖКС втратять свій державний статус.
Відповідно до статті 162 ЖК РФ керуюча організація (далі - КК) управляє багатоквартирним будинком на підставі договору управління з кожним власником приміщень будинку. Такий договір кожна КК повинна була укласти відразу після того, як жителі або житловий комітет вибрали її в якості керуючої організації. Термін дії договору - не менше року і не більше 5 років.
На ділі в більшості будинків жителі поставилися до таких договорів несерйозно, подмахнулі їх, не читаючи, не намагаючись виправити, - якщо взагалі щось підписували. Міська влада від роз'яснювальної роботи з цього питання ухилилися. Тому договори найчастіше не відповідають федеральному законодавству і обмежують права мешканців. Однак чимось скористатися все-таки можна.
Якщо терміни минули
- по згоді сторін;
- з підстав, передбачених у самому договорі;
- з підстав, передбачених ГК РФ;
- з підстав, передбачених іншими законами;
- за рішенням суду.
Розберемо їх докладніше.
По згоді сторін
Це передбачає, що і КК, і всі власники приміщень (в тому числі якщо вони об'єднані в ТСЖ) згодні розірвати договір, тобто конфліктів і суперечок з цього приводу немає. В цьому випадку з колишньою КК підписується угода про розірвання договору. У ньому обов'язково повинен бути визначений порядок передачі нової КК:
- технічної документації на будинок;
- інших документів, пов'язаних з управлінням будинком;
- коштів на поточний і капітальний ремонт, зібраних з власників приміщень, але не витрачених на ці цілі колишньої КК;
- коштів на оплату поставлених ресурсів (води, тепла і т. д.), зібраних з власників приміщень, але не витрачених на ці цілі колишньої КК.
З новою КК укладається договір управління багатоквартирним будинком.
За таких підстав, передбачених у самому договорі
Договором з КК можуть передбачатися підстави і порядок розірвання договору. Наприклад, якщо власники приміщень (ТСЖ, ЖБК) за місяць до дати розірвання письмово попередять КК про свій намір розірвати договір.
Відповідно до ГК РФ
Статтею 451 ЦК України передбачено, що договір може бути розірваний у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору. Що вважати суттєвим? Наприклад, розвиток подій, при якому (якби сторони могли їх розумно передбачити) договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на інших умовах. Якщо в цьому випадку добровільна згода сторін про розірвання договору відсутня, договір може бути розірваний в судовому порядку.
Розірвати договір за рішенням суду можна при істотному порушенні його умов з боку КК. Поняття суттєвості розкривається в пункті 2 статті 450 ГК РФ: «істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору».
До таких істотних порушень відносяться, наприклад, тривале недотримання в житлових приміщеннях температури, встановленої для опалювального сезону (+ 18о, а в кутових приміщеннях + 20о), або систематичні перебої в водо- і електропостачання, несправні ліфти, відсутність поточного ремонту, дірява покрівля, вода в підвалах, погана прибирання і так далі.
Безумовно, всі подібні порушення повинні бути підтверджені документально. Для цього треба певний час фіксувати всі порушення в вашому домі шляхом звернення зі скаргами в житлову інспекцію, житловий комітет, Росспоживнагляд, прокуратуру - і акуратно збирати всі відповіді з відомств, куди ви скаржилися.
Не завадять звернення в аварійну службу вашої КК або міста, де всі вони повинні бути зафіксовані в журналі обліку. Кожне порушення, виявлене при такому зверненні, має бути усунуто в строк, обумовлений нормативними документами уряду РФ. Порушення термінів - тим більше неодноразове - цілком нормальне підставу для розірвання договору.
Нарешті, не завадять також і акти про різні порушення з боку КК, які жителі можуть фіксувати самостійно. Такі акти складаються за участю сусідів і з їх підписами. У сукупності всі ці докази цілком можуть стати вирішальними для суду.
Однак одному власнику звертатися до суду немає сенсу, адже договори з КК має кожен із сусідів, - навіть якщо вважає, що нічого подібного не підписував. Отже, для звернення до суду «від імені будинку» теж доведеться скликати загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку, приймати рішення і вибирати уповноважених, яким до того ж доведеться оформляти нотаріальну довіреність від кожного власника.
Правила для зборів
- про реконструкцію багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництві господарських будівель і інших будівель, будов, споруд, ремонті загальнобудинкового майна;
- про межі використання земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування їм;
- про передачу в користування спільного майна;
- про вибір способу управління багатоквартирним будинком.
Кворум вважається досягнутим при наявності 50% плюс один голос. Число голосів вважають за часткам у праві власності на спільне майно, а не за кількістю власників. Частка кожного власника пропорційна площі квартири. Зазвичай число голосів у одного власника дорівнює числу наявних у його квартирі квадратних метрів.
Рішення зборів оформляється протоколом.
Критерії вибору КК
До сих пір городянам доводиться вибирати КК наосліп. Пов'язано це з тим, що самі КК саботують постанову уряду РФ № 731, що зобов'язує їх публічно розкривати про себе всю фінансову і іншу інформацію. Органи влади міста їм в цьому сприяють - хоча давно повинні були домогтися виконання і навіть надати для цього свої сайти. Нижче ми наводимо перелік даних, які власникам варто було б з'ясувати при виборі нової КК.
З моменту прийняття рішення загальних зборів про зміну КК стара КК протягом 30 днів зобов'язана передати новій всю технічну документацію про будинок.
Ведуча рубрики - Марина ГЛЄБОВА, фото Наталії ЧАЙКИ
Виняткові права на матеріали, розміщені на інтернет-сайті www.vppress.ru, відповідно до законодавства РФ про охорону результатів інтелектуальної діяльності, належать ТОВ «Видавничий Дім« Вечірній Петербург », і не підлягають використанню іншими особами в якій би то не було формі без згоди власника авторських прав.