Нерухомість вже довгі роки залишається одним з найпоширеніших напрямків інвестування. Це можна пояснити тим, що нерухомість, особливо житлова, користується популярністю навіть в період спаду економіки. Вона забезпечує базову потребу людини - в даху над головою. Але багатьох зупиняє досить високий поріг входження в таке інвестування: маючи на руках навіть кілька сот тисяч рублів, придбати об'єкт досить складно. Тому багато хто віддає перевагу банківським депозитам, хоча вони і не приносять хорошого доходу. Чи можливо почати інвестувати в нерухомість з малою сумою грошей? Про це сьогодні і поговоримо.
Плюси і мінуси вкладення грошей в нерухомість
Як і будь-який інвестування, таке вкладення грошей має свої переваги і недоліки. Інвестору варто добре розібратися в них.
Серед основних плюсів можна назвати такі:
- ризик повного знецінення прагне до нуля;
- в довгостроковій перспективі ціни на нерухомість зазвичай ростуть;
- не вимагає постійних витрат часу.
Серед недоліків можна виділити наступні:
- низька ліквідність. У разі необхідності швидко вивести кошти доведеться сильно знижувати ціну, що з великою ймовірністю призведе до збитків;
- володіння нерухомістю на увазі певні витрати (податки, ремонт і т.д.);
- високий поріг входження.
Основні способи інвестування
Інвестор може заробляти на нерухомості двома основними способами:
- покупка об'єкта з подальшою його здачею в оренду;
- покупка об'єкта для подальшого перепродажу.
Інвестору варто звернути увагу на житлову нерухомість економ-класу. Крім того, що вона вимагає меншого розміру вкладень, ймовірність втрати коштів на таких об'єктах мінімальна.
Як почати інвестувати в нерухомість з нуля?
Варто відразу зазначити, що почати «з нуля», в буквальному розумінні цієї фрази, звичайно не вийде. Але на відміну від поширеної думки, мати мільйони, не обов'язково. Тому інвестувати в нерухомість можна навіть при малому капіталі.
Вкладаємо в новобудову
Один з поширених способів вкладення в житло при обмежених фінансових можливостях, це покупка квартири на стадії котловану або на початкових стадіях будівництва. На такому етапі забудовники готові пропонувати найнижчі ціни. Чим раніше відбудеться укладення договору пайової участі, тим дешевше буде вартість квартири.
Таке вкладення має істотний недолік - ризик того, що будинок так і не буде зданий в експлуатацію. Тому до вибору компанії-забудовника необхідно приділити особливу увагу.
Можна піти й іншим шляхом, який має для інвестора подвійну перевагу -оформлення іпотеки в банку на придбання квартири у акредитованого забудовника. Дуже часто в рамках партнерських угод між банком і будівельною компанією клієнтам пропонуються досить цікаві ставки по іпотеці. Гроші знадобляться тільки для оплати початкового внеску і витрат. Друга перевага: банки дуже ретельно перевіряють забудовників, об'єкти яких кредитують, тому ризик не дочекатися своєї квартири - істотно знижується.
Таке вкладення коштів для інвестора має і свої недоліки. Говорити про прибуток можна не раніше ніж через кілька місяців, але і це буває рідко. Якщо інвестор планує перепродаж, то необхідно враховувати наявність кредитного договору. Це часто звужує коло потенційних покупців, так як угода має ряд особливостей.
Здати в оренду квартиру швидко не вийде, навіть якщо будинок буде добудований швидко. Буде потрібно час і, знову-таки, гроші на проведення ремонтних робіт. Тому цей варіант підходить інвесторам, які готові чекати тривалий час перші надходження доходу.
Купівля квартири на вторинному ринку
При мінімальному капіталі одним з оптимальних варіантів інвестування є оформлення іпотеки в банку. Як уже згадувалося, краще вибирати недорогу квартиру невеликій площі. Кредит на такий об'єкт отримати набагато простіше.
Щоб почати отримувати дохід якомога раніше, варто вибрати об'єкт, який буде користуватися високим попитом у орендарів. Тому варто купувати житло в місці з хорошою інфраструктурою і транспортною розв'язкою. Не варто витрачати багато коштів на ремонт, досить гарного косметичного.
Один зі способів збільшення доходу від квартири - це здача її на короткий термін, подобово. Такі квартири знімають люди, які приїхали у відрядження або на відпочинок. Тому, якщо інвестор планує саме так використовувати житло, то потрібно підбирати об'єкт в центрі міста. Такий вид діяльності вимагає від інвестора набагато більших витрат часу, так як доводиться практично щодня контактувати з орендарями і підтримувати житло в належному стані.
Якщо є можливість придбати квартиру більше, ніж однокімнатна, то її можна здавати покомнатно. Варто звернути увагу на житло, яке раніше було комунальним. планування в ньому більше підходить для таких цілей.
При оформленні іпотеки необхідно бути готовим до того, що весь дохід буде йти на погашення щомісячного платежу по кредиту. Відчутний дохід можливий тільки після закриття іпотеки. Але, якщо врахувати, що на початковому етапі інвестор вклав мінімальну кількість власних грошей, то така інвестиція цілком вигідна.
Купівля кімнати
Цей спосіб найменш витратний. Але якщо мова йде про покупку з метою інвестування, а не для особистого використання, це не найкращий варіант. Перш за все, взяти кредит на покупку кімнати складно, так як не кожен банк надає такі кредити. Далі можливі проблеми при оренді, оскільки власники решти площі квартири можуть перешкоджати вселення сторонніх осіб, якщо дане житло раніше не було комунальним.
Купівля заставної квартири
Одним з варіантів покупки щодо дешевого житла є придбання нерухомості, яка знаходиться в заставі в банку. Причому продавати його може як сам позичальник за особистою ініціативою, так і банк в порядку примусового стягнення та реалізації.
Перший варіант зазвичай обходиться дорожче, ніж другий, але і несе менше ризиків для покупця. Кредит може бути навіть не проблемним, просто позичальник через особисті причини хоче продати нерухомість. Операція відбувається в звичайному режимі, за винятком того, що квартира має обтяження, яке банк знімає після розрахунку покупця і продавця та погашення заборгованості. Якщо готівки немає, і доводиться вдаватися до іпотеки, то її можна оформити в цьому ж банку шляхом переуступки боргу.
Другий варіант несе більше ризиків. Через торги найчастіше продають квартири позичальників, які не йдуть на переговори з банком. Після оплати покупки може виникнути проблема з колишніми власниками, які можуть всіляко перешкоджати своєму виселенню.
Після покупки покупцеві доведеться самостійно займатися зняттям обтяження.
Таким чином, почати інвестувати в нерухомість можна, навіть якщо наявної суми грошей недостатньо для покупки об'єкту. Головне правильно порівняти ризики і потенційну вигоду.