Якщо ви запитаєте у своїх знайомих, нещодавно продали квартиру: «Який етап продажу був для вас найскладнішим?», Вони, швидше за все, дадуть відповідь: «Правильно оцінити житло». І матимуть на увазі не стільки зусилля, витрачені на вивчення цінових тенденцій ринку нерухомості, скільки емоційні переживання і сумніви з приводу правильності прийнятого рішення.
Безумовно, кожен продавець бажає реалізувати свій товар за максимально високою ціною. Та тільки от чи знайдуться покупці на такий продукт? І скільки доведеться їх чекати?
Безпідставно знизити вартість квартири - значить, не знати проблем з пропозиціями, але, в той же час - обікрасти самого себе, недоотримати належну прибуток.
Пропоную сьогодні поговорити про нюанси оцінки виставленої на продаж квартири. про фактори, що впливають на її вартість, про те, як зрозуміти, що ви вибрали правильну цінову політику, і про те, чи варто звертатися за допомогою до професіоналів.
На що ще хотілося б звернути увагу. Не можна «стригти» всі квартири під одну гребінку. Ціни на них залежать від безлічі факторів і можуть значно варіюватися навіть у межах одного населеного пункту. Давайте назвемо основні з цих чинників:
- престижність району, в якому знаходиться квартира;
- юридична «чистота» квартири (квартира без боргів, в якій не прописані неповнолітні діти або інваліди, що не є предметом застави, яка не бере участі в будь-яких сумнівних схемах і т.п.);
- технічний стан споруди, в якій знаходиться квартира;
- розташування в будинку;
- загальна площа і планування;
- стан квартири;
- безпека (наявність території, що охороняється, консьєржа, домофона).
Якщо ви бачите, що ціни на житло падають, краще запропонувати свою квартиру за ціною, трохи нижче ринкової. У такій ситуації можна погоджуватися на пропозиції покупців з іпотекою або іншими повільними грошима - до того моменту, коли ви отримаєте розрахунок сума, отримана вами буде перевершувати вартість квартири. Якщо ж навпаки, вартість житла збільшується, краще дотримуватися середньоринкових цін, але при цьому мати справу з покупцем, готовим розплатитися що називається «на місці».
Багато продавців йдуть по шляху «промацування ринку», яке зводиться до наступних дій. Квартира виставляється на продаж за ціною, злегка перевищує середньоринкову і продавець очікує, дає час з'явитися покупцеві. Якщо ніхто не спокусився - трохи знижує ціну. Ніякої реакції - ще трохи. До тих пір, поки не з'являться перші клієнти. Метод, безумовно, працює на потрібний результат, але має і негативний ефект. Велика частина покупців і їх агентів відстежує пропозиції продавців. За квартирою, яка продається довгий час і ціна при цьому регулярно знижується закріплюється негативний імідж. Частина покупців приходить до думки, що в квартирі є дефекти, інша частина - вичікує, поки ціна не впаде до вкрай привабливого рівня. Використовувати цей метод орієнтування в ринку коштує дуже обережно і тільки як доповнення до інших.
Оптимальною слід вважати ситуацію. коли на одно- двокімнатну квартиру приходить подивитися 2-4 людини в тиждень, а на трьох-чотирикімнатну - така ж кількість людей в місяць. Тоді можна бути впевненим в адекватності заявленої вартості власного житла.
Так, такий спосіб продажу не назвеш «експрес-методом». Зате не буде болісних жалю про те, що «можна було сторгуватися і подорожче».
Також варто заздалегідь подумати про те, хто є потенційним покупцем вашої квартири, якими мотивами буде керуватися і скільки буде готовий заплатити. Якщо, наприклад, ви проживаєте в будинку, з одного боку якого знаходиться дитячий садок, а з іншого - школа, значить, велика ймовірність того, що вашою квартирою зацікавиться сім'я з маленькими дітьми. Саме такі покупці по достоїнству оцінять вигоди від покупки саме вашої квартири і дадуть максимальну ціну.
Якщо ж ваша квартира розташована з торця будинку на першому поверсі, повз постійно ходить безліч людей, то для сім'ї з дітьми така покупка не буде цікава, а ось підприємці можливо захочуть відкрити там магазин чи офіс, і при належній подачі, за таку квартиру можуть ще і поборотися до вашої немаленькою вигоді.
«О, квартира, за параметрами повністю збігається з моєю! Але моя-то, безсумнівно, краще. Значить, і ціну я призначу вище ». А якщо подумати: чим, власне, краще? Тільки тим, що в ній проживає він? Таке суб'єктивне судження часто заважає адекватно оцінити житло, що в підсумку призводить до втрати часу і душевних сил.
«Якщо все так складно, може, звернутися до фахівця» - можливо, скаже Новомосковсктель. Давайте подумаємо разом, а до кого?
Фахівцями в цій сфері вважаються ліцензовані оцінювачі і ріелтори.
Висновок професійного оцінювача оформляється у вигляді звіту. Але не варто покладати на нього занадто великі надії. Без нього, звичайно, не обійтися в разі оформлення іпотеки. Для звичайного ж покупця зазначений звіт - не більше, ніж красива папір: люди звикли довіряти своїм відчуттям, а не документами.
Послуги ріелтора можуть виявитися більш корисними. Як я вже згадував, ріелтор має можливість користуватися солідною базою виставленого на продаж житла, до того ж, він завжди в курсі останніх подій на ринку нерухомості. Тому, його оцінкою можна довіряти за умови, що він - справжній професіонал своєї справи, добре орієнтується в потрібному секторі ринку нерухомості, та й просто порядна людина.
У будь-якому випадку слід пам'ятати, що навіть правильна оцінка вартості квартири не гарантує її швидкий продаж. Пропозицій житла в Мелітополі предостатньо. Тому дуже важливо навчитися вести переговори з тими людьми, які заглянули до вас «на вогник», і знаходити компромісні рішення. До моменту продажу квартири не варто втрачати контакт з покупцями, з якими не вдалося прийти до спільного знаменника. Ситуація може змінитися, і пропозиції, що здаються неприйнятними вчора, сьогодні можуть бути розглянуті в якості відповідного варіанту.