Відповідь на це питання дає начальник відділу моніторингу ринку житла Департаменту житлової політики і житлового фонду міста Москви Сергій Морозко. Вирішуйте самі, який із способів, про який він розповідає, вам більше підходить, а місто вам допоможе.
Перший спосіб: місто будує житло і продає за пільговою вартістю - в 2-2,5 рази дешевше такого ж, але комерційного житла. У два рази знижується і сума іпотечного кредиту. Знижуються і вимоги банків до необхідного рівня доходів позичальника.
Другий спосіб: можна отримати безоплатну субсидію, додати до неї банківський іпотечний кредит, 10% особистих коштів і купити житло на ринку нерухомості. Якщо людині надається порівняно невелика субсидія - 50-60%, але він не хоче чекати, а бере в банку кредит, субсидію він отримає в першочерговому порядку.
Місто підтримує позичальників
Сьогодні мінімальні рублеві процентні ставки по кредитах - 13% річних. Однак у сім'ї черговиків за рахунок фінансової підтримки міста платежі по кредиту будуть такі, як якби банк видавав кредит під 4-6% річних в рублях.
Є точка зору: буде ефективним пряме дотування процентної ставки за рахунок бюджету. Чи так це? Зараз людина, яка хоче купити квартиру, повинен відразу заплатити мінімум 30% від її вартості. При прямому дотування банківської ставки початковий внесок не зменшується, і людина, яка не може зібрати потрібну суму, позбавляється можливості вирішити житлове питання. Друга проблема - додаткове оподаткування. У Податковому кодексі записано: якщо ви отримали матеріальну вигоду від економії на відсотках, повинні заплатити податок. Значить, реально процентна ставка буде вище зазначеної в кредитному договорі.
Але і банку, який отримає "безкоштовні" гроші з бюджету, доведеться заплатити податок на прибуток. Для компенсації цих втрат він змушений буде збільшити базову процентну ставку. Це збільшення знову буде оплачувати позичальник.
Оскільки кредити видаються на 20-30 років, банки враховують можливі зміни в політиці та економіці країни і перестраховуються: збільшують знову ж базові процентні ставки і передбачають в договорі, що в разі припинення бюджетного дотування, позичальник зобов'язаний погашати кредит за ринковою ставкою. Якщо у людини не буде такої можливості, то банки повинні будуть звернути стягнення на заставлене майно. Ризикують банк, позичальник і місто. До того ж щороку навантаження на бюджет за прямим дотування ставки буде колосально зростати.
Ще питання: які будуть у міста адміністративні витрати по супроводженню дотування ставки кожного позичальника протягом декількох десятків років? При тому ж результаті дотування процентної ставки обійдеться місту і людині значно дорожче, ніж інші схеми. Висновок: схема прямого дотування процентної ставки не ефективна і ризикована для всіх її учасників.
Інша поширена думка: коли процентні ставки будуть такими ж, як на Заході, тоді іпотека стане масовою. Процентні ставки сьогодні в нашій країні оптимальні, і вони не сильно відрізняються від реальної процентної ставки на Заході. Вона являє собою різницю між номінальною ставкою і рівнем інфляції. На Заході банківські процентні ставки 4-5-6% річних, але там і рівень інфляції 2-3%. У нас же офіційна інфляція майже 12% в рік, а іпотечні кредити можна взяти під 13-15% річних. Тому, на мій погляд, головне гальмо на шляху іпотеки - не розмір ставок, а вартість 1 кв. м житла, несумірна з рівнем доходів "середніх" москвичів, який сьогодні за офіційною статистикою дорівнює 700-750 доларам на місяць.
Тепер житло стає доступним для людей із середніми доходами і навіть нижчі за середні. Сім'ї черговиків з доходами 500-700 доларів в місяць можуть скористатися схемами, які ми розробили, і поліпшити житлові умови. Сьогодні іпотека доступніше, а житло дешевше для тих, хто стоїть в черзі, в два - два з половиною рази.
У цьому році на експериментальному етапі застосування першої схеми планується побудувати близько 800 квартир. А з 1 млрд. 120 млн. Рублів, що виділяються щорічно з бюджету на субсидії черговикам, до 50-60% буде направлено на субсидування початкового внеску за квартири, що купуються за другий іпотечною схемою.
Куди можна звернутися
Що повинен знати черговик
Необхідно мати певний рівень доходу, бажано офіційний, підтверджений довідкою ПДФО-2 (податок на доходи фізичних осіб). Але банки готові розглянути і видати кредит під неофіційні доходи: враховуючи, де працює людина, яку посаду обіймає, чи є у нього активи - гараж, машина, дача і т. Д.
На що можна розраховувати
Початкові внески за рахунок власних коштів повинні скласти мінімум 30% при купівлі житла у міста. Якщо ж черговик купує житло на ринку за допомогою субсидії, то початковий внесок знижується до 10%. Комерційний банк "Московське іпотечне агентство", що належить місту, - сьогодні основний оператор, який буде оцінювати платоспроможність позичальника і надавати кредити. Процентна ставка по кредиту - 13,5% річних у рублях.
Одна з вимог: щомісячні платежі в рахунок погашення кредиту і відсотків не повинні перевищувати 30 - 50% від "чистого" доходу сім'ї позичальника. Крім того, для москвичів комерційний банк "Московське іпотечне агентство" збільшив термін кредитування до 30 років (можна взяти кредит на 10, 15, 20, 30 років). Необхідна умова - вік позичальника на момент отримання кредиту повинен бути такий, щоб до виходу на пенсію він повністю розрахувався з банком. Дозволяється дострокове погашення кредиту через півроку з дня його отримання і без штрафних санкцій і оплати решти відсотків.
Хто власник квартири
Коли місто продає житло з розстрочкою платежу, квартира знаходиться у власності міста, поки людина повністю не розрахується за неї.
При покупці квартири за допомогою іпотеки ситуація інша: квартира відразу оформляється у власність позичальника, але з обтяженням - державною реєстрацією застави (іпотеки) квартири. Заставодержателем цього майна стає кредитор, тобто банк. Людина - власник квартири, але не може її продати, подарувати, обміняти без згоди банку. Він може нею користуватися, прописувати туди членів своєї сім'ї, а також заповідати. Коли позичальник погасить кредит - обтяження іпотекою знімається.
Що станеться, якщо позичальник не зможе платити
Якщо позичальник не може платити з підстав, передбачених страховими випадками: втратив працездатність, загинув один з основних позичальників і т. Д. Страхова компанія погасить суму страхового боргу, передбаченого договором, і обтяження з квартири буде знято. Квартира залишиться у власності сім'ї позичальника.
Якщо випадок не підпадає під страховий, - втратив роботу або розпалася сім'я, банк може піти назустріч і реструктуризувати борг, дати відстрочку. Якщо ситуація критична, банк зверне стягнення на об'єкт застави - квартиру в позасудовому або судовому порядку. І в тому, і в іншому випадку квартира продається на ринкових умовах. Відмінність в тому, що в першому випадку банк і позичальник продають квартиру через ріелторські фірми. Частина виручених коштів повертається банку: залишок основного боргу, відсотки, які позичальник весь цей час не платив, штрафні пені, упущена вигода, а решту суми віддають позичальнику. На ці гроші він може купити квартиру меншої площі. Якщо справа доходить до суду і продажу квартири з торгів, то навряд чи варто розраховувати на отримання високої ціни за квартиру. Тому до судового розгляду справа краще не доводити.
Платежі без дотування процентної ставки
- ви можете придбати житло тільки в будинку, який побудований урядом Москви за бюджетні кошти і призначений для продажу черговикам з використанням іпотеки;
- ви купуєте житло за договором купівлі-продажу, що укладається з урядом Москви в особі Департаменту житлової політики;
- ви купуєте житло за пільговою ціною, яка визначається собівартістю будівництва конкретного будинку (орієнтовно 20-26 тис. руб. за 1 кв. м загальної площі);
- ви звертаєтеся за наданням житлового іпотечного кредиту в банк, який діє у рамках угоди, укладеної з урядом Москви;
- термін кредитування може становити від 10 до 30 років; повернення кредитних коштів банку повинен бути здійснений до настання пенсійного віку позичальника; стаж за останнім місцем роботи позичальника повинен бути не менше 6 місяців;
- процентна ставка по кредиту встановлюється банком самостійно (орієнтовно - 13-15% річних в рублях), проте завдяки пільговою вартістю житла розмір сплачуваного вами початкового внеску, щомісячні платежі в погашення кредиту і витрати на страхування знижуються майже в два рази в порівнянні з платежами при придбанні житла на ринкових умовах;
- після перерахування в бюджет міста 100% вартості квартири згідно з договором купівлі-продажу ви і члени вашої родини стаєте власниками квартири і знімаєтеся з обліку потребуючих поліпшення житлових умов;
- куплена вами квартира буде обтяжена заставою до повного погашення вами наданого банком кредиту.
2. Здійснює попередню кваліфікацію черговиків (оцінку платоспроможності) за стандартами банку.
3. Формує спільно з черговиками пакети документів, необхідні:
- для подання та розгляду кредитної заявки в банку;
- для укладення договору купівлі-продажу;
- для отримання кредиту в банку;
- для оформлення у власність очередника квартири, що купується.
4. При необхідності сприяє черговикам в отриманні дозволу органів опіки і піклування на придбання житла у міста по іпотечній схемі.
5. Здійснює взаємодію з банками, структурними підрозділами Департаменту з реалізації схеми іпотечного кредитування черговиків.
1. На консультації черговики знайомляться з умовами іпотечного житлового кредитування банків, проводяться попередні розрахунки відповідно до побажань, матеріальними можливостями черговиків, вартістю і розмірами пропонованої житлової площі, умовами кредитування банків.
Для отримання консультацій черговикам необхідно мати при собі наступні документи (оригінали або копії):- паспорта всіх членів сім'ї,
- свідоцтва про шлюб, про народження дітей,
- повідомлення про постановку на облік на поліпшення житлових умов.
2. На консультації заповнюється анкета попередньої кваліфікації для проведення оцінки платоспроможності за стандартами банку, підготовлений пакет документів передається в банк.
Для заповнення анкети черговикам необхідно надати в ГУП "АРЖЗС" такі відомості та документи (оригінали або копії) всіх повнолітніх членів Сім'ї:
- паспорта, ІПН, місце роботи, організаційно-правова форма підприємства і назва; посаду; сфера діяльності підприємства; стаж роботи (загальний і за останнім місцем); освіта; доходи, підтверджені після сплати податків; доходи непідтверджені; свідоцтва про шлюб, про народження дітей; повідомлення про постановку на облік на поліпшення житлових умов.
Для того, щоб швидко продати квартиру, зовсім не обов'язково знижувати ціну. Досить виділити об'єкт на тлі конкурентів, грамотно підкресливши його переваги за допомогою ряду нескладних прийомів. Експерти компанії «Метріум Груп» розповіли про способи передпродажної підготовки і дали поради, як значно скоротити час пошуку покупця.
За даними Департаменту оренди квартир ІНКОМ-Нерухомість, житлові площі, що здаються без меблів, становлять 35% від загального обсягу пропозиції на столичному ринку найму; максимальний дисконт на них - 15%; чверть орендарів таких об'єктів - покупці квартир в новобудовах, причому їх число виросло за рік в 1,5 рази; істотна частка досліджуваного попиту припадає на немебльовані квартири бізнес-класу - 40%.
Фахівці федерального порталу «МИР КВАРТИР» підрахували середні ставки оренди кімнат поруч зі станціями московського метро в межах МКАД і з'ясували, що найдешевше житло слід шукати на півдні і південному сході столиці. При цьому від Південно-Східного округу в «дешеву десятку» потрапили лише дві станції, а решта вісім розташовані на околицях Південного округу.
Фахівці федерального порталу «МИР КВАРТИР» склали рейтинг станцій московського метро, що лідирують за орендними ставками на кімнати. Всі учасники Топ-10 відносяться до Центрального округу і розташовані в межах Садового кільця. З початку року орендні ставки в ЦАО виросли в середньому на 1,2%.
Фахівці федерального порталу «МИР КВАРТИР» проаналізували ціни на саме бюджетне знімне житло, і склали список районів Москви в межах МКАД з низькою орендою кімнат. В основному вони виявилися на півдні, сході та південному сході міста. Середня по десятці вартість найму кімнати склала 14 352 руб. / Міс.