Як обдуреним пайовикам зібрати кошти на добудову будинку

Як обдуреним пайовикам зібрати кошти на добудову будинку?

Сподіваюся на рада перед загальними зборами пайовиків.

Отже, багатоквартирний будинок, 95% внесків пайовиками внесено. Залишилися одиниці боржників. Будівництво варто два роки. Забудовник півтора роки тому ініціював процедуру банкрутства під соусом "пайовиків це ніяк не торкнеться, просто намагаюся вивести заставні активи, щоб їх продати і добудувати будинок". На ділі нічого не відбувається. Поставлено зовнішній керуючий, який начебто намагається якісь заставні активи продати і через суд розподілити дохід від продажу так, що 60% кредитору (банку), 25% - нібито може перепасти пайовикам на добудову будинку, 10% - на зарплатні заборгованості забудовника, 5% - на судові витрати і зовнішньому керуючому. Протягом півтора років пайовики сподівалися на ці 25%, яких повинно було вистачити на 40-50% добудови. Будинок приблизно на етапі 60% готовності. Тобто цих "заставних активів" якщо вони перепадуть пайовикам мало б вистачити, щоб добудувати будинок на 70-80%. Але чим далі, тим більше сумнівів, що зовнішній керуючий доб'ється такого рішення від суду. Ініціативна група пайовиків запропонувала скидатися понад суму договору, по 3000 за квадратний метр, щоб самостійно зібрати половину коштів для добудови. Щоб будівництво не чахнула, що не развороривалась, а повільно будувалася. На загальних зборах було проведено анкетування, в якому вище 70% пайовиків підписалися під тим, що будуть вносити ці 3000 за кожен квадрат в дду. Юридична форма цих внесків - безвідсоткову позику виданий пайовиком ТОВ забудовника, яке у віданні розпорядника майна. Нібито якщо колись зовнішній керуючий заробить грошей на рахунок ТОВ, то з них будуть повернуті ці позики. Був створений Спец.счет, на який гроші вносяться і за рішенням суду ці гроші можуть йти тільки на добудову. Тобто ніхто з кредиторів ТОВ забудовника їх забрати не може. Розподілили внески на 6 місяців рівними частками в залежності від площі пайовиків. Будівництво трохи заворушилася. Однак швидко заглохла, тому що ситуація така - тільки 30% пайовиків зробили перший внесок \ займ. Решта просто впали в ступор, є близько 20-30% - в основному власники кількох квартир - які рішуче проти вносити кошти додатково. Ініціативна група пояснює, що якщо самі не скинемся - ніхто не допоможе. Навіть якщо допоможе, то тільки частково. Однак це все не допомагає. Отже, це передісторія а тепер самі питання:

- чи можна якимось чином примусити пайовиків вносити по 3 т.р. за квадрат понад договір ДДУ?

- вірно, що це може зробити ЖБК? Тобто при створенні ЖБК та голосуванні на ньому більшості про те, щоб скинутися, з тим меншістю хто не згоден буде розриватися договір ДДУ, квартира буде виставлена на продаж з тим щоб повернути колишньому власнику сплачену суму, а суму понад цю відправити на добудову?

- вірно, що якщо пайовики створять ЖБК, тоді будь-які можливі доходи отримані зовнішнім керуючим на рахунок ТОВ забудовника вже ніяк не можуть бути використані на добудову. Тобто ТОВ забудовника проходить поцедуру банкрутства буде жити своїм життям, а ЖБК - своєю. Іншими словами створюючи ЖБК пайовики відмовляються від вимог до ТОВ по добудові або допомоги в добудові?

П.С, 95% пайовиків дуже пасивні, заяви і скарги пишуть неохоче. Чекають манни небесної. Тому і влада об'єкт намагаються не помічати. Займаються питанням кілька людей з ініціативної групи.

Відповіді юристів (5)

- чи можна якимось чином примусити пайовиків вносити по 3 т.р. за квадрат понад договір ДДУ?

Незрозумілий статус цих трьох тисяч, якщо це просто займ, то змусити кредитувати забудовника ви нікого не має права.

- чи правильно, що це може зробити ЖБК? Тобто при створенні ЖБК та голосуванні на ньому більшості про те, щоб скинутися, з тим меншістю хто не згоден буде розриватися договір ДДУ, квартира буде виставлена на продаж з тим щоб повернути колишньому власнику сплачену суму, а суму понад цю відправити на добудову?

ЖБК або новий забудовник це форми добудови будинку, встановлені ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)». Вона досить докладна описана в законі, і в одній відповіді все не перекажеш. Але те, що вона існує і застосовується, це факт.

- чи правильно, що якщо пайовики створять ЖБК, тоді будь-які можливі доходи отримані зовнішнім керуючим на рахунок ТОВ забудовника вже ніяк не можуть бути використані на добудову. Тобто ТОВ забудовника проходить поцедуру банкрутства буде жити своїм життям, а ЖБК - своєю. Іншими словами створюючи ЖБК пайовики відмовляються від вимог до ТОВ по добудові або допомоги в добудові?

Є певна процедура передачі будинку ЖБК, там дуже багато умов, але в загальних рисах, то що ви написали, має місце бути.

уточнення клієнта

Дякую за відповідь! Ви б могли трохи пояснити по парі моментів?

Не понял, хто існує? Форма? Якщо так, то значить нам слід повивчати є у ЖБК за законом повноваження розривати договір у разі якщо ЖБК вирішило, що на добудову потрібні додаткові кошти пайовиків?

Не можу зробити цитату, тому знову Ви писали:

А Ви б могли підказати, чи є спосіб створити ЖБК (з метою впливу на пайовиків зі збору коштів на добудову) і при цьому мати можливість отримувати якісь блага від процедури банкроства забудовника?

Є питання до юриста?

В тому то і справа, що якщо процедура передачі ЖБК запущена і дотримані всі норми, то пайовики будуть зобов'язані підкоритися думці більшості.

Ні. Або ЖБК, або забудовник. Зараз набагато популярніше схема з передачею будівництва нового забудовника, там з пайовиків взагалі нічого не вимагають.

уточнення клієнта

Дякую за відповіді. Дуже сподівалися, що все таки можна якось поєднати забудовника і ЖБК.

Так, ми розглядали схему передачі будівництва нового забудовника, але для них там занадто мало прибутку. Всі квартири продані або в заставі. Надбудувати щось теж не можна. Краща пропозиція на увазі кошторисну вартість добудови + 10% новому забудовнику - за рахунок платежів пайовиків, природно. А це непідйомна сума для більшості пайовиків.

Скажіть, будь ласка, зустрічалося у вашій практиці, щоб зовнішній керуючий якось посприяв добудові? У нашому випадку вшеній керуючий спочатку якось був пов'язаний із забудовником, у нас постійні підозри щодо нього, хоча сам він всіляко висловлює, що намагається відсудити грошей нам для добудови. Так наприклад, основний акцент на добудовану позицію. Будинок складається з двох позицій. Одна здана. У ній є кілька квартир знаходяться в заставі у банку. Так ось, розпорядника майна спочатку говорить, що траплялися якісь випадки, коли після торгів кредитор отримував не 95% від суми продажу, а тільки 60%. Я вище описував цю схему. Просто серед пайовиків існує думка, що це все обман, що ніякої кредитор, тим більше банк, не дозволить віддати частину своєї законної власності, і що зовнішній керуючий просто тягне час, а потім розведе руками і скаже "вибачте, не вийшло заробити вам 25% від застав, але сам я заробив пристойно ". Чи знайома Вам така схема про 60% кредитору, 25% на добудову, 10% на фонд заробітної плати, 5% - суду і ВУ, коли мова йде про заставні активи підприємства, що банкрутує забудовника? Надія на ці кошти, мабуть, єдине, через що ми тримаємося за забудовника.

Скажіть, будь ласка, зустрічалося у вашій практиці, щоб зовнішній керуючий якось посприяв добудові? У нашому випадку вшеній керуючий спочатку якось був пов'язаний із забудовником, у нас постійні підозри щодо нього, хоча сам він всіляко висловлює, що намагається відсудити грошей нам для добудови. Так наприклад, основний акцент на добудовану позицію. Будинок складається з двох позицій. Одна здана. У ній є кілька квартир знаходяться в заставі у банку. Так ось, розпорядника майна спочатку говорить, що траплялися якісь випадки, коли після торгів кредитор отримував не 95% від суми продажу, а тільки 60%. Я вище описував цю схему. Просто серед пайовиків існує думка, що це все обман, що ніякої кредитор, тим більше банк, не дозволить віддати частину своєї законної власності, і що зовнішній керуючий просто тягне час, а потім розведе руками і скаже «вибачте, не вийшло заробити вам 25% від застав, але сам я заробив пристойно ». Чи знайома Вам така схема про 60% кредитору, 25% на добудову, 10% на фонд заробітної плати, 5% - суду і ВУ, коли мова йде про заставні активи підприємства, що банкрутує забудовника? Надія на ці кошти, мабуть, єдине, через що ми тримаємося за забудовника.

Незрозуміло взагалі звідки і чому взялися застави у банку і чи можливо їх оскаржити. Що стосується розподілу, то відсотку вказані в законі і змінити їх не можна:

1) шістдесят відсотків спрямовується на погашення вимог кредиторів по зобов'язанням, забезпеченим заставою зазначених об'єктів і (або) прав на них боржника, але не більше ніж основна сума заборгованості по забезпеченому запорукою зобов'язанню і належних відсотків, включаючи вимоги по зобов'язанню, забезпеченому запорукою за договором участі в пайовому будівництві відповідно до законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості;
2) двадцять п'ять відсотків спрямовується на погашення грошових вимог громадян - учасників будівництва незалежно від того, чи є ці громадяни заставоутримувачами щодо реалізованих об'єктів незавершеного будівництва та земельної ділянки (в тому числі в частині реального збитку, за винятком відсотків та інших санкцій).
У разі відсутності вимог кредиторів по зобов'язанням, забезпеченим заставою зазначених об'єктів і (або) прав на них боржника, вісімдесят п'ять відсотків коштів, виручених від реалізації зазначених об'єктів і (або) прав на них, спрямовується на погашення грошових вимог учасників будівництва (в тому числі в частині реального збитку, за винятком відсотків та інших санкцій);
3) десять відсотків спрямовується на погашення вимог кредиторів першої та другої черги в разі, якщо іншого майна забудовника недостатньо для погашення цих вимог;

4) залишилися грошові кошти спрямовуються на погашення судових витрат, витрат на виплату винагороди арбітражному керуючому і оплату послуг осіб, залучених арбітражним керуючим з метою забезпечення виконання покладених на нього обов'язків.
2. Грошові кошти, що призначалися для погашення вимог кредиторів першої та другої черги і залишилися на спеціальному банківському рахунку забудовника після повного погашення таких вимог, направляються на погашення частини грошових вимог громадян - учасників будівництва та вимог кредиторів, забезпечених заставою відповідного майна забудовника, що не погашена за рахунок вартості зазначеного майна в зв'язку з утриманням частини вартості для погашення вимог кредиторів першої та другої черги в соотв етствіі з пунктом 1 цієї статті.
Грошові кошти, що залишилися після повного погашення судових витрат, витрат на виплату винагороди арбітражному керуючому і оплату послуг осіб, залучених арбітражним керуючим з метою забезпечення виконання покладених на нього обов'язків, направляються на погашення частини грошових вимог громадян - учасників будівництва та вимог кредиторів, забезпечених заставою відповідного майна забудовника, яка погашена за рахунок вартості зазначеного майна в зв'язку з утриманням частини вартості для пога ення зазначених витрат відповідно до пункту 1 цієї статті.
Грошові кошти, що залишилися після повного погашення грошових вимог громадян - учасників будівництва, вимог кредиторів, забезпечених заставою реалізованого майна забудовника, включаються до складу ліквідаційної маси.
3. Не задоволені за рахунок вартості реалізованого майна боржника грошові вимоги громадян - учасників будівництва і вимоги за зобов'язаннями, забезпеченими заставою майна забудовника, задовольняються в складі вимог кредиторів третьої і четвертої черги відповідно.

уточнення клієнта

Коли забудовник добудував першу позицію, він взяв у банку кредити під заставу кількох квартир з цієї добудованої позиції. З чуток, процедуру банкроства забудовник почав якраз для того, щоб довести незаконність застав або щось в цьому дусі. Далі, знову ж таки з чуток, банк і зовнішній керуючий вирішили інакше і зовнішній керуючий визнав законність кредитів і застав (вибачте, якщо я перекручував юридичні поняття), і при цьому він (ВУ) домовився з банком про те, що банк не буде перешкоджати отриманню пайовиками 25%, щоб не створювати громадський резонанс. Сам зовнішній керуючий нам показував закон, який Ви згадали, але його слова при цьому звучать приблизно так: Закон - це одне, а судова практика - це інше. Все залежить від рішення судді і він поки особисто не стикався з тим, щоб суд визнав вимоги пайовиків при продажу заставних активів. Але про такі випадки чув. Він ніби натякав, що тільки завдяки його наполегливій роботі і хорошим відносинам з банком взагалі є надія на отримання цих коштів з ймовірністю 50/50, якщо ж спиратися тільки на закон, то в даному випадку у банку більше можливості для того, щоб відсудити 95 %. Приблизно так. Якби ми були впевнені, що отримаємо ці 25% і навіть (за словами ВУ) можемо в якійсь мірі розраховувати ще на 10%, якими можна наприклад оплатити деякі види робіт, то, звичайно, ми б навряд чи зараз думали про те, щоб скидатися. Але це сумнів, яке міцно засіло і вже серед більшості пайовиків впевненість, що нам не дістанеться нічого від продажу цих квартир, все це призвело до того, що я описав - до збору средсв. А форму "безоплатних позик забудовнику" запропонував ВУ. За його словами, навіть якщо ми створимо ЖБК, то все одно Забудовник буде зобов'язаний погасити цей борг, із застереженням, якщо з'являться гроші на рахунку.

А форму «безоплатних позик забудовнику» запропонував ВУ. За його словами, навіть якщо ми створимо ЖБК, то все одно Забудовник буде зобов'язаний погасити цей борг, із застереженням, якщо з'являться гроші на рахунку.

Мені складно щось радити не знаючи всієї «кухні» вашого банкрутства, чому мова йде про 95% і т.п. Кредитори в банкрутство також володіють багатьма правами.

За свою практику знаю, що без створення великої ініціативної групи і шуму навколо будівництва і продавлювання законних рішень, все це повільно тліє роками, дозволяючи платити винагороду керуючому (що само по собі непогано, якщо не є метою).

уточнення клієнта

95% це начебто сума на яку претендує кредитор, якщо не враховувати інтереси пайовиків. 5% на витрати і ВУ.

Скажіть, будь ласка, чи потрібно нам, пайовикам скидатися і наймати юриста незалежного від розпорядника майна, щоб наші законні інтереси були хоча б на контролі? Майже всі пайовики вважають, що ВУ дійсно не особливо напружується, тому що його зарплата тим більше, чим довше триває банкрутство.

Вам решать.Все залежить від того, будете ви щось робити чи ні, необхідно виходити з мети, тоді і засоби будуть визначені, в тому числі юрист.

Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!

Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.

Як обдуреним пайовикам зібрати кошти на добудову будинку