Квартира в новобудові - вигідна альтернатива житла на вторинному ринку нерухомості. Такі об'єкти знаходяться в нових районах, заселяються більш-менш благополучними людьми, та й ремонт не завадить сусідам, так як свердлити і руйнувати буде весь під'їзд. Але як купити квартиру в новобудові і не стати жертвою шахраїв? Чи є які-небудь підводні камені і на що потрібно звернути увагу? Поговоримо про це докладніше і дізнаємося повний порядок придбання квартири в новобудові.
Купити квартиру в новобудові можна двома способами:
- Будинок, що будується. В цьому випадку інвесторові буде запропоновано стати пайовиком, тобто укласти договір пайової будівництва житла. Цей варіант хороший ціною (вона на 10-15% нижче, ніж за введеним в експлуатацію об'єктів). Але є ризик зривів терміну здачі об'єкта в експлуатацію, необхідності доплат.
- Зданий в експлуатацію будинок. Така споруда вже зареєстровано в Росреестра, і від вторинної нерухомості відрізняється лише відсутністю декоративного оздоблення. Однак багато фірм пропонують і послуги з ремонту об'єктів, продаючи квартири, повністю готові до проживання.
У першому випадку укладається договір пайової будівництва, в другому - договір купівлі-продажу нерухомості. Саме перший варіант містить безліч підводних каменів і потребує додаткових пояснень.
Процес покупки квартири складається з декількох етапів:
1. Вибір об'єкта. Перевірка забудовника.
Якими документами повинен мати у своєму розпорядженні забудовник?
Особливу дозвіл потрібно лише на проведення окремих будівельних робіт (наприклад, геодезія і картографія).
Забудовник зобов'язаний подати такі документи будь-якій зацікавленій особі на підставі ч.2 ст.20 ФЗ №214:
- Установчі документи організації;
- Свідоцтво про держ і про постановку на облік в МНС;
- Бухгалтерську звітність за 3 роки ведення діяльності в якості забудовника (при використанні ССО - книгу обліку доходів і витрат за 3 роки);
- Висновок аудитора про ведення діяльності організації за останній рік.
Звертаємо увагу, що ці документи повинні бути надані на першу вимогу, навіть якщо звернулася особа не є пайовиком. При цьому мова йде саме про оригінали документів, а не про відсканованих матеріалах.
Згідно ч.2 ст.21 вищевказаного ФЗ, пайовик має право в будь-який час ознайомитися з наступними паперами:
- Дозвіл на будівництво споруди;
- Економічне обгрунтування проекту;
- Актуальну проектну документацію зі змінами, якщо вони внесені (проект будівництва);
- Права забудовника на ділянку, на якому ведуться роботи;
- Висновок експертизи проекту (вона проводиться практично завжди при зведенні багатоквартирного житлового будинку).
Інформація, яка повинна знаходитися в проекті будівництва:
- Цілі будівництва, етапи та передбачувані терміни здачі об'єкта в експлуатацію;
- Дозвіл на будівництво;
- Права забудовника на земельну ділянку, на якій зводиться споруда;
- Місце знаходження споруджуваного об'єкта;
- Кількість квартир, що входять до складу споруди, із зазначенням технічних характеристик;
- Призначення приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку і не є житловими;
- Обсяг і перелік майна, яке буде знаходитися в спільній власності пайовиків;
- Терміни, в які, імовірно, буде отримано дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію;
- Спосіб забезпечення зобов'язань і інші важливі відомості.
Як перевірити сумлінність забудовника?
Список постійно оновлюється, і його можна подивитися тут.
- Ставлення до «проблемним об'єктам». До своєчасної здачі будинків в експлуатацію прикута особлива увага, і в багатьох містах ведуться особливі реєстри. Вас цікавить фірма не повинна мати відношення до переліку проблемних об'єктів.
Для Москви такий реєстр можна побачити тут.
2. Підписання договору участі в пайовому будівництві
Логічне продовження співпраці із забудовником - укладення угоди. Пайовикові слід звернути увагу на наявність окремих пунктів в договорі, що передбачено ч.4 ст.4 ФЗ №214:
- Детальне визначення майбутньої квартири;
- Терміни передачі квартири пайовикові;
- Вартість об'єкта, а також терміни і спосіб оплати своєї частки;
- Гарантія на яку здають квартиру;
- Спосіб, яким забудовник забезпечує зобов'язання за угодою.
При відсутності зазначених пунктів, договір вважається неукладеним з усіма витікаючими наслідками. Грошові кошти можуть передаватися як відразу, так і певними частинами (етапами) відповідно до графіка платежів. Зазначений документ є додатком до договору і є його невід'ємною частиною. Договір підлягає обов'язковій реєстрації в Росреестра, з моменту якої пайовик володіє широким спектром прав.
Звертаємо увагу, що договір повинен бути повним і остаточним (а не попереднім). Відсутність його реєстрації в Росреестра тягне для потенційного інвестора негативні наслідки.
3. Прийняття об'єкта
4. Реєстрація права власності на об'єкт
- Наявність переданих забудовником в органи Росреестра документів, що підтверджують факт зведення будинку (дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію), передавальний акт, який підтверджує факт передачі об'єкта;
- Заява пайовика про реєстрацію права власності на об'єкт;
- Довідку про сплату держмита;
- Копія договору пайового будівництва житла.
Якщо ж мова йде про покупку квартири в новому будинку за договором купівлі-продажу, то досить тексту угоди і довідки про сплату держмита. Протягом декількох днів право власності буде зареєстровано.
Збережіть і поділіться інформацією в соцмережах: