На це питання відповідає Михайло Анциферов, керівник групи компаній ГФТ.
У даній рубриці читачі можуть поспілкуватися з експертом і отримати консультацію з питань, що стосуються інвестування коштів на російському фондовому ринку, довірчого управління, ПІФів, кредитних фондів, ринку цінних паперів, а також все, що має відношення до інвестиційно-фінансовій сфері.
Питання: Як інвестувати в землю?
Повертаючись до теми інвестування, хотілося б розглянути такий його аспект як вкладення коштів в земельні активи. Як говорив Марк Твен: «Купуйте землю, її більше не роблять». І, загалом-то, мав рацію. Саме власна земля, на мій погляд, здатна забезпечити жителям великого міста персональний острівець стабільності, а також реальну можливість вигідно вкласти свої кошти.
Як відомо, земля в столиці дуже дорога і для середньостатистичного москвича практично недоступна. Багато з тих, хто не має коштів для покупки землі в місті, звертають свій погляд за його межі. Земельні ділянки в ближньому Підмосков'ї в розрахунок, як правило, не беруться, ціни на них майже такі ж, як в Москві. Земля ж, віддалена від Москви на відстань від 200 до 300 кілометрів, - вже більш реальний варіант.
Період приватизації сільськогосподарських угідь в нашій країні вже закінчився. Величезна кількість земельних ділянок оформлено свідоцтвами про приватну власність. Ці ділянки землі стали ринковим товаром, а фінансова криза впустив ціни на цей товар до нереально низького рівня.
Кілька рекомендацій щодо вибору місця. Воно повинно бути:
- оточене лісами і мати розташований поруч водойма;
- забезпечено можливістю дістатися не тільки на автомобілі, але і на громадському транспорті;
- перебувати поруч з селом, в якій на постійній основі живуть люди і яка як мінімум електрофіцірованна (а як максимум забезпечена газом);
- забезпечене необхідними комунікаціями: під'їзною дорогою (хоча б в гравійному виконанні) і електроенергією. Решта комунікації (водопостачання і каналізація) можна організувати самостійно.
Що стосується транспортної доступності, то такі території зараз стають все більш легко досяжними за рахунок організації руху швидкісних електричок і великої кількості поїздів, що проходять. Головне, щоб схемою організації пасажирських перевезень РЖД була передбачена їх зупинка на невеликій віддаленості від обраного об'єкта інвестиції (10-20км).
Актуальність придбання особистого земельної ділянки визначається ще й кліматичними змінами, свідками яких ми є. За прогнозами зарубіжних дослідників і російських експертів на найближчі три десятиліття (аж до 2040 року) припадуть небачено спекотні, посушливі сезони. «Хвилі спеки» будуть регулярно проходити по всьому світу і по території Росії, так як наша країна знаходиться відносно близько і від гарячих степів Казахстану і від Середземноморським-Сахарського повітря. Серйозна зміна грунту, яка не доступна достатньої кількості вологи, негативно позначиться на вирощуванні зернових культур, бавовни, сої та винограду. В результаті врожаї можуть різко скоротитися, що викличе підвищення цін на сільськогосподарську продукцію.
У подібній ситуації покупка ділянки землі стає для жителів столичного регіону не просто перспективним вкладенням особистих коштів, але також можливістю придбання притулку від різних кліматичних аномалій і забезпечення потреб сім'ї в екологічно чистої овочевої та плодово-ягідної продукції.
Тим же, хто думає про комерційне використання території, необхідно знати деякі особливості цього питання.
Під комерційним використанням розуміється, перш за все, зміна юридичного статусу території, розподіл її на індивідуальні ділянки і їх роздрібний продаж. Іншим варіантом є забудова території об'єктами і їх експлуатація на постійній основі, в тому числі створення: фермерських господарств, які працюють за схемою екологічного туризму, баз відпочинку, що спеціалізуються на організації рибалки і полювання, а також дохідних селищ.
Вартість землі сільськогосподарського призначення і для сільгосп виробництва на видаленні від 350 км. від Москви починається від 750 рублів за сотку. Як правило, для отримання оптової ціни необхідно придбати у власність ділянку землі площею не менше 10 Га. Таким чином, загальна вартість придбаного активу складе приблизно 750 000 рублів. Витрати на оформлення угоди не перевищать 1% (7 500 рублів). Термін державної реєстрації угоди - близько 30 календарних днів.
Наступний крок - межування, тобто поділ спільного ділянки на індивідуальні (площею приблизно 20 соток кожен). В результаті вийде приблизно 45 ділянок. Витрати на межування складуть приблизно 5% від вартості землі - 33 750 рублів. Терміни проведення робіт - від одного місяця. На кожну ділянку землі, утворений в результаті поділу, необхідно оформити свідоцтво про право власності.
Як видно з цього нескладного прикладу, загальна сума інвестицій в такій ситуації складе 897 000 рублей, а собівартість кожної з 900 соток (45 ділянки по 20 соток кожен), призначених до роздрібного продажу, складе 996 рублів. Реальна ж ринкова вартість сотки індивідуального ділянки землі площею 20 соток на такій відстані від Москви, призначеного для дачного будівництва або садівництва (тобто з правом зведення капітального будинку) становить не менше 2 000 рублів за сотку. До речі, додатковою опцією по таких ділянках є право постійної реєстрації (прописки). Таким чином, ринкова вартість всього активу, в результаті перерахованих вище організаційно-юридичних заходів, як мінімум подвоюється. І якщо навіть період роздрібної реалізації дільниць затягнеться на чотири-п'ять років, дохід на інвестований капітал складе не менше 20-25% в рік.
Цінність такого активу не буде залежати від коливань курсу валют, вартості бареля нафти або унції золота. Його неможливо вкрасти, він не зіпсується, його обслуговування (оподаткування) коштує копійки в прямому сенсі слова, так як величина земельного податку на землі сільськогосподарського призначення - мізерна. Крім того, після третього року перебування ділянки землі у власності, в разі його продажу, отриманий дохід звільняється за чинним законодавством від оподаткування.