Популярним способом захисту нерухомості від домагань кредиторів і рейдерів є штучне обтяження об'єкта зобов'язаннями. Наприклад, власник може укласти з дружніми або афілійованими структурами попередній договір про відчуження нерухомості, передати її в оплатне користування, оренду. Згідно із законом перехід права власності (господарського відання, оперативного управління) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання орендного договору.
Новий власник буде зобов'язаний передати об'єкт у володіння і користування орендарю або, якщо нерухомість вже знаходиться у орендаря, не чинити останньому перешкод у реалізації прав за раніше укладеними контрактами. Штучно створені обтяження підривають ліквідність об'єкта - більшість загарбників зацікавлені в швидкої конвертації вилученої нерухомості в гроші, а не в судових розглядах. "Слабким місцем схем захисту майна, пов'язаних зі створенням обтяжень, є участь в них третіх осіб, які, з одного боку, можуть виявитися несумлінними і з іншого - ризикують самі стати жертвами рейдерів", - зауважує Станіслав Різдвяний.
Ще недавно ефективним способом захисту нерухомості вважалося заставне обтяження. В рамках цієї схеми власник укладає з дружньою компанією БЕЗОПЛАТНО договір, за яким власник нерухомості в забезпечення виконання зобов'язань за договором віддає об'єкт в заставу дружньому контрагенту. Втім, останнім часом судова практика складається не на користь цієї схеми.
Зокрема, законною підставою для зняття заставного обтяження може стати необізнаність нового власника про те, що придбане ним майно є предметом застави. "Крім того, ризик цієї схеми полягає в тому, що новий власник заставленого майна, маючи в своєму розпорядженні фінансовими ресурсами, легко позбудеться від встановленого обтяження, якщо стане кредитором колишнього власника авторських прав на суму виконаного за нього зобов'язання", - попереджає Станіслав Різдвяний.
Багато компаній ховають нерухомість в створені спеціально для цих цілей закриті пайові фонди. Наприклад, власник торгового центру може передати частку в праві спільної часткової власності в оплату інвестиційних паїв ЗПІФ, який знаходиться в управлінні дружніх власнику торгових площ структур. Таким чином, власниками нерухомості стануть власники паїв ЗПІФ. Розділ майна, що становить фонд, і виділ з нього частки в натурі не допускаються, а майнові права по паях ЗПІФ, як правило, реалізуються з багаторічною відстрочкою. Згодом інвестиційні паї перепродуються боржником третіх осіб, тому задовольнити вимоги кредиторів за їх рахунок вже неможливо.
Останнім часом серед лендлордів набирає популярність трастова схема володіння нерухомістю. Траст (від англ. Trust - довір'я) - це угода, за якою майном розпоряджається і володіє керуючий, а бенефіціари тільки отримують дохід, який розподіляється на підставі спеціальних угод. Таким чином, власник, який передав нерухомість в траст, контролює активи через довірених осіб, але більше не є юридичною власником об'єктів.
Трастова "упаковка" активно використовується чиновниками. Передана в траст нерухомість, будучи по суті відчуженим майном, захищена від посягань третіх осіб, домагань спадкоємців і дружина (в разі розлучення). Як правило, трастова діяльність регулюється іноземним законодавством, що підсилює захист прав засновників і довірених осіб, а також гарантує конфіденційність угод (трастові документи не підлягають обов'язковій державній реєстрації).
"Ключовою умовою ефективності схем захисту нерухомого майна є бездоганність позиції правовласника з точки зору сумлінності дій, що робляться: у суду і правоохоронних органів не повинно виникати жодних сумнівів в їх легальності. Помилки, допущені при структуруванні схем захисту нерухомості, можуть виявитися фатальними для власника. Будь-які сумнівні операції трактуються судами як зловживання правом з наміром заподіяти шкоду інтересам інших осіб.
Такі промахи дозволяють вилучати нерухомість навіть за складних і заплутаних лабіринтів за участю Зпіфов. Тому не слід бездумно користуватися чужими лекалами і тим більше економити на юридичному супроводі подібних операцій. Особливо якщо витрати на юристів мізерні в порівнянні з вартістю активів, які потребують захисту ", - резюмує керівник інвестиціями в нерухомість Станіслав Різдвяний.