юрист, адвокатське бюро «Єгоров, Пугинський, Афанасьєв і партнери», Москва
Підшукуючи відповідне приміщення для свого магазину, не лякайтеся, якщо єдиним його мінусом виявляться обшарпані підлогу і стіни.
На час ремонту ви можете попросити орендодавця надати вам в договорі орендні канікули - період, під час якого орендна плата не стягується. Передбачено він для того, щоб орендар в обумовлений термін за свій рахунок переобладнав приміщення. Тривають канікули від одного до п'яти місяців. Їх протяжність залежить від наступних факторів:
- характеристики приміщення;
- бажання орендаря облаштувати приміщення під свій магазин;
- моторність залученого орендарем підрядника;
- термін оздоблювальних робіт і робіт по встановленню обладнання.
На успіх переговорів впливають такі показники:
- терміни оренди;
- вартість квадратного метра;
- наявність репутаційних преференцій для орендодавця;
- поширення практики надання орендних канікул в конкретному населеному пункті.
- Мистецтво переговорів: як домогтися вигідного результату
Організуємо себе надання орендних канікул
Щоб обговорити з орендодавцем всі варіанти надання орендних канікул, вам треба знати, на яких саме підставах проводиться ремонт в приміщенні.
Підстава №1. Договір з орендодавцем
Регулюється положеннями ЦК РФ про підряді. Дає орендодавцю право контролювати хід виконання робіт, вносити в нього корективи.
- збільшити терміни виконання робіт;
- зіграти на руку орендарю і бути додатковим аргументом на користь оформлення самостійних договірних відносин з орендодавцем з подальшим зарахуванням виконаних робіт в рахунок вартості оренди приміщення. В даному випадку не спостерігається несприятливих податкових наслідків при грамотному розрахунку підрядних робіт і орендної плати.
Підстава №2. Залік вартості ремонту в рахунок орендної плати
В цьому випадку орендні канікули прописуються в договорі і розраховуються виходячи з ціни оренди і обсягу виконаних ремонтних робіт. Коли сторони використовують спосіб ануїтетних платежів (рівних, фіксованих щомісячних платежів, розрахованих на весь період кредитування), за якими надається знижка на період погашення вартості ремонту за рахунок орендаря, сторонам слід враховувати вимоги ст. 40 НК РФ.
Сторонам слід вказувати, за чий рахунок ремонтується приміщення перед його здачею в оренду в залежності від того, чи збирається орендар:
- надавати знижку;
- відшкодовувати в порядку заліку вартість виконаних ремонтних робіт.
Підстава №3. Надання послуг з ремонту як спосіб відшкодування орендної плати
Можливий варіант надання орендних канікул як надання орендарем орендодавцеві послуг по ремонту в ролі підрядника з відображенням доходу від виконаних робіт і наданих послуг.
В цьому випадку в договорі оренди треба вказати, за чий рахунок ремонтується приміщення, що орендується з подальшим розміщенням в ньому магазину. Це дозволить структурувати відносини сторін на етапі передачі площ. Важливо розуміти, що такий спосіб оплати застосовується лише для приватних власників.
- Договір оренди торгової площі: хитрощі, які змушують вас переплачувати
Орендні канікули в договорі: говоримо за поняттями
Обговорюючи умови орендних канікул, постарайтеся обговорити і прописати в договорі оренди всі спірні моменти. Опишу дві найпоширеніші ситуації.
Ситуація №1. Канікули закінчилися, а ремонт триває
У цьому випадку відносини майбутнього орендодавця і орендаря найкраще оформити договором підряду з подальшим зарахуванням ремонтних робіт в рахунок орендної плати. Договір оренди, в свою чергу, буде датований моментом в'їзду орендаря на площу і початком безпосередньої підприємницької діяльності.
Ситуація №2. Ремонт йде, а сторони вирішили відразу оформити оренду
Вони можуть укласти договір оренди з умовою оплати перших N місяців за допомогою виконання робіт в приміщеннях. У цьому випадку за підсумками виконаних робіт слід оцінити вартість поліпшень приміщення і додатковою угодою зарахувати цю суму в рахунок орендної плати.
Важливо не забувати, що вартість ремонтних робіт повинна бути співмірна орендної плати за відповідний період. Це зауваження важливо в світлі ризику витрат у зв'язку з можливими спорами сторін з податковими органами. Сторонам і перевіряючим органам найзручніше, коли правовідносини чітко прописані. В даному випадку мова йде про ситуацію, коли існують два договори, за якими є зустрічні однорідні вимоги - зі сплати орендної плати і по платі за ремонтні роботи. Правила про взаємозалік допускають їх зустрічне задоволення з ініціативи однієї зі сторін.
- Оренда комерційної нерухомості, або Як не попастися на гачок орендодавця
Оформляємо витрати в договорі
Виходячи з п. 1 ст. 260 НК РФ витрати на ремонт основних засобів, вироблені платником податку, розглядаються як інші витрати і визнаються для цілей оподаткування в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони були здійснені, в розмірі фактичних витрат.
В угоді про відшкодування вартості виконаних робіт в період користування приміщеннями (зниженні ставки орендної плати на період ремонту в орендованих приміщеннях) слід розрахувати ставку орендної плати таким чином, щоб вона не виходила за межі 20 від ринкової ставки (зазвичай застосовується орендодавцем за такими договорами оренди) . Це дозволить мінімізувати ризик донарахування податковими органами доходів для орендодавця і витрат для орендаря.
Завдання сторін при укладенні договору - встановити на його підставі зрозумілий порядок проведення ремонту об'єкта та відшкодування орендодавцем плати за виконані роботи.
У цьому випадку важливо пам'ятати правило ст. 40 НК РФ про ринкову ціну: «Коли ціни товарів, робіт або послуг, застосовані сторонами угоди, відхиляються в бік підвищення або в бік зниження більш ніж на 20 відсотків від ринкової ціни ідентичних (однорідних) товарів (робіт або послуг), податковий орган має право винести мотивоване рішення про донарахування податку і пені, розрахованих таким чином, як якщо б результати цієї угоди були оцінені виходячи із застосування ринкових цін на відповідні товари, роботи або послуги ».
- Розірвання договору оренди: як зробити все грамотно, без подачі в суд
Хто не може прописати орендні канікули в договорі
Не пощастило бюджетним організаціям. Для них передбачається оплатне грошова форма оплати. Бюджетний кодекс не дозволяє надання орендних канікул через взаємозалік. Більш того, залучення підрядної організації і передача площ в оренду повинні проводитися відповідно до Закону про захист конкуренції та Законом про розміщення замовлень на виконання робіт, надання послуг для державних потреб (Закон №94ФЗ). Зменшення суми орендної плати в наступні місяці може бути негативно сприйнято контролюючими органами.
директор мережі «Квадра», глава відділення «Опори Росії» по Архангельській області, Архангельськ
Одним з напрямків діяльності мережі «Квадра» є надання приміщень в оренду. Рішення про надання орендних канікул ми приймаємо після того, як орендар надає кошторис з усіма запланованими зміни і витратами на ремонт. Розглядаючи її, ми враховуємо всі плановані невіддільні поліпшення. Подальші події розгортаються за двома сценаріями.
Сценарій №1. Орендар хоче відремонтувати фасад будівлі, ганок або викласти територію навколо об'єкта тротуарною плиткою, - ми приймаємо це в рахунок орендної плати і прописуємо орендні канікули в договорі.
Сценарій №2. Якщо приміщення, наприклад, укомплектовано обладнанням, а орендар бажає поставити своє, то умови для нього можуть бути менш вигідними, але ми все одно завжди йдемо назустріч.
На практиці це виглядає так:
- У договорі вказується плата за місяць: оренда ніяк не може бути безоплатною. Якщо орендна плата, припустимо, 30 000 руб. в місяць, а орендні канікули потрібні на півроку, то в договорі ми вказуємо, що перші 6 місяців орендар платить 5 000 руб. в місяць.
- У договорі прописується, що орендар робить ремонт в приміщенні, додається кошторис і документ про додаткових угодах.
- Типовий договір найчастіше полягає на 11 місяців. В цьому випадку не потрібна реєстрація його в центрі реєстрації прав. Надалі йде пролонгація.
- Тривалість канікул встановлюється в залежності від суми, зазначеної в кошторисі (зазвичай суми не величезні, але досить значні - 200 000-400 000 руб.), Вони можуть тривати до півроку. Мерія взагалі може прописати в договорі орендні канікули на цілий рік, це прописано в методиці. Остаточне рішення виноситься в результаті переговорів.
- У договорі прописується, що в разі його розірвання всі невіддільні поліпшення залишаються у орендодавця.
Проблем з податками у нас зазвичай не виникає. Я працюю по ЕНВД, і при здачі приміщення в оренду повинен платити фіксовану суму з квадратного метра. При цьому абсолютно неважливо, на яку суму укладено договір оренди. Існує можливість якийсь час не платити податки, але я нею не користуюся - потім дуже складно обґрунтувати, чому ти не платив, і довести законність своїх дій, мені як орендодавцеві зручніше заплатити. Податок не настільки великий, а проблеми з податковою службою можуть принести серйозної шкоди.
До речі, краще відмовитися від вживання в договорі термінів «орендні канікули», «безкоштовне надання», «безоплатне користування». У договорі слід прописати, що приміщення надається на визначений термін для проведення орендарем за свій рахунок оздоблювальних робіт. А з першого числа після закінчення робіт (або з моменту підписання акту здачі-приймання приміщення в оренду) приміщення надається орендареві в оренду за плату, встановлену договором.
Якщо власник - мерія
Схема укладання договорів оренди з мерією така ж. Але є один нюанс: суму знижки визначають депутати міської думи. Якщо підприємець збирається робити ремонт в муніципальному приміщенні, він:
- звертається до мерії;
- надає кошторис;
- погоджує всі з департаментом муніципального майна.
Буває, що, незважаючи на очевидну потребу в ремонті, депутати відмовляють орендарю в наданні орендних канікул. Це зазвичай пов'язано з необхідністю наповнення бюджету.
В цьому випадку підприємці Архангельська звертаються до нас в громадську раду з проханням про сприяння. Ми робимо все, що в наших силах, але рішення громадської ради носять тільки рекомендаційний характер. У депутатів свою думку і свої причини його дотримуватися, з ними потрібно вести переговори, але щось вони все одно не пропускають. У такій ситуації можна тільки спробувати переконати депутатів, що пропоновані поліпшення важливі для міста, що це залишиться назавжди і підвищить вартість об'єкта.
- Стратегія низьких цін, яка дозволить з легкістю пережити кризовий період
керівник відділу маркетингу ASTERA в альянсі з BNP Paribas Real Estate, Москва
Як правило, ініціатором надання орендних канікул виступає майбутній орендар. Якщо власник в ньому зацікавлений, то піде назустріч і може запропонувати навіть збільшити тривалість канікул. Особливо це стосується приміщень, об'єктивно вимагають проведення великих ремонтних та підготовчих робіт.
Інше питання - коли приміщення відремонтовано власником або попереднім орендарем, але, на думку нового орендаря, вимагає серйозної підготовки перед заїздом. У такій ситуації надання орендних канікул - питання переговорів, де перемагає більш сильна позиція.
Практика показує, що власники приміщень Shell Core (Shell Core - стан офісного приміщення «під обробку») завжди надають канікули орендарям.
Розраховуються канікули виходячи з вартості необхідних будівельних робіт і ступеня участі кожної із сторін. Наприклад, була проведена оцінка робіт в 1 млн руб. а вартість оренди в місяць становить 500 000 руб. При проведенні будівельних робіт за свій рахунок орендар має право вести переговори за надання двох місяців орендних канікул. В силу специфіки формату продовольчим магазинам надається в середньому від двох до шести місяців орендних канікул, якщо приміщення повністю Shell Core.
У законодавстві відсутнє як таке поняття «орендні канікули», тому існують різні способи оформлення їх в договорі.
1. Найбільш точно відобразити реальну суму витрат і ступінь участі кожної із сторін в оплаті вартості робіт дозволяє наступний спосіб: за період орендних канікул орендар робить ремонт, виставляє орендодавцю рахунок, відповідний своїм затратам, на підставі якого і проводиться взаємозалік. В даному випадку оцінка здійснюється на базі кошторису за фактом проведення будівельних робіт.
2. Платіж за один місяць оренди розбивається на частини, рівні терміну орендних канікул (наприклад, при трьох місцях канікул платіж за четвертий розбивається на чотири частини). Найбільш доцільним є використання такого способу, саме його наша компанія радить клієнтам. Такий метод дозволяє легально оформити договірні відносини. Справа в тому, що договір оренди передбачає певну періодичність оплати (зазвичай - щомісяця), тому кожен місяць повинна проводитися оплата. Розбивка вартості оренди на частини є оптимальним виходом з даної ситуації. Як правило, в період орендних канікул орендар здійснює комунальні платежі, а також вносить рівними частинами вартість одного місяця оренди (при виборі такого способу оформлення орендних канікул).
Інформація про компанії
ASTERA вальянсесBNP PARIBAS REAL ESTATE. Послуги: стратегічний і інвестиційний консалтинг в сфері нерухомості, розробка концепцій нових об'єктів і оптимізація існуючих. Клієнти: Apple, «IL Патіо», McDonald's, METRO, SUBWAY, «Ашан», «Мега», «Планета Суші», «Пятерочка», «Ростик'с», «Шоколадниця» та ін.
Читайте в найближчих номерах журналу "Комерційний директор"