Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості часто один з найголовніших документів при укладанні угоди, що має юридичну силу
Але що ж робити, якщо договір вже підписаний, а продавець раптом розуміє, що його обдурили або ж операція була здійснена помилково? Чи можливо повернути все назад і анулювати угоду вже після підписання документів? Потрібно пам'ятати, що немає такого юридичного поняття, як просте скасування договору купівлі-продажу. У будь-якому випадку договір або розривається, або ж визнається недійсним.
Дійсно, закон передбачає певні ситуації, які можуть допомогти розірвати договір купівлі-продажу. Так, наприклад, причиною розірвання угоди може стати суттєва зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору. Але при цьому потрібно пам'ятати, що це зміна обставин буде визнано істотним, тільки якщо вони змінилися настільки, що в разі, якби обидві сторони могли це передбачити, даний договір взагалі не був би ними укладений або ж був би укладений на радикально інших умовах. Треба відзначити, що саме цей варіант найчастіше розглядається в судових інстанціях і саме вказане підставу є одним з найпопулярніших в судовій практиці при розірванні договорів.
Ось приклад: за умовами договору продавець «клятвено запевнив» і прогарантувала покупця, що стосовно нерухомості, що продається немає ніяких обтяжень, а також немає інших претендентів, які можуть якимось чином обмежити майбутнє право власності покупця. Але вже після укладання угоди купівлі-продажу через деякий час раптово з'являється особа, яка претендує на дану житлоплощу (наприклад, колишній зареєстрований в квартирі мешканець, який звільнився з місць позбавлення волі). В результаті, як правило, за рішенням суду колишній в'язень все ж вселяється на свою територію і набуває право реєстрації. Природно, якби покупець на момент здійснення операції знав про можливе майбутнє обмеження своїх прав, то, звичайно ж, ніколи б не придбав потенційно обтяжену квартиру. Як наслідок, наведені в прикладі обставини можуть бути підставою для розірвання договору і повернення сторін у початкове положення (головне, щоб на той момент колишній продавець не встиг розтринькати отримані гроші).
Також підставою для розірвання договору може стати обман або оману однієї зі сторін. Наприклад, якщо продавець був обманутий шахраєм, його квартирою заволоділи незаконно, і все це було підтверджено матеріалами кримінальної справи, то, звичайно ж, ця угода не буде визнана судом. Більш того, всі наступні угоди з цим житлом будуть також визнані недійсними. Тому в разі, якщо шахрай вже встиг продати квартиру, «наступний» покупець залишиться без житла. На жаль, найчастіше саме так і трапляється.
Крім того, при продажу квартир юридичним особам також існують свої нюанси. Наприклад, якщо у компанії неправильно оформлені установчі або статутні документи, якщо договір був зареєстрований без схвалення засновників або ж договір про купівлю-продаж підписало особа, яка не уповноважена для здійснення подібних угод (наприклад, угоду підписала особа, відсторонене від виконання обов'язків генерального директора організації), то такий договір також буде визнаний недійсним.