1. Теоретичні та правові основи іпотеки земельних ділянок. ..................................................................................... 5
2. Оформлення іпотеки земельних ділянок .......... ................ 14
Список літератури…………………. 20
Застава нерухомого майна, або іпотека, є предметом пильної уваги вчених і практиків з середини 90-х років минулого століття. Багато економістів і політиків говорять про необхідність створення в Росії системи іпотечного кредитування. Мається на увазі, що повинні бути створені відповідні інститути і відпрацьовані механізми, які б забезпечили можливість ефективного іпотечного кредитування. Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого, стимулювання попиту на ринку нерухомості і будівництва. Крім цього підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є однією з основних передумов досягнення реального економічного зростання в країні. Іпотечне кредитування має великий вплив на мотивацію людини, процеси, що відбуваються в суспільстві.
Зараз в Росії з 100 угод з нерухомістю тільки 9 здійснюються із застосуванням іпотеки. Найперспективнішим напрямком розвитку іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу нерухомості, є заставу земельних ділянок в силу наступних причин:
- саме земля є найважливішою системоутворюючою частиною нерухомості;
- тільки земля є унікальним об'єктом нерухомості: і складовою частиною, і повноцінним об'єктом нерухомості (незабудовані земельні ділянки), тоді як будівлі і споруди без земельної ділянки не можуть бути повноцінною нерухомістю, є лише «поліпшеннями» земельної ділянки і не можуть бути закладені без земельної ділянки ;
- з усіх елементів нерухомості тільки земля є обмеженим ресурсом;
- залучення землі в економічний оборот пов'язано з величезними фінансовими витратами, так як пов'язано з викупом земельних ділянок або викупом прав довгострокової оренди, що в свою чергу вимагає застосування іпотечних механізмів;
-земельна іпотека, на відміну від житлової, не вимагає створення в країні інституту «довгих грошей», вона може здійснюватися в режимі розстрочки платежів по викупу земельних ділянок із залученням іпотеки як гарантії виплати викупної вартості власнику - державі;
- земельна іпотека сама є джерелом «довгих грошей» - при розстрочці викупу на тривалий період щорічні платежі земельних власників держава може використовувати у всіх кредитних схемах, які потребують такого ресурсі;
- при кредитуванні вітчизняної промисловості з метою її реконструкції або повного технічного переоснащення земля є найбільш вагомим активом, який може бути запропонований інвесторові у вигляді забезпечення кредиту.
Розширення застосування іпотеки як способу забезпечення повернення кредитів має дати імпульс промисловості, будівництва і ряду інших галузей національної економіки.
1. Теоретичні та правові основи іпотеки земельних ділянок.
Ринкова економіка немислима без існування і розвитку фінансових інститутів, а також можливості доступу учасників ринкових відносин до кредитних ресурсів. Масштаб використання кредитів фізичними і юридичними особами свідчить про стабільність будь-якого суспільства, оскільки за кожним кредитом стоїть конкретний інвестиційний проект або рішення певної виробничої задачі. Кредит - дієвий ринковий інструмент, орієнтований на зростання ефективності всіх галузей національного господарства. Банківський капітал є основним фактором і механізмом становлення і розвитку обігу земель, під яким розуміється не тільки перехід права власності на землю від одного власника до іншого, а й здійснення операцій з оренди та застави. У переважній більшості країн законодавчо дозволено використовувати землю як кредитного забезпечення або застави для отримання кредиту.
У світовій практиці ринкових відносин виділяється два способи забезпечення боргових зобов'язань.
Відповідно до першого, кредитор виробляє відчуження речових прав заставодавця на об'єкт, службовець предметом застави, і одночасно передає той же об'єкт позичальникові в оренду з правом викупу.
Другим, більш ефективним, але і більш складним є комерційний заставу нерухомості - іпотека.
В цілому за своїм юридичним змістом іпотека - обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості (в даному випадку земельної ділянки). Виходячи з цього, основна відмінність іпотеки від першого варіанту в тому, що об'єкт залишається у власності у заставодавця, а на користь кредитора відчужується лише похідне заставне право, т. Е. Земельну ділянку як заставний об'єкт можна залишити у володінні і користуванні заставодавця.
Земельні ресурси та проживає на них населення визначають життєздатність і процвітання будь-якої держави. Чим розвиненіша інфраструктура і чим вища ефективність використання ресурсів землі, професійна підготовленість і культурний рівень населення, тим більше збалансовано і поступально розвивається економіка держави.
В даний час обіг земельних ділянок, на новому етапі земельних перетворень, стає важливим базовим елементом функціонування економіки держави в цілому. Оборот землі є особливо складною економічною структурою національного господарства. Його ефективна організація і функціонування вимагає науково обґрунтованих, практично мотивованих і юридично оформлених рішень. Значення іпотеки земельних ділянок проявляється, перш за все, в забезпечувальної силі цього правового засобу. Вперше в сучасному російському законодавстві заставу земельних ділянок був дозволений на початку 90-х років XX століття.
При цьому наявність трьох законодавчих актів зовсім не означає, що подібний вид угоди детально врегульовано і не викликає суперечок. [1]
Норми Закону про іпотеку як спеціальні мають пріоритет над загальними правилами ЦК РФ про заставу (п. 3 ст. 1 Закону про іпотеку). Однак п. 2 ст. 334 ГК РФ говорить про те, що спеціальні іпотечні норми, відмінні від загальних правил про заставу, можуть бути встановлені і самим ГК РФ, і Законом про іпотеку.
Обидва нормативні акти поставлені на один рівень по відношенню до загальних норм ЦК про заставу. Звідси можна зробити висновок про те, що протиріч між іпотечними нормами, що містяться в ЦК і в Законі про іпотеку, бути не повинно. В цьому випадку можна говорити про «внутрішньої співпідпорядкованості іпотечних норм вищого рівня» [2]
Крім того, для правильного застосування норм про заставу необхідно враховувати узагальнення судової та судово-арбітражної практики.
Застава земельних ділянок може виникати лише остільки, оскільки їх обіг допускається федеральними законами. При цьому суттєвою особливістю іпотеки земельних ділянок є та обставина, що останні поділяються на два види: ті, які можуть бути предметом застави, і ті, які не підлягають іпотеці.
З урахуванням внесених до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» змін за договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки, які перебувають у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб і надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами або спорудами, у розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального обеспеч ня), а також земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення.
Що ж стосується застави земельних часток, то в даний час п. 1 ст.12 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачає таку можливість. Однак відповідно до п. 2 ст. 62 Закону про іпотеку при загальній або спільній власності на земельні ділянки іпотека може бути встановлена тільки на приналежний громадянинові або юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі. Отже, в разі застави мова може йти тільки про частку в праві спільної власності, але не про заставу самого ділянки. І.А. Іконіцкая зазначає, що об'єктом іпотеки, коли земельна частка в натурі не виділена, є не сама земельна частка, а право на частку, що належить власнику. [3]
Якщо ж ділянка виділена в натурі, то не можна застосовувати по відношенню до нього саме поняття «земельна частка».
Відповідно до ст. 63 Закону про іпотеку не допускається іпотека земель, що перебувають у державній або муніципальній власності (в даному випадку використовується критерій суб'єктного складу). Не допускається також іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами, як суб'єктів Російської Федерації, так і органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання (критерій розміру площі ділянки). [4]
Безсумнівно, можливість застави земель сільськогосподарського призначення носила і носить політизований характер. Саме тому формулювання п. 4 ст. 1 і п. 2 ст. 6 Закону про іпотеку спираються на досить суперечливі правила.
Перша норма передбачає, що заставу земельних ділянок можлива тільки у випадках, коли їх обіг допускається федеральними законами і по суті суперечить п. 2 ст. 334 ГК РФ (в ній встановлено, що дані питання якраз і повинні регулюватися Законом про іпотеку).
Друга норма (п. 2 ст. 6) встановлює обмеження. Іпотека не поширюється:
- на майно, вилучене з обігу;
- майно, на яке відповідно до федеральним законом не може бути звернено стягнення;
- майно, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена.
Як бачимо, в даному випадку вбачається протилежний підхід: «. дозволено все, що прямо не заборонено законом ».
Право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця - власника земельної ділянки, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. Дана норма не застосовується у разі застави за одним договором про іпотеку одночасно будівлі і права оренди земельної ділянки, на якому ця будівля розташована. Питання про можливість іпотеки права оренди земельної ділянки без згоди орендодавця розглянуто в інформаційному листі Президії ВАС РФ [5], в п. 5 якого, зокрема, зазначено. встановлене в п. 1.1 ст. 62 Закону про іпотеку умова про іпотеку орендарем земельної ділянки свого права оренди тільки за згодою орендодавця поширюється на ті випадки іпотеки права оренди земельної ділянки, коли таке право є єдиним (самостійним) предметом іпотеки і закладається без одночасної іпотеки будівель (споруд) або на випадки іпотеки права оренди земельної ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення. [6]