Ідеальний іпотечний позичальник - це людина, яка дотримується платіжну дисципліну. Так ідеального клієнта охарактеризували відразу кілька банків, опитаних «РБК-Нерухомістю». Однак перед тим як почати виплачувати взятий кредит, позичальникові потрібно переконати банк у своїй надійності - іншими словами, довести, що вся сума боргу буде погашена повністю і вчасно. На цьому етапі можуть виникнути складнощі, які здатні спровокувати негативне рішення по кредиту. «РБК-Нерухомість» дізналася у банків, які працюють на російському іпотечному ринку, як підвищити власні шанси на отримання позики.
У деяких клієнтів викликає подив сама необхідність подібної перевірки: навіщо вивчати минуле потенційного позичальника, якщо банк все одно отримує придбану квартиру в заставу? «Звичайно, можна сказати, що банки захищені запорукою - самої квартирою, але реалізація застав не є безпосередньою діяльністю банків, вони зовсім не зацікавлені цим займатися», - відповів керівник дирекції іпотечного кредитування Транскапіталбанк Вадим Пахаленко.
Крім кредитів, банки звернуть увагу на вклади, відкриті клієнтом за останні роки.
«При розгляді позичальника, який користується депозитами, банки зазвичай застосовують більш лояльний підхід, - зазначив керівник управління масового ринку і кредитних продуктів Райффайзенбанку Андрій Морозов. - Такий клієнт абсолютно прозорий: він регулярно поповнює свій депозит, [а тому] банк розуміє, що у цієї людини є джерело отримання доходу, частина якого потім може бути використана для платежів по кредитах. Менше складнощів при отриманні іпотечного кредиту виникне і у позичальника, який оформив іпотечний кредит в тому ж банку, де отримує зарплату. Як правило, таким клієнтам банки пропонують більш вигідні умови отримання кредиту, наприклад знижену процентну ставку ».
Якою має бути зарплата
Другим критерієм після кредитної історії для банку стає фактичний дохід майбутнього позичальника. «Для того щоб отримати іпотечний кредит в Райффайзенбанку, позичальник повинен мати мінімальний дохід 20 тис. Руб. якщо він проживає в Москві, Санкт-Петербурзі, Єкатеринбурзі, Магадані, Сургуті або Тюмені. Для жителів інших регіонів достатньо 15 тис. Руб. щомісячного доходу », - розповів Морозов.
В інших банках, опитаних «РБК-Нерухомістю», мінімальну величину зарплати назвати відмовилися: за словами кредиторів, банки розглядають кожну заявку індивідуально. «Для розрахунку можливості видати запитувану суму кредиту використовуються різні кваліфікаційні коефіцієнти», - зазначила начальник відділу іпотечних кредитних продуктів банку «Зеніт» Олена Ланько.
Формула розрахунку залежить від суми кредиту, ставки, терміну, обраної програми та інших факторів, пояснили в Транскапіталбанк. «Можемо порахувати такий приклад: якщо в Москві вам треба взяти 500 тис. Руб. за ставкою 10,9% на термін 25 років, то ваш щомісячний дохід повинен становити близько 13,5 тис. руб. а щомісячний платіж при цьому буде дорівнює 5 тис. руб. У регіонах цифра нижче: щоб на таких же умовах взяти 300 тис. Руб. дохід позичальника повинен становити 8 тис. руб. а щомісячний платіж при цьому складе 3 тис. руб. », - заявив Вадим Пахаленко.
Сумісники і пенсіонери
Різниці між клієнтами, які отримують всю суму на одному місці роботи, і позичальниками, чий дохід складається з різних джерел, для банку немає, стверджують кредитори. «Дохід з основного місця підсумовується з додатковим [тільки] при наявності підтвердженого додаткового доходу», - попередив Морозов. «Ми готові розглядати різні ситуації, включаючи нестандартні, і в ручному режимі підбирати можливі рішення, - запевнив Пахаленко. - Я знаю фахівця, яка веде бухгалтерію відразу для декількох компаній. Коли виникла необхідність взяти іпотеку, проблем у неї не виникло ».
У банку «Зеніт» запевнили, що розраховувати на іпотеку можуть і представники нестандартних професій - наприклад, співробітники розважальних клубів або охоронці. «Головне, щоб дохід був регулярним, а в разі звільнення клієнт зміг би знайти роботу, що дозволяє отримувати дохід, який можна порівняти з поточним», - роз'яснили в банку.
В окремих випадках перешкодою може виявитися невеликий стаж роботи на останньому місці. Наприклад, у Райффайзенбанку іпотечний кредит може отримати позичальник, який пропрацював не менше року, якщо дане місце роботи - перший для позичальника, або не менше шести місяців в одній компанії із загальним виробничим стажем не менше року. Ще один можливий варіант - три місяці в поточній компанії при загальному трудовому стажі не менше двох років. Схожі обмеження накладають в «Зеніті»: тут здобувач повинен бути працевлаштований на протязі як мінімум двох років. У Транскапіталбанк мінімальний трудовий стаж для схвалення іпотеки дорівнює одному року. «Позичальник повинен пройти випробувальний термін на останньому місці роботи, тобто опрацювати більше трьох місяців, або надати довідку про те, що прийнятий без випробувального терміну - в цьому випадку він повинен пропрацювати більше двох місяців», - розкрила причину багатомісячного «ембарго» на іпотеку Олена Ланько.
Бувають і нестандартні ситуації. «У нас був такий випадок: людина тільки змінив роботу і ще не пройшов випробувальний термін, але його трудова книжка переконала нас, що на всіх попередніх своїх посадах він працював стабільно і довго, а рівень його компетенції гарантує йому працевлаштування в будь-якому випадку. Ми можемо піти назустріч, якщо бачимо, що у клієнта є надійна і затребувана професія, а також досвід довгострокової роботи в інших компаніях », - уклав Пахаленко.
Нарешті, пенсійний вік також не є перешкодою: більшість банків висловили готовність працювати з позичальниками до 65 років. «Пенсіонери є різні. Є, наприклад, військові, які виходять на пенсію в досить молодому віці і можуть потім продовжувати кар'єру в іншій області. Вони є прекрасними позичальниками », - повідомили в Транскапіталбанк. У Райффайзенбанку і банку «Зеніт» уточнили, що на схвалення кредиту можуть розраховувати працюючі пенсіонери. «Пенсіонер може брати участь в іпотечній угоді і як основний позичальник, і як созаемщик за умови, що пенсійні виплати є додатковим джерелом доходу», - пояснив Морозов.
Нестандартні способи переконання
Крім стандартної довідки про доходи потенційних позичальників можуть уявити банкам ще кілька аргументів на свою користь. Перший аргумент - наявність дітей. «У нашого типового позичальника є діти, - зізналася Олена Ланько з банку« Зеніт ». - Для банку це плюс, особливо якщо дітей двоє, так як в цьому випадку позичальники часто направляють на погашення частини заборгованості за кредитом кошти материнського капіталу. Таким чином, подібні клієнти з меншою часткою ймовірності вийдуть в дефолт ».
Другий аргумент - пасивні джерела доходу. Таким джерелом може бути, наприклад, вже наявна у позичальника квартира, яку він здає в оренду: ЮніКредит Банк і Райффайзенбанк готові враховувати прибуток від оренди в якості стабільного доходу. «Наявність нерухомості в іншому місті - це питання для обговорення, - засумнівався Вадим Пахаленко. - Наскільки цей актив ліквідний? Йдеться про нову квартиру в Санкт-Петербурзі або про невеликій ділянці в глухих лісах? Якщо [ви думаєте, що інформація про нерухомість] допоможе, то, звичайно, обговоріть з банком наявність у вас цієї власності ».
Найменш дієвий аргумент - рекомендаційні листи від роботодавця, констатували в Транскапіталбанк. «На жаль, для банку це не аргумент», - заявив керівник дирекції іпотечного кредитування. Зате в банку «Зеніт» готові враховувати наявність у клієнта патентів і грантів - Олена Ланько назвала ці папери в числі факторів, які підвищують ймовірність позитивної відповіді від банку.
Проте основним фактором все одно залишається рівень зарплати. За розрахунками банків, опитаних «РБК-Нерухомістю», щомісячний платіж за запитуваною іпотеку не повинен перевищувати 50% від доходів сім'ї, а сумарна боргове навантаження з урахуванням нежитлових кредитів, виданих іншими банками, не може бути більше 70-80% від сумарного доходу.