С. А. Киракосян,
кандидат юридичних наук,
партнер юридичної фірми «Есток-Консалтинг»,
підготовлено для журналу «Управління багатоквартирним будинком»
Особливе місце серед справ про притягнення до відповідальності за порушення правил утримання спільного майна займають випадки, коли підставою для позовної заяви стає несправність системи опалення і, як наслідок, залиття квартири.
Відносно обов'язку утримання загальнобудинкового майна
Відповідно до п. 1.1. ст. 161 ЖК РФ і п. 10 Правил утримання спільного майна № 491, спільне майно, до складу якого включаються внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання, опалення, повинно міститися в відповідно до вимог законодавства Російської Федерації.
Власники приміщень має право самостійно вчиняти дії по утриманню і ремонту загального майна або залучати інших осіб з урахуванням обраного способу управління багатоквартирним будинком. При виборі способу управління за допомогою керуючої організації обов'язок щодо належного утримання та ремонту загальнобудинкового майна багатоквартирного будинку покладено на керуючу організацію (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491).
В рамках діяльності щодо утримання спільного майна Керуюча організація повинна виконувати комплекс робіт з підтримки в справному стані елементів і внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, заданих параметрів і режимів роботи його конструкцій, обладнання та технічних пристроїв, забезпечувати постійну готовність внутрішньобудинкових інженерних систем до надання комунальних послуг належної якості , проводити огляд загального майна та інше (п. 11 Правил № 491).
Результати оглядів повинні відображатися в спеціальних документах з обліку технічного стану будівель, а саме в журналах, паспортах, актах огляду. Акт огляду загального майна є підставою для прийняття Власниками або відповідальними особами рішення про невідповідність елементів загального майна встановленим вимогам і про заходи щодо усунення дефектів. Перелік дефектів і заходів щодо їх усунення оформляється у вигляді дефектної відомості, на підставі якої пізніше складається кошторисний розрахунок.
Що стосується огляду системи центрального опалення, то такий огляд повинен проводитися слюсарем-сантехніком один раз на рік (Додаток № 1 до Правил № 170). Слюсарі-сантехніки повинні стежити за справним станом системи опалення, своєчасно усувати несправності та причини, що викликають перевитрату теплової енергії. При ремонті прийшли в непридатність нагрівальні прилади, трубопроводи, запірно-регулююча арматура, воздуховипуськниє пристрої та інше обладнання повинно бути замінено відповідно до проекту або рекомендаціями спеціалізованої організації з урахуванням сучасного рівня устаткування, що випускається. Виявлені несправності систем опалення повинні заноситися в журнал реєстрації. До того ж, виявлені дефекти в системі опалення повинні враховуватися при підготовці системи до наступного опалювального сезону.
Таким чином, на керуючу організацію покладено обов'язок з проведення зазначених оглядів, і в разі встановлення будь-яких несправностей вжиття заходів до їх усунення. Так, наприклад, при виявленні дефектів в роботі радіатора Керуюча організація повинна звернутися до власника приміщення з пропозицією замінити радіатор.
Зона відповідальності в системі опалення МКД
Отже, тепер нам необхідно з'ясувати, чи належить той чи інший об'єкт внутрішньобудинкової системи опалення до загального майна. Зокрема, чи є радіатор опалення, встановлений в житловому приміщенні, частиною цього приміщення або ж він відноситься до загального майна?
Пунктом 6 Правил № 491 встановлено, що до складу загального майна включається для будинків система опалення, що складається із стояків, обігрівають елементів, що регулює і запірної арматури, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку теплової енергії, а також іншого обладнання, розташованого на цих мережах.
На підставі даного положення в практиці арбітражних судів нерідко робиться висновок про те, що радіатор, стояк опалення і полотенцесушитель є спільним майном багатоквартирного будинку і обов'язок по їх обслуговуванню, утриманню, експлуатації та ремонту несе організація, що управляє даними багатоквартирним будинком.
Однак такий підхід суду не може бути визнаний вірним.
Відносно залучення підрядної організації до змісту загальнобудинкового майна
Як правило, Керуюча організація виконує свої зобов'язання з утримання та поточного ремонту загального майна шляхом залучення іншої підрядної організації. Це можливо в силу п. 1 ст. 313 і ст. 403 ГК РФ, а також на підставі договору управління. При залученні підрядної організації не потрібно отримувати згоду власників. По відношенню до Власникам підрядна організація виступає як третя особа, яка виконує фактичні дії. Закон не наділяє Власників правом вимагати з підрядної організації виконання зобов'язання, оскільки відповідальним перед Власниками залишається той боржник, з яким у Власників укладено договір - це Керуюча організація.
Правове обґрунтування позиції
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, інших правових актів (ст. 309 ЦК України).
Виконання зобов'язання може бути покладено боржником на третю особу, якщо із закону, інших правових актів, умов зобов'язання або його істоти не випливає обов'язок боржника виконати зобов'язання особисто. В цьому випадку кредитор зобов'язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника третьою особою (ст. 313 ЦК України).
Боржник зобов'язаний відшкодувати кредитору збитки, завдані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання (ст. 393 ЦК України).
І навіть при залученні іншої організації для надання послуг з утримання, Керуюча організація не вибуває з зобов'язання і відповідає перед Власниками за виконання так, як якщо б виконання здійснювалося нею особисто.
Звідси випливає, що претензії за якістю обслуговування загальнобудинкового майна Власник повинен пред'являти безпосередньо Керуючої організації. Адже саме вона відповідає за дії третьої особи.
Дані висновки підтверджуються судовою практикою.
І, дійсно, Керуюча організація може в порядку регресу звернутися в арбітражний суд з позовом і стягнути з підрядної організації понесені витрати. Однак для цього Керуючої організації необхідно буде довести провину підрядника.
Визначаємо винного за несправність системи опалення
Відповідно до ст. 1064 ЦК України шкода, заподіяна особі або майну громадянина, підлягає відшкодуванню в повному обсязі особою, яка її завдала, тобто винною особою.
Як відомо, для притягнення особи до цивільно-правової відповідальності суду необхідно встановити, чи є відповідні підстави: 1) протиправна дія (бездіяльність) особи; 2) шкода (збитки); 3) причинно-наслідковий зв'язок між протиправною дією (бездіяльністю) і наслідками; 4) вина. При відсутності одного з підстав особа не може бути визнана винною
Не є винятком і суперечки щодо стягнення шкоди, заподіяної залиттям квартири. В даних суперечках потрібно довести факт порушення стороною зобов'язань за договором, наявність причинного зв'язку між понесеними збитками і неналежним виконанням стороною зобов'язання за договором, документально підтвердити розмір збитків.
Таким чином, основне завдання - встановити особу, яка не виконала зобов'язання по утриманню загальнобудинкового майна або виконала його неналежним чином. В силу ст. 401 ГК РФ ця особа несе відповідальність за наявності вини (умислу або необережності), крім випадків, коли законом або договором передбачено інші підстави відповідальності. Особа визнається невинуватою, якщо при тому ступені турботливості та обачності, яка від нього була потрібна характером зобов'язання і умовам обороту, воно вжило всіх заходів для належного виконання зобов'язання. Відсутність вини доводиться особою, яка порушила зобов'язання.
Вина особи зазвичай підтверджується двома способами - відсутністю заперечення відповідача за фактом залиття або відповідними письмовими доказами. Такими доказами є акт про затоці, складений відповідної Керуючої організацією спільно з представником підрядної організації, і висновком експерта з оцінки збитків. У спірних випадках вже безпосередньо в суді проводиться судова експертиза. Також можуть прийматися в розрахунок свідчення.
При встановленні вини особи особливу увагу суди звертають на наявність або відсутність протиправного дії (бездіяльності) особи. Протиправність виражається або в порушенні передбачених законом обов'язків або в порушенні суб'єктивних цивільних прав. Протиправне бездіяльність може виражатися в невиконанні зобов'язання, як за договором, так і передбаченого нормою Закону. Дії або бездіяльність можна звести до двох понять: невиконання та неналежне виконання.
При несправності системи опалення Керуючої організації вкрай складно довести факт належного виконання зобов'язань за змістом. Тому при запереченні своєї провини у Керуючої організації досить часто виникають доводи про те, що об'єкт, в результаті непрацездатності якого відбулося залиття, знаходиться на обслуговуванні інший підрядної організації.
Як нами раніше було з'ясовано, подібний аргумент суперечить нормам права. Конструкція виконання зобов'язання третьою особою за змістом ст. 403 ГК РФ не має на увазі зобов'язальних відносин між Власником (кредитором) і Підрядною організацією (третьою особою), у Власника відсутнє право вимоги до третьої особи.
Коль скоро договір управління укладено між Керуючою організацією і Власниками, то в разі встановлення факту невиконання або неналежного виконання зобов'язання з утримання спільного майна винним є особа, яка здійснює управління спільним майном, а саме Керуюча організація.
У судовій практиці є яскраві приклади того, як вирішуються спори, пов'язані зі збитком внаслідок несправності системи опалення.