Близько 80% приватного сектора на ринку нерухомості - це будинки побудовані на продаж. Хто відповідає за якість їхньої будівлі і як його перевірити?
Ви взяли кредит і купили відмінний цегляний будинок, але зате тепер є де виховувати дітей і зустріти старість. Та ось невдача: у підвалі постійно накопичується вода, а одного разу після дискотеки стіни вашого притулку дали тріщину. Чому?
Будинок виявився не зовсім цегляним, фундамент не дуже надійним, а ділянка знаходиться в зоні підтоплення. Ви не знали? Господар вас запевняв, що все відмінно, ріелтор (адже ви купували будинок за допомогою солідного агентства!) Теж не попередив про можливі проблеми. Вони все злодії і шахраї?
Зовсім ні. Завдання господаря: продати будинок. Завдання ріелтора: знайти для вас найвигідніший за ціною варіант і оформити угоду. А ви - типовий міський житель, нарешті вирвався на простори матері-природи, звідки вам знати про те, що просто нізвідки, із землі, в підвалі вашого будинку може з'явитися вода, а при включенні праски в розетку вся вулиця позбудеться електрики і ЖЕК (о, жах!) вам не допоможе?
Перевірка перевірці ворожнечу
Ні, звичайно, ви не «чайник», і перед тим як оформити купівлю-продаж нерухомості, покликали знайомого знайомих, який працював виконробом на будівництві. Дядечко приїхав, походив, подивився, постукав по кутах ногою, включив воду в крані і сказав: «Годиться».
Ах так, ще приходили оцінювачі: цілих двоє! Оглянули будинок, повідомили, що на сусідній вулиці набагато гірше, а продається дорожче. Ви зраділи вдалу покупку. Хто б сумнівався в тому, що ви все зробили правильно. І що тепер робити?
Після бійки кулаками не махають, і вам доведеться або продавати це чудо-будову, або вкладати в його ремонт кругленьку суму. Тільки не потрібно говорити, що життя в приватному секторі не для вас, просто перевіряти товар перед покупкою слід ретельніше.
Існують спеціальні фірми, які проводять будівельну і земельну експертизи. Ці люди на ваше прохання приїдуть на передбачуваний об'єкт покупки, і протягом 2-3 годин проведуть повне обстеження ґрунту, будинки і будматеріалів.
Вони будуть намагатися поспілкуватися з будівельниками (якщо це, звичайно, не приїжджі, яких після закінчення будівництва і сліду не було), зажадають у продавця акт на проведення прихованих робіт, інженерну документацію та сертифікати якості на будматеріали, а після цього видадуть свій висновок. І будьте готові до того, що заплативши експертам за роботу близько $ 1000, будинок ви не купите
Але, виплативши таку кругленьку суму, ви захистите себе від неприємних несподіванок після укладення угоди. Наприклад, будете впевнені в тому, що для будівництва використовували не радіоактивний пісок, і не чорнобильські ліси, а причиною постійної алергії в новому будинку серед красивої природи не є колишні у вживанні будматеріали, дешевий лак і фарба, а заведений, як і належить на новому місці, красивий кіт.
Вам надійшла постанова про те, що через вашу ділянку повинна проходити кільцева дорога? Повістка до суду, де вам розповіли про незаконне переведення цільового призначення цієї землі? Але у вас же на руках акт на землю! На жаль, кожен більш-менш грамотний юрист скаже вам, що він зовсім нічого не означає. Земля, особливо поруч з містом, вимагає ретельної перевірки юридичної історії і чистоти. Нотаріус і ріелтор дивилися документи?
Так, вони перевірили чистоту угоди, але незаконне переведення цільового призначення ділянки, як правило, відбувається задовго до того, як він виявляється у власності продавця. Що робити? Звернутися в юридичну фірму, яка виробляє детальну експертизу. Іноді, дуже рідко, агентства нерухомості можуть допомогти вам в цьому питанні, але за окрему плату.
перспективи
А чи немає фірми, прийшовши в яку ви отримаєте повну експертизу - так, щоб не бігати, а вирішити всі питання в одному місці? На жаль, поки що немає. «Питання про створення організації, в якій можна було б повністю перевірити об'єкт: його юридичну чистоту, якість і екологічність будови, дати оцінку ринкової вартості вже давно назріло», - говорить глава Союзу фахівців з нерухомості Анатолій Топал.
Зараз йде робота над проектом і найближчим часом такі фірми повинні з'явитися. Проблема в іншому: по-перше, скільки покупець готовий платити за таку послугу, а по-друге, наскільки це вигідно ріелторам? Викласти кругленьку суму, а потім відмовитися від покупки наша людина не звик.
Та й агент не зобов'язаний гарантувати якість покупки - він всього лише посередник, який допомагає вигідно купити або продати. Він знайшов об'єкт, домовився про угоду, а ви своєю експертизою позбавили його заробітку і він повинен буде продовжувати пошуки!
Рішення про те, наскільки вам потрібна подібна послуга і чи готові ви за неї платити, залишається за вами. Ми можемо тільки побажати: вдалої покупки, панове!
Нез'ясовно але факт
Проекти будинків до 200 кв. м (без урахування мансарди) з потужністю котла опалення до 500 кіловат не підлягають комплексній державній експертизі. Вважається, що це дачний будинок, так записано в ДБН (державних будівельних нормах). Саме в цих будинках можна виявити максимальну кількість несподіванок.
Що перевіряють будівельні експерти
- Розміщення будинку на ділянці - чи не порушені пожежні норми. Особливо це актуально в місті, тому що земельні ділянки маленькі, а будинки будують великі. І даху нависають на сусідні ділянки або взагалі майже торкаються один одного.
- Наявні інженерні та каналізаційні мережі в районі (співпраця з міською владою дозволяє з'ясувати напруга та інші технічні можливості).
- Перевірка з чого будинок побудований. Дуже часто цегляні будинки виявляються в дійсності тільки облицьованими цеглою, під яким ховається пінобетон.
- Вивчається проект будинку.
- Проверяеться ухил навколо будинку Він повинен бути достатнім для того, щоб забезпечити відтік води.
Починаємо з перевірки горища. Експерти вивчають, як покладена покрівля і система водовідводу з покрівлі: перевіряють, як утеплені перекриття, як здійснена паро-та гідроізоляція покрівлі, оброблена чи кроквяна система антисептиками. Потім слід перевірка димоходу. Спускаючись вниз, звертають увагу на якість і правильність здійснення оздоблювальних робіт.
Важливо визначити чи правильно витримані рівні підлоги і стін (допустимий рівень перепаду підлоги в кімнаті і коридорі 2 см). Як правило, цю перевірку не витримує ніхто. А це означає, що з часом прекрасна стать може почати відшаровуватися від перекриття. В результаті підлогу доведеться зривати.
Так само перевіряється виконання гіпсокартонних робіт. На стелях перевіряють, чи витриманий крок між профілями, на яких кріпляться листи. Не менш важливим є рівень підлоги у ванній, оскільки якщо підлога у ванній вище, то в разі чого вся вода витікатиме в коридор.
Не забуваємо і про внутрішніх інженерних системах. Експерти вивчають номенклатуру обладнання, з'ясовують, чи відповідає система метражу і характеристикам приміщення. Герметичність труб перевіряється за допомогою спеціального преса і манометра. Якщо в умовах перевірки труби витримують заданий напруга, багаторазово перевищує штатний, то є надія, що в найближчі роки ваші труби не дадуть витоку.
Фундамент теж оглядають, але по можливості. Адже якщо будинок без підвалу, зробити це вкрай складно.
Олексій Нестеренко, гендиректор компанії "Інженер"
Наскільки реально перевірити якість вже побудованого будинку?
Олексій Нестеренко: Перевірити готовий будинок досить складно. Адже для цього необхідна згода продавця, спілкування з будівельниками, акти прихованих робіт, інженерна документація.
Що відбувається, якщо будинок не витримує експертизи?
Якщо на наш погляд є привід для серйозного занепокоєння, то за згодою клієнта ми звертаємося до Лабораторії будівельно-інженерних досліджень Інституту судової експертизи. Якщо справа доходить до суду, то саме висновки цих експертів є беззаперечним аргументом при судових розглядах з будівельниками. Покупець в таких випадках просто йде. А продавець залишається розбиратися зі своїми будівельниками.
Чи завжди продавці дозволяють проводити експертизу своїх будинків?
Дуже часто продавці, для яких будівництво будинку для продажу - бізнес,
не дозволяють проведення експертизи. Це і зрозуміло, адже вони будують не для себе і намагаються на всьому зекономити. Покупець найбільш вразливий, тому що в такій споруді ні продавець, ні будівельники не зацікавлені в результаті.
Скільки коштує експертна будівельна оцінка приватного будинку?
Близько $ 950 - це витрати на роботу фахівців. Покупець після експертизи повинен бути впевнений, що дотримані всі будівельні норми і правила, що матеріали не шкідливі для здоров'я, що все зроблено згідно з проектом. Бувають неймовірні ситуації, коли використовують радіоактивний пісок, цеглу або інші матеріали б / у.