- Чому на кожен об'єкт повинен бути окремий бюджет
- Кому доручити контроль фінансів
- Для чого необхідно ввести в компанії платіжний календар і платіжний день
- Чому бюджет проектів повинен бути прив'язаний до графіку будівництва
Неправильний розрахунок собівартості об'єкта перед початком проекту призводить до сумних наслідків: за підсумками будівництва вартість житлової або комерційної нерухомості значно зростає, і виявляється, що компанія, вже розпродані об'єкти за зниженими цінами, зазнає збитків і не може закінчити роботи. А якщо їх декілька, ситуація стане критичною як для забудовника, так і для покупця. Уникнути цього допоможе строгий фінансовий контроль в будівництві.
4 принципу фінансового контролю в будівництві
Принцип 1. Окремий бюджет на кожен об'єкт
Основний постулат успішної будівництва, що знаходиться під управлінням однієї юридичної особи, - ведення окремого бюджету по кожному об'єкту будівництва. У загальному бюджеті витрати відображаються сумарно, а це загрожує неправильною оцінкою витрат по об'єктах і непрозорістю будівельного процесу. У собівартість повинні потрапляти тільки витрати на конкретний об'єкт нерухомості.
Саме таку схему ми реалізуємо при будівництві житлового комплексу «Тріумф Парк» в Санкт-Петербурзі, де на кожен об'єкт будівництва заведений окремий банківський рахунок. Це допомагає чітко відстежувати витрати і не допускати їх перерозподілу з іншого об'єкта, тобто змішування бюджетів.
Як врахувати загальні для всіх об'єктів витрати. Перед початком будівництва необхідно прийняти так званий бюджет номер нуль, в який увійдуть передбачувані будівельні, маркетингові та загальногосподарські витрати (оренда офісу, заробітна плата, вартість оргтехніки, страхування будівництва, транспорт). Загальні капітальні витрати повинні бути враховані в кожному будинку пропорційно площі або метражу земельної ділянки (мережі, вода, електрика, дороги, освітлення, охорона). В ідеалі бюджет номер нуль повинен бути ідентичний кінцевому бюджету. Чим більш детально і професійно складений бюджет, тим менше будуть відрізнятися від нього підсумкові цифри. Однак на практиці, особливо в Росії, початковий і фінальний бюджети практично ніколи не збігаються.
Як контролювати відхилення від бюджету. Щоб мінімізувати ризики, що виникають при многооб'ектних будівництві, важливо професійне проектування, злагоджена кошторисна робота, контроль за вибором контрагентів, а також постійний (щомісячний або навіть щотижневий) контроль за перевищенням статей поточного бюджету над бюджетом номер нуль. Наприклад, в нашій компанії ми обговорюємо різноманітні відхилення бюджету раз в два тижні. Фінансовий відділ попередньо по електронній пошті розсилає питання по виниклих відхилень, а будівельний відділ на зустрічі детально розповідає, чому вони відбулися. За результатами зустрічі приймається рішення про прийняття відхилень або способі їх зменшення, якщо вони визнані неприпустимими.
Принцип 2. Служба контролю та обліку в підпорядкуванні фінансового директора
За роботою кошторисного відділу та відділу бюджетування стежить фінансовий директор через службу контролю і обліку, яка може працювати в тому числі на аутсорсингу. У цього рішення є плюси і мінуси.
Плюси очевидні: люди, які підраховують кошторису, фізично не знають тих, хто здійснює будівництво і ці кошториси готує, відповідно, інформація надходить більш об'єктивна, що робить все процеси незалежними один від одного. Однак є і недолік. У контрагентів можуть з'являтися термінові замовлення на перевірку великого обсягу інформації від інших компаній, в зв'язку з чим термін перевірки кошторисів може відрізнятися від очікуваного. На відміну від власного кошторисного відділу в аутсорсингової фірмі можна розставити власні пріоритети.
Принцип 3. Свій платіжний календар і день для кожного об'єкта
Необхідно ввести в компанії платіжний календар і платіжні дні для кожного об'єкта. Наприклад, якщо Ви одночасно будуєте чотири будинки, то оплати по першому і третьому дому можуть проводитися тільки у вівторок, а за другим і четвертим - тільки в четвер, і навпаки. Специфіка будівельного бізнесу така, що все і завжди треба робити терміново. Щоб уникнути помилок, повинен існувати реєстр платежів, який стверджує фінансовий директор, щоб витрати були розрізнені. Це також забезпечує психологічний комфорт бухгалтерської та фінансової служб.
Принцип 4. Бюджет проектів повинен бути прив'язаний до графіку будівництва
Найскладніше в многооб'ектних будівництві - це те, що бюджет наступного будинку закладається вже на етапі будівництва попереднього об'єкта, тому необхідно якомога точніше передбачити підсумкові витрати, щоб не виявилося, що гроші, які повинні бути інвестовані, вже освоєні.
Наведу приклад. Компанія планує побудувати три будинки на єдиному ділянці. За оцінками брокерів і фахівців відділу маркетингу і продажів, вилка цін на перший із запланованих об'єктів становить 50-75 тис. Руб. за метр. Через те що в компанії будується кілька будівель на одній ділянці, а також прокладаються комунікації, фінансовий і кошторисний відділи не змогли на початковому етапі грамотно розділити витрати на кожен будинок і надали бюджет будівництва на перший об'єкт з розрахунку 40 тис. Руб. за метр. На підставі даних розрахунків Генеральний Директор компанії-забудовника прийняв рішення про участь в проекті, відділ продажів почав укладати договори, попит на квартири був високим, і до початку заливки фундаментної плити було укладено і зареєстровано 30% договорів пайової участі. Однак через п'ять-шість місяців стало зрозуміло, що через те, що витрати на комунікації, електрику і дорогу не були грамотно розділені між трьома будинками і не в повному обсязі потрапили в перший бюджет, реальна собівартість складе 60-62 тис. Руб. а отже 30% квартир було продано за ціною нижче собівартості.
Читайте в найближчих номерах журналу "Генеральний Директор"