Договір оренди приміщення повинен підкорятися нормам Цивільного кодексу, які регулюють орендні відносини в цілому. У той же час у такого договору є певні особливості, про які треба знати сторонам перед його укладанням.
Без яких умов договір оренди приміщення буде вважатися неукладеним?
При укладанні будь-якого договору оренди істотною умовою буде докладний опис орендованого майна. Якщо в оренду передається приміщення, то опис предмета договору може включати в себе:
- виписки з технічного або кадастрового паспорта;
- поверховий план нерухомості і експлікацію до нього;
- виписку з реєстру об'єктів містобудівної діяльності;
Якщо об'єкт оренди не був описаний в договорі належним чином, але при цьому сторони фактично виконували свої обов'язки (приміщення було передано за актом приймання, орендар користувався об'єктом і вносив орендну плату), то жодна зі сторін не може вимагати визнати договір неукладеним.
Ще один нюанс, що стосується розміру орендної плати - орендар повинен дізнатися, чи є орендодавець платником ПДВ. Справа в тому, що в цьому випадку треба буде вказати в договорі - чи включає в себе орендну плату суму ПДВ або ПДВ нараховується окремо, в іншому випадку 18% ПДВ можуть стати для орендаря неприємним сюрпризом.
Які ще умови треба перевірити сторонам при здачі приміщення в оренду?
Крім двох зазначених істотних умов сторони повинні узгодити в договорі і інші важливі умови, які можуть вплинути на виконання ними своїх зобов'язань.
Наприклад, якщо орендодавець здає приміщення тільки для користування ним в певних цілях (для офісу, магазину, складу та ін.), То нецільове використання приміщення орендарем може спричинити дострокове розірвання договору оренди.
Орендодавцю треба врахувати, що якщо орендар не буде своєчасно оплачувати послуги ЖКГ, то на вимогу комунальних служб йому доведеться зробити це самому, як власнику нерухомості. Надалі орендодавець може пред'явити до орендаря позов про відшкодування комунальних платежів, але тільки за умови, що вони не входили в орендну плату.
Далі, в договорі потрібно прописати порядок передачі приміщення. Орендодавець вважається таким, що виконав свій обов'язок щодо передачі приміщення орендарю після того, як йому надано доступ в приміщення і передані ключі. Цей факт сторони підтверджують підписанням передавального акта, в якому описують стан приміщення на момент його здачі в оренду, і майно, в ньому знаходиться.
У договорі має бути прописано, протягом якого терміну орендодавець повинен передати, а орендар - прийняти орендоване приміщення. Тут же варто вказати і порядок повернення приміщення орендодавцю.
Якщо орендодавець не протестує проти здачі приміщення в суборенду. то умова про це теж треба узгодити. В іншому випадку можливі судові суперечки як між сторін договору, так і з субарендатором.
І нарешті, останнє важлива умова договору оренди приміщення (насправді, за погодженням сторін їх може бути набагато більше) - це умова про ремонт орендованого об'єкта. Цивільний кодекс пропонує покласти обов'язок капітального ремонту на орендодавця, а поточного - на орендаря. Такий розподіл обов'язків не обов'язково, сторони можуть домовитися й інакше.
Обов'язок орендаря щодо здійснення поточного ремонту не варто плутати з невіддільними поліпшеннями приміщення, які він здійснює за свій рахунок. Якщо орендар передбачає такі поліпшення зробити, то про це в тексті договору треба обговорити окремо. Зокрема, можна домогтися згоди орендодавця на відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень.
Ризики за договором оренди приміщення, якщо змінюється його власник
Нерухомість, яку здали в оренду, може змінити власника. Як бути в цьому випадку орендарю, і чим він ризикує?
Складнощі в цій ситуації можуть виникнути при перерахуванні орендної плати новому власнику, причому ризики можуть виникнути як у орендаря, так і у орендодавця. Орендар може перерахувати орендну плату не тому власнику, в результаті чого може бути звинувачений в порушенні договірних зобов'язань, а новий орендодавець ризикує не отримати орендну плату.
Якщо орендар через незнання вніс орендну плату, як і раніше орендодавцю (якого ще називають неналежним), то новий орендодавець може звернутися за витребуванням платежу як до орендаря, так і до попередньому власникові.
Ризикованою буде ситуація, коли орендар вніс орендні платежі за старими реквізитами більше двох разів поспіль. У цьому випадку він порушує свої обов'язки перед новим власником, і той може достроково розірвати договір оренди приміщення.
Звичайно, в судовому порядку у орендаря є всі шанси довести сумлінне виконання договірних обов'язків, посилаючись на статтю 382 ЦК України (повідомлення про зміну кредитора), але ж простіше обійтися без таких розглядів.
Щоб уникнути таких ризиків, орендар повинен знати про момент переходу права власності і зміни платіжних реквізитів орендодавця. Ніякої спеціальної процедури оформлення зміни орендодавця Цивільний кодекс не передбачає, тому сторони договору оренди приміщення повинні передбачити це питання в тексті договору.
Реєстрація договору оренди приміщення
Щоб уникнути необхідності державної реєстрації, сторони досить часто укладають договір оренди приміщення на менший термін, наприклад, 11 місяців, а потім продовжують його на такий же термін. Це непоганий варіант, якщо орендар і орендодавець взаємно зацікавлені в подальшій оренді об'єкта.
Цікаво, що на думку юристів, якщо термін дії договору оренди приміщення взагалі не вказувати, то його реєстрація теж не буде потрібно, адже положення статті 651 ЦК України ясно вказують на певний термін оренди - не менше року.
- заяву про реєстрацію;
- документ про сплату держмита (2 тисячі рублів, якщо заявник фізична особа і 22 тисячі рублів, якщо це організація);
- документ, що підтверджує повноваження представника (якщо реєстрація відбувається за дорученням) або повноваження керівника організації;
- документи, що встановлюють право на нерухомість;
- кадастровий план об'єкта нерухомості.
Документи необхідно подати в оригіналах або нотаріально засвідчених копіях, крім документа, що підтверджує повноваження осіб, які підписали договір (рішення або протокол про призначення генерального директора). Його можна завірити печаткою самої організації. Термін державної реєстрації договору оренди приміщення - один місяць з дня прийняття заяви та документів.
Якщо заздалегідь відомо, що договір доведеться реєструвати, то в його тексті треба передбачити умову про те, яка сторона бере на себе обов'язок по реєстрації, тому що законодавство не дає ніяких вказівок на цей рахунок.
Коли орендодавець може відмовити в продовженні договору оренди приміщення?
Найчастіше нежитлове приміщення (це може бути офіс, склад, торгова точка) орендують в підприємницьких цілях, тому орендар зацікавлений в тривалій оренді або її продовження. Орендодавцю нерухомості теж не все одно, кому він її здає. Якщо сторони сумлінно виконують свої договірні зобов'язання, то проблем при продовженні договору оренди приміщення зазвичай не виникає.
Переважне право сумлінного орендаря полягає не тільки в можливості укласти договір оренди приміщення на новий термін. Якщо орендодавець відмовив в оренді і раніше орендарю, а потім протягом року після цього уклав договір оренди з іншою особою, то орендар також має право вимагати відшкодування збитків, завданих відмовою продовжити з ним договір.
В яких випадках орендодавець може оскаржити переважне право в суді і укласти договір з новим орендарем?
- Орендар виконував свої договірні обов'язки неналежним чином. Це може бути прострочення при внесенні орендної плати; здача орендованої нерухомості в суборенду без дозволу орендодавця; недотримання обов'язку здійснювати поточний ремонт приміщення та ін.
- Договір оренди приміщення був укладений на невизначений термін. Якщо сторони укладали договір на невизначений термін тільки з метою уникнути державної реєстрації, то орендар перехитрив сам себе. Справа в тому, що переважне право оренди він має тільки якщо договір був укладений на певний термін, до закінчення якого орендар повинен повідомити про своє бажання продовжити договір. Ну а якщо терміну у договору немає, то і продовжити його на новий термін неможливо.
- Договір був розірваний достроково до закінчення свого терміну дії. У цьому випадку орендар втрачає своє переважне право, тому що воно можливе тільки у разі закінчення терміну договору оренди приміщення, а не розірвання його достроково.
- Орендар не повідомив орендодавцю (або повідомив неналежним чином) про намір продовжити оренду нерухомості. Термін і порядок такого повідомлення варто передбачити в тексті договору, адже якщо він буде не вказано, то Цивільний кодекс зобов'язує орендаря повідомити про свій намір продовжити оренду в розумні терміни. Що вважати такими термінами? Якщо сторони не домовляться про це, то оцінювати розумність строків доведеться в суді.
- Орендодавець в принципі не має наміру більше здавати нерухомість в оренду. У такій ситуації на нема й суду нема, адже власник має право розпоряджатися своїм приміщенням як вважатиме за потрібне. Спонукати орендодавця укласти з ним договір оренди приміщення на новий термін орендар не може. Переважне право на оренду може бути йому надано тільки щодо іншої особи, яка бажає орендувати цей же об'єкт, і тільки протягом року.
- Орендар не бажає продовжувати договір на нових умовах, запропонованих орендодавцем. Переважне право тільки дає можливість орендарю на укладення договору оренди, але не на збереження колишніх договірних умов. Якщо орендодавець при продовженні договору оренди приміщення має намір підвищити орендну плату, а орендарю це невигідно, то переважне право не дає йому жодних привілеїв. Вимагати зберегти колишні умови оренди на цій підставі не можна. При цьому орендодавець не може запропонувати більш вигідні умови для іншого орендаря.
- Переважне право на продовження договору оренди приміщення обмежена договором або законом. Сторони можуть вказати в тексті договору, що орендар не має переважного права на продовження оренди, тому що ця пільга не є імперативною (обов'язкової) нормою. Крім того, законодавство не дає орендарю переважного права при оренді транспорту, земельних ділянок, лісового фонду, водних об'єктів і при прокаті.