Інструкція з підготовки договору купівлі-продажу в Конструкторі договорів і бланків
Договір купівлі-продажу - найпоширеніший цивільно-правовий договір. Кожен з нас безліч разів вступав в такі договірні відносини, тому схема договору купівлі-продажу всім зрозуміла: покупець передає певну річ покупцеві, а той приймає цю річ і оплачує обумовлену ціну.
Завантажити шаблон договору купівлі-продажу
Загальні положення договорів купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу можна назвати родовим поняттям, що включає в себе ще й норми договорів поставки, контрактації, енергопостачання, продажу нерухомості та підприємства. Загальні положення купівлі-продажу застосовуються, якщо норми, що регулюють укладення конкретних видів договорів, зазначених у главі 30 ГК РФ, не передбачають інше.
За договором купівлі-продажу, як самостійному договору, можна реалізовувати будь-які речі (з урахуванням норм про оборотоспособности, зазначених у статті 129 ГК РФ), крім електроенергії, нерухомості і підприємств, для яких передбачені спеціальні види договорів купівлі-продажу.
Опис товару (найменування, кількість, асортимент) необов'язково робити в тексті самого договору. Можна привести його в додатку, специфікації, рахунку, заявці покупця, накладних, обов'язково вказавши, що ці документи є невід'ємною частиною договору.
Зверніть увагу: для того, щоб покупець зміг повернути вхідний ПДВ. сплачений продавцю, сума ПДВ повинна бути виділена в ціні товару.
Існує ще ряд договірних умов, пов'язаних з характеристиками товару. які, хоч і не є істотними умовами, мають важливе значення для виконання продавцем своїх обов'язків. Такі умови сторонам договору купівлі-продажу, щоб уникнути суперечок, теж рекомендується узгодити:
- якість товару - можна вказати, що товар повинен відповідати певним стандартам (технічні умови, ГОСТ, сертифікати якості) або підвищеним вимогам якості. Договір може передбачати обов'язок продавця гарантувати якість і працездатність речі протягом певного терміну;
- асортимент товару - у разі, коли договір передбачає певний асортимент товарів, продавець повинен дотримати цю умову, інакше покупець має право вимагати заміни товарів або повернення сплаченої вартості;
- комплектність товару - якщо реалізована річ являє собою комплектний набір товарів, то продавець зобов'язаний передати товар в комплекті, інакше покупець може вимагати зменшення ціни або доукомплектування товару. Якщо остання вимога покупця в розумний строк не виконано, то він має право на заміну некомплектного товару або відмовитися від договору купівлі-продажу з поверненням сплаченої грошової суми;
- тара і упаковка товару - за загальним правилом продавець зобов'язаний передати товар у відповідній тарі та упаковці, якщо тільки це не товар, який не вимагає тари і упаковки за своїми властивостями;
- приналежності і документи, що стосуються товару - товар, який має супутні документи (інструкції, техпаспорт, сертифікати та інше) повинен передаватися разом з ними, якщо тільки договір купівлі-продажу не передбачає іншого.
У договорі необхідно узгодити момент, коли продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі товару, адже за загальним правилом, в цей момент на покупця переходять ризики випадкової загибелі або пошкодження товару. Моментом виконання обов'язку продавця щодо передачі товару може вважатися вручення товару покупцеві; надання товару в розпорядження покупця; здача товару перевізнику для доставки покупцеві.
Інші умови в договорі купівлі-продажу є звичайними договірними умовами (умови оплати, відповідальність сторін, розірвання договору, порядок врегулювання суперечок і т.д.). При цьому будь-яка умова, щодо якого сторона вимагає досягнення згоди, може бути визнано додатковим істотною умовою.
Відмінності договору купівлі-продажу від договору поставки
Найближче до положень договору купівлі-продажу договір поставки. тому треба знати про їх схожість і відмінності. Якщо між продавцем і покупцем виникнуть суперечки про договірні права та обов'язки, то, за наявності підстав, суд може перекваліфікувати укладений договір купівлі-продажу в договір поставки і навпаки. Щоб знизити ризики перекваліфікації договору, треба враховувати основні відмінності угоди купівлі-продажу (в загальному сенсі) і поставки:
Особливості договору купівлі-продажу нерухомості
Як і для будь-якого договору купівлі-продажу, при продажу нерухомості істотним буде опис предмета договору, при цьому в описі обов'язково повинні бути приведені дані, що дозволяють визначити розташування об'єкта на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Такі відомості можна отримати з кадастрового паспорта або документів БТІ.
Іншим істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості є вказівка ціни, без чого договір буде вважатися неукладеним. Якщо ж нерухомість відноситься до житлової, то Цивільний кодекс передбачає Третім суттєвим умова - перелік що у ньому осіб із зазначенням їх прав на користування житлом.
Обов'язково необхідно перевірити повноваження сторін на участь в угоді купівлі-продажу нерухомості. Якщо це ІП або організація, то можна провести стандартну перевірку контрагента. Якщо стороною є фізична особа, то крім документа, що посвідчує особу, від нього потрібно отримати нотаріальна згода чоловіка на угоду або підтвердження того, що особа не перебуває в шлюбі.
Коли договір купівлі-продажу нерухомості підписує особа, що діє за дорученням, необхідно перевірити обсяг його повноважень, а також те, чи не була відкликана довіреність напередодні угоди. По можливості рекомендується настояти на тому, щоб договір купівлі-продажу і передавальний акт підписував не посередник, а сам продавець чи покупець.
Купівля-продаж зі зворотним викупом
При наявності такої умови в договорі купівлі-продажу продавець зобов'язується (або має право) викупити назад продане їм майно. Купівля-продаж зі зворотним викупом звичайна для зарубіжного права, а зараз все частіше застосовується і в російській правовій практиці. Мотиви, які можуть спонукати сторони укласти договір купівлі-продажу з такою умовою, такі:
- Можливість для продавця залучити більше покупців. Умова - не сподобається річ, заберемо її назад - може підштовхнути до покупки сумнівається покупця. При цьому у продавця після зворотного викупу з'являється шанс продати покупцеві іншу річ. При узгодженні умови про зворотний викуп можна зобов'язати покупця скористатися супутніми послугами, які надає продавець.
- Зниження фінансового ризику покупця. Річ, придбана покупцем, може йому розподобатися або виявиться, що її характеристики не відповідають тим цілям, для яких вона купувалася. При цьому у того ж самого продавця може виявитися в наявності потрібна покупцеві річ. Звичайно, покупцеві було б зручно повернути першу покупку з умовою придбання іншої речі. Причому, повернути можна не тільки нову річ, але і вживану, що зберегла при цьому свої споживчі характеристики, природно, за нижчою ціною. Така можливість приваблива і для лізингодавця в разі, коли лізингоодержувач затримує виплати за обладнання або бажає розірвати договір лізингу.
- Можливість для покупця одержати необхідні йому грошові кошти, в ситуації, коли він хоче через якийсь час отримати свою річ назад. При цьому ціна зворотного викупу може бути дорівнює або бути вище за ту ціну, яку спочатку сплатив покупець. Це, звичайно, нагадує угоду в ломбарді, точніше, договір позики, забезпечений заставою майна, тому така угода може бути визнана удаваною.
Звичайно, у договору купівлі-продажу із зворотним викупом є свої складності і ризики. По-перше, при поверненні речі, побувала у вживанні, необхідно оцінити її залишкову вартість, а це витрати на незалежного оцінювача. По-друге, викуплені назад товари можуть зажадати проведення передпродажної підготовки. По-третє, зворотний викуп визнається реалізацією, такий же, як і первісний продаж, а значить, необхідно буде сплатити ПДВ. По-четверте, є значний ризик, що суди визнають договору купівлі-продажу із зворотним викупом угодою, досконалої для прикриття договору позики або договору безоплатного користування.