Хочете придбати земельну ділянку або продати його? Тоді без договору купівлі-продажу вам не обійтися.
Перелік документів, що надаються в територіальні підрозділи Росреестра, для подальшої реєстрації договору купівлі-продажу
Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» для реєстрації угод з нерухомим майном необхідно подати такі документи:
- заяву про державну реєстрацію права;
- документ про сплату державного мита;
- правовстановлюючий документ на ділянку (свідоцтво про право власності, про право на спадщину та ін.);
- договір або інший документ про виникнення або перехід права власності (договір купівлі-продажу, дарування, акти органів державної влади про виділення або передачу земельної ділянки у власність, які вступили в законну силу судові акти і т. п.).
У разі якщо на ділянці розташована будівля або житловий будинок - на нього також повинен бути правовстановлюючий документ і ця будова також необхідно вказувати в договорі купівлі-продажу як предмет угоди.
Права і обов'язки за договором купівлі-продажу
Відповідно до ст. 549 Цивільного кодексу РФ за договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець - прийняти це майно і сплатити за нього певну ціну.
Як правило, при виконанні таких договорів виникають дві проблеми - покупець не оплачує всю суму або хтось із сторін ухиляється від реєстрації угоди.
У першому випадку (ухилення покупця від оплати) можливі різні варіанти. По-перше, в разі якщо перед реєстрацією угоди була оплачена не вся сума - в договорі купівлі-про- дажу повинен бути точно вказано порядок і терміни оплати ціни за ділянку (наприклад, покупець зобов'язується провести сплату всієї суми не пізніше тридцяти днів з моменту державної реєстрації переходу права власності). В цьому випадку у продавця в силу закону виникає право застави на ділянку, і при ухиленні покупця від оплати, він має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу та повернення ділянки в свою власність.
Також він може вимагати в судовому порядку сплати всієї суми за ділянку, а також пені за прострочення сплати (розмір пені також бажано передбачити в договорі - наприклад, 0,1% від невиплаченої суми за кожен день прострочення виплати).
У разі якщо будь-яка зі сторін ухиляється від реєстрації договору в державному органі - така реєстрація може бути проведена на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони. При цьому збитки, що виникли в результаті призупинення державної реєстрації прав, несе похилена сторона.
Найчастіше буває, що стан предмета угоди купівлі-продажу нерухомості (наприклад, житлового будинку) не відповідає умовах договору. У цьому випадку покупець має право вимагати:
- пропорційного зменшення ціни;
- безоплатного усунення недоліків;
- відшкодування витрат на усунення недоліків.
В яких випадках реєструючий орган може відмовити в реєстрації договору купівлі-продажу?
Реєстрація угод з нерухомістю в нашій країні є обов'язковою і проводиться органами (управліннями) Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Реєстрація здійснюється відповідно до Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Підстави для відмови в реєстрації прав передбачені ст. 20 цього закону.
У державній реєстрації прав може бути відмовлено у випадках, якщо:
- право на об'єкт нерухомого майна не підлягає державній реєстрації;
- із заявою про реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
- представлені на державну реєстрацію прав документи за формою або змістом не відповідають вимогам закону;
- акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання;
- особа, яка видала правовстановлюючий документ, не уповноважений розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;
- правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна;
- є протиріччя між заявленими та вже зареєстрованими правами.
Чи має право продавець вимагати отримання всієї суми до здачі документів на реєстрацію договору? Як убезпечити себе від ризику бути обдуреним?
Так має. Разом з тим закон встановлює, що порядок і терміни оплати придбаного ділянки або житлового будинку обумовлюються сторонами і встановлюються відповідно до умов такої угоди, тому вони можуть бути й іншими, що влаштовують обидві сторони. У будь-якому випадку обумовлений сторонами порядок оплати необхідно зафіксувати в договорі купівлі-продажу. У ньому, наприклад, можливо передбачити, що покупець зобов'язується заплатити за ділянку не пізніше визначеного терміну (наприклад, 30 днів) з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.
Ще одним варіантом є передача грошей через оренду банківського осередку - при укладанні угоди в неї закладається обумовлена сторонами сума (при цьому грошові кошти можуть бути перераховані і перевірені на справжність банківськими працівниками), а умовами оренди комірки передбачається можливість доступу продавця до осередку тільки після пред'явлення їм зареєстрованого примірника договору купівлі-продажу. У випадку якщо операція з яких-небудь причин не відбудеться (договір не буде зареєстрований і т.п.) - доступ до грошей буде тільки у покупця, і він зможе забрати свої гроші без ризику їх втрати.
Що робити, якщо ділянка у власності, а будинок - ні?
Перш за все необхідно з'ясувати, чи не оформлений чи будинок на іншу особу, яка не є власником ділянки, оскільки в цьому випадку власник будинку буде одночасно бути власником земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (ст. 273 Цивільного кодексу). Якщо буде встановлено, що будинок офіційно не зареєстрований, - нічого страшного в цьому немає, і така ділянка можна купувати, після чого власник земельної ділянки може оформити і будинок в свою власність.