Перший офіс для молодої компанії - важлива стадія в бізнесі. Багато фірм починають вибір офісу в той момент, коли перспективи подальшого розвитку ще не ясні: в такій ситуації легко помилитися з підбором правильного приміщення і укласти завідомо невигідний договір.
«Дуже важливо розуміти, чи готова компанія до регулярних і тривалих витрат на оренду офісу. Компанія, яка вперше знімає офіс, не завжди може коректно оцінити свої фінансові можливості і зрозуміти, скільки готова витрачати на оренду », - попередила директор відділу корпоративних клієнтів департаменту офісної нерухомості Knight Frank Марія Зіміна.
Щоб допомогти бізнесменам вибрати по-справжньому відповідне приміщення для офісу, редакція «РБК-Нерухомості» звернулася за порадою до провідних брокерам, які працюють з комерційною нерухомістю в Москві.
Початківцям підприємцям потрібен невеликий офіс, який не вимагатиме занадто багато грошей на регулярну оплату оренди, впевнені брокери, до яких звернулася «РБК-Нерухомість». «У багатьох будівлях є невеликі офісні блоки від 100 кв. м, які досить ліквідні. В основному невеликі блоки пропонуються в стані «з обробкою», - розповіла заступник директора відділу офісних приміщень CBRE Еліна Степова.
Найскладніше в підборі приміщення - визначитися з розмірами офісу, вважає старший директор відділу корпоративних послуг компанії Cushman Wakefield Олена Колесникова. «На жаль, дуже невелика кількість якісних офісних центрів ділить поверхи на маленькі блоки, - констатувала експерт. - Можна найняти професійного консультанта або зібрати максимум інформації з усіх доступних джерел ».
Щоб правильно сформулювати власний запит на оренду офісу, потрібно відповісти на кілька ключових питань.
Як зрозуміти, який офіс вам потрібен?
Чек-лист для компанії-початківця від директора департаменту офісної нерухомості S.A. Ricci Дмитра Жидкова:
- Яким бюджетом для оренди приміщення має компанія і яку орендну ставку ви зможете платити щомісяця?
- Яка площа вам насправді потрібна? Йдеться про 150 кв. м або вистачить 50 кв. м? Враховуйте, що, відповідно до санітарних норм, при використанні рідкокристалічних моніторів в офісі на одне робоче місце повинно припадати не менше 4,5 кв. м. Для початку можна просто помножити 4,5 на кількість співробітників, які постійно працюватимуть в офісі.
- Чи важливий територіальний фактор? Є для вашого бізнесу необхідністю розташування в центрі міста (цей фактор важливий, наприклад, для юридичних компаній) або вас влаштує офіс в районі МКАД?
- Який передбачуваний термін оренди: місяць, два, півроку, рік або більше?
- Чи готові ви закладати в бюджет витрати на ремонт, меблі та оргтехніку? Якщо відповідь «ні», то логічно розглянути варіант розміщення в коворкінг. Пам'ятайте, що витрати на ремонт не повернути ніколи, зате меблі і техніку можна буде забрати з собою при переїзді.
Вибір територіального розташування офісу повинен залежати від того, на чому спеціалізується молодий бізнес, вважають в Knight Frank. «Наприклад, консультанти сидять в високоякісних будівлях в центрі Москви. До них приїжджають клієнти, і важливо показати статус компанії, підкреслити її імідж. А ось IT-індустрія орієнтується, в першу чергу, на бюджет і своїх співробітників. Для таких компаній найважливіше комфорт працівників, їх задоволеність робочим місцем - в цій сфері висока конкуренція за кадри, - розповіла Марія Зіміна. - Компанії з ритейл-сегмента займають офіси не в преміальних локаціях, так як бюджет на оренду у них, як правило, невеликий ».
Найбільшу складність представляє сам пошук, так як маленькі якісні приміщення користуються великим попитом, і пропозиції, розміщені в інтернеті, не завжди актуальні, попередила Олена Колесникова з Cushman Wakefield. «Сьогодні нескладно заощадити на оренді офісного приміщення, так як на ринку спостерігається криза перевиробництва офісних квадратів - пустує близько 20% офісних приміщень. Ставки на офіси знаходяться на дні, так що все залежить від вимог орендаря до приміщення і його смаку », - вважає Дмитро Жидков.
«У центрі Москви можна зняти офіс в старому особняку: оренда будинку площею 2 тис. Кв. м цілком обійдеться приблизно в 25 тис. руб. за 1 кв. м в рік. Часто такі приміщення дробляться на кілька частин, наприклад по 500 кв. м, і здаються по 30 тис. руб. за 1 кв. м в рік. Вигідно всім: і власник в такому випадку отримує більше, і орендарі отримують офіс в центрі Москви, - розповіли в компанії S.A. Ricci. - Технологічний стартап може орендувати приміщення в одному з московських технопарків, однак для цього йому буде потрібно отримати статус резидента. Тому такий варіант підходить далеко не всім новим компаніям ».
Найбільш логічний варіант для молодого бізнесу ... це офіс за МКАД, уклали брокери. У цьому випадку орендар може знайти комфортне приміщення за ціною від 8 тис. До 10 тис. Руб. за 1 кв. м в рік, вказали в компанії CBRE. Очевидною складністю такого сценарію стане можлива віддаленість офісу від метро.
Платити в доларах або в рублях?
Доларові ставки майже зникли з офісного ринку Московського регіону, оголосили брокери, опитані «РБК-Нерухомістю». «Доларові ставки на сьогоднішньому ринку - це рідкісний виняток, яке зустрічається в високобюджетному сегменті, - заявив власник компанії« Екоофіс »Андрій Ковальов. - Ринок, цікавий малому, середньому бізнесу і стартапам, повністю перейшов на рублі. Якщо орендодавець пропонує доларові ставки невеликому орендарю, з ним точно щось не так ».
«Цілком очевидно, що ті орендодавці, які пропонують долари або євро, не готові будуть поміняти своє бачення для одного окремо взятого невеликого орендаря, - зазначила Олена Колесникова. - Якщо мова йде про багатьох тисячах метрів - думаю, є можливість змінити точку зору орендодавця. Щодо попиту - він існує як на рублеві, так і на доларові проекти, це залежить від бухгалтерії орендаря ».
Офісний ринок Московського регіону прийнято ділити на класи А, В і С. Клас А - це найдорожчі і престижні бізнес-центри в найбільш зручних локаціях. Клас С - економваріант в морально застарілих будівлях далеко від метро і основних магістралей. Клас В - проміжна ланка, яке часто дроблять на умовно доступний В- і більш дорогий В +.
«В офісах класу А найнижча орендна ставка (з обробкою, ПДВ і витратами на експлуатацію) становить 11,8 тис. Руб. за 1 кв. м в рік. У класі В + йдеться про 8,5 тис. Руб. за 1 кв. м в рік, в класі В- це 7 тис. руб. за 1 кв. м в рік, - перерахував Дмитро Жидков. - Всі об'єкти, що пропонують офісні приміщення за такими ставками, знаходяться в районі МКАД або за його межами. Низька ставка пояснюється віддаленістю об'єкту від центру міста і від метро. Тут спостерігається найбільша кількість вакантних площ. Попитом такі приміщення користуються у орендарів, для яких локація не має значення ».
На який термін укладати договір?
Якщо говорити про невеликі компанії, то є сенс укладати короткострокові договори - на місяць, два, півроку і рік, вважають в S.A. Ricci. «Таку можливість надають коворкінг, які, крім цього, пропонують гнучкі умови оренди, - підказав Жидков. - Якщо ваш бізнес швидко піде в гору і буде потрібно розширення штату і збільшення офісних площ, коворкінг, як правило, завжди зможе надати таку можливість на відміну від бізнес-центру або багатофункціонального комплексу. А ось коли ви зрозумієте, що ваш бізнес відчуває себе впевнено і добре розвивається, є сенс подумати про довгостроковому договорі оренди: в цьому випадку умови, на яких договір був укладений, збережуться ».
Коворкінг проти офісу: плюси і мінуси
Стандартним терміном оренди класичного офісу вважається п'ять років, але такий довгий період навряд чи влаштує новачка, вважає Олена Колесникова. «Важливо пам'ятати: договір оренди - серйозний юридичний документ, який може бути розірваний тільки за тих умов, які в ньому прописані», - зазначила старший директор відділу корпоративних послуг Cushman Wakefield.
«У договір можна включити пункт про можливість розірвання з завчасним повідомленням орендодавця, - запропонував власник« Екофіса »Андрій Ковальов. - Це позбавить від необхідності вирішувати ситуацію через суд, якщо в орендаря виникнуть проблеми з бізнесом і він не зможе продовжувати платити оренду. Умови дострокового розірвання - стандартна складова договору оренди ».
У разі досягнення вигідної ставки та інших комерційних умов орендарю вигідніше підписати договір оренди на тривалий термін, вважають в CBRE. «У той же час необхідно передбачити можливість розширення в разі зростання компанії в короткий термін», - уточнила Еліна Степова.
Якщо стартап відразу претендує на просторий офіс площею до 1 тис. Кв. м, то такої компанії слід підготуватися до трирічного договору, стверджує директор відділу корпоративних клієнтів Knight Frank. «І орендарям, і власникам незручні договори менше трьох років, якщо ми говоримо про метраж хоча б в 700 кв. м. Сторони все одно будуть інвестувати в офісні площі: це капіталовкладення в обробку, обладнання та меблювання, що не відбиваються за один рік, - заявила Марія Зіміна. - До того ж в рамках трьох-п'ятирічної домовленості простіше коригувати взаємини. Наші рекомендації за договорами для розміщення компанії на 50-70 осіб: офіс від 700 до 1 тис. Кв. м на п'ять років з правом виходу через три роки ».
Як вести переговори?
Торгуватися з орендодавцем і просити дисконт - неодмінна умова будь-яких переговорів, розповіли в компаніях S.A. Ricci, Cushman Wakefield і Knight Frank. «Запам'ятовуємо - торгуватися потрібно завжди, - радить Дмитро Жидков. - При цьому важливо розуміти, що власник недорогого офісу в хорошій локації навряд чи зробить знижку, а от власник погано заповнює об'єкта, швидше за все, піде на поступки. Можна отримати знижку від 5 до 10% ».
«У кризовий період, коли настав час глобального перегляду договорів, ми домагалися економії коштів на оренді до 30%, - згадує Марія Зіміна. - Самим орендарям на практиці вдається знизити рівень витрат приблизно на 10% ».
Нікому не цікаво бути власником порожнього офісу, спростували доводи господаря «Екоофіс» в S.A. Ricci. «Орендодавець не хоче міняти орендарів щомісяця: нерухомість повинна працювати і приносити дохід, - зазначив Жидков. - Знижки можна отримати не тільки в грошовому еквіваленті: орендодавець може надати орендні канікули, включити комунальні платежі в орендну плату, надати безкоштовні паркувальні місця та інше ».
Професійні орендодавці не будують вивертів, уклали в Cushman Wakefield. «Їм важлива репутація, у них, швидше за все, є істотного розміру портфелі нерухомості. Вони всього лише максимально захищають свої інтереси, - пояснила логіку переговорів Олена Колесникова. - Того ж принципу дотримується і орендар, якщо він грамотно підкований. Для укладення успішної угоди сторони повинні домовитися про взаємовигідні умови - благо сьогоднішній ринок це дозволяє. Варто побоюватися супердешевих пропозицій від непрофесійних гравців. Там виверти дійсно можливі. Але це не означає, що у професіоналів завжди дорого - просто треба не гнатися за абсолютною дешевизною і вести переговори з декількома потенційними партнерами одночасно ».