Звичайно, забудовники все-таки пробують включити умови, які більш вигідні для них, але договір, укладений за законом дає дольщику можливість отримати те, за що він заплатив, або повернути вкладені кошти.
Основні переваги, які дає ФЗ 214 пайовикам
Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань,
але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити
саме Вашу проблему,
зателефонуйте юристу прямо зараз:
8 (499) 703-15-47 - Москва
8 (812) 309-50-34 - Санкт-Петербург
Якщо Вам так зручніше,
напишіть онлайн-консультанту!
Всі консультації безкоштовні.
- обов'язкова реєстрація дду у відповідному державному органі;
- строгі вимоги до оформлення проектної та іншої документації; можливість нотаріального посвідчення договору; виключає подвійні продажу квартир;
- простіше і безпечніше оформляти продажу з переуступкою прав;
- банки та інші кредитні організації набагато охочіше дають кредити;
- обговорені умови прострочення платежів для пайовика;
- прописані санкції для забудовника в разі невиконання умов договору;
- обумовлено, які саме відомості про об'єкт і інші умови повинен містити договір;
- встановлені умови про зміну ціни; чіткі умови розірвання договору, можливість для пайовика повернути вкладені гроші.
Договір пайової участі (скорочено ДДУ) полягає в письмово. На початку договору прописується, хто його робить висновок: найменування забудовника і покупця, підписувати договір повинен генеральний директор компанії-забудовника. ДДУ з фз 214 в обов'язковому порядку проходить державну реєстрацію в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії на території того округу, де знаходиться об'єкт, що будується. Договір пайової участі визнається чинним тільки після того, як він зареєстрований. Всі розрахунки за договором пайової участі виробляються тільки після реєстрації, а не з моменту підписання договору.
До речі, зареєструвати ДДУ ФЗ 214 про участь у пайовому будівництві може як забудовник, так і сам пайовик.
Щоб зареєструвати договір пайової участі, необхідні наступні документи:
- заяву в двох примірниках від кожної зі сторін;
- чек про сплату мита;
- власне ДДУ з усіма додатками;
- паспорт пайовика;
- документи, що стосуються об'єкта нерухомості, з його параметрами і зазначенням місця його знаходження;
- договір застави права вимоги (якщо квартира купується по іпотеці і для викупу частки);
- при наявності офіційного чоловіка необхідна її згода на операцію, завірене у нотаріуса (виняток - коли обоє учасники угоди);
- якщо нерухомість купується від імені неповнолітнього - свідоцтво про народження, довіреність на заявника, що підтверджує опікунство і право на укладання угоди.
Перший пайовик, реєструючий ДДУ. крім цих документів, повинен ще надати документи на нерухомість від забудовника. Документ про право розпорядження і користування земельною ділянкою, офіційний дозвіл від муніципалітету на будівництво, план будинку, проектну декларацію, договір страхування цивільної відповідальності, договір поручительства (про своєчасну передачу будинку), перелік осіб, які беруть участь в пайовому будівництві.
У законі не прописано обов'язкове нотаріальне завірення ДДУ, проте при бажанні пайовика і згодою обох сторін можна це зробити. Для пайовика нотаріальне завірення дду дає додаткову гарантію, так як, по-перше, нотаріус повинен перевірити правильність оформлення документації забудовником. А по-друге, саме завдяки тому, що договір нотаріально завірений, покупець спокійно і без проблем оформить право власності на квартиру.
- дозволу на введення в експлуатацію об'єктів нерухомості, зведених забудовником за останні три роки;
- дозвіл на діяльність за результатами аудиторської перевірки за останній рік;
- дозвіл на будівництво;
- документ, що підтверджує відповідність забудовника і проектної декларації встановленим вимогам;
- результати експертизи проектної документації;
- документ, що засвідчує право забудовника на використання земельної ділянки;
- проект дду;
- види забезпечення виконання зобов'язань по дду;
- договір поруки із забудовником (при наявності);
- в обов'язковому порядку щомісяця публікуються фотографії будівництва об'єкта.
Укласти дду із забудовником може як організація, так і фізична особа. Типовий договір пайової участі включає в себе основні положення, які містять повні відомості про об'єкт угоди, ціну, умови його передачі і розірвання договору.
ДДУ 214 ФЗ: на що звернути увагу
Про реєстрацію ділянки, дозвіл на будівництво і публікацію декларації вже було сказано вище.
Забудовник публікує проектну деклараціюв ЗМІ. так як зобов'язаний інформувати потенційних інвесторів про плановане пайовому будівництві.
Що повинен містити договір пайової участі?
- опис квартири;
- площа квартири;
- ціна квадратного метра;
- повна вартість квартири;
- термін передачі квартири;
- гарантія на квартиру і комунікації;
- розмір пайової внеску;
- відповідальність забудовника;
- відповідальність пайовика;
- оплата комунальних послуг покупцем.
опис квартири
Площа квартири
У договорі обов'язково прописується площа квартири. про продаж якої домовилися забудовник і покупець. Необхідно домовитися про випадки, якщо її розмір після остаточного обміру БТІ змінився. Чи законні такі умови в даному пункті: якщо площа квартири виявляється менше площі, зазначеної в договорі, то забудовник повертає покупцеві різницю, якщо більше - квартира передається без додаткових перерахунків.
Вартість квадратного метра житлової площі і вартість квартири
У договорі обов'язково прописується і вартість квадратного метра, і вартість квартири. Забудовник не має права після укладення договору в односторонньому порядку змінити зазначені в договорі суми.
Термін передачі квартири пайовикові
Якщо покупець виявляє будівельні дефекти. то він має право вимагати від забудовника переробки місць, що не відповідають вимогам, компенсувати ремонт, самостійно зроблений покупцем або знизити вартість квартири. Пункт про безоплатне усунення будівельних дефектів забудовником теж повинен бути в договорі.
Гарантія на об'єкт нерухомості
Згідно із законом гарантійний термін обов'язково вказується в договорі. Гарантія на квартиру не може бути менше п'яти років і трьох - на комунікації і обладнання. Він починає діяти з моменту передачі об'єкта нерухомості дольщику, але забудовник може спробувати включити в договір інші умови оплати.
Розмір пайової внеску
Визначається від вартості квадратного метра. Найкращий варіант - фіксований розмір пайової внеску або прив'язка до твердій валюті. В обов'язковому порядку вказані точні терміни виплат і розміри штрафів у разі порушення терміну.
відповідальність забудовника
Забудовник не визнається винним тільки в разі обставин непереборної сили. В інших випадках, навіть якщо немає безпосередньо провини забудовника, він несе відповідальність, в тому числі і за своїх партнерів.
відповідальність пайовика
Цей пункт, як правило, стосується розірвання договору з ініціативи пайовика. У ньому обов'язково повинні обумовлюватися умови, при яких пайовик має право розірвати договір без штрафних санкцій. Розірвання договору пайової участі з ініціативи пайовика без сплати їм будь-яких штрафів можливо якщо: забудовник пропустив терміни зведення і введення нерухомості в експлуатацію, зазначені в договорі. Якщо вони становлять більше двох місяців, пайовик має право розірвати договір. До речі: якщо забудовник передбачає, що це може статися, то зобов'язаний попередити пайовика про збільшення терміну за два місяці до його настання.
Початок оплати комунальних послуг
При уважному читанні договору і відповідно всіх його пунктів закону, пайовик може бути впевнений, що отримає квартиру з тими параметрами, про які домовлявся з забудовником і у встановлені терміни. Цьому сприяє і те, що за законом забудовник зобов'язаний застрахувати громадянську відповідальність перед пайовиком. Тобто в разі банкрутства забудовника, пайовик не втратить кошти, вкладені в будівництво.