Цікаве квартіроведеніе ремонт і перепланування в старому фонді - ринок житла - газета

Купівля квартири в старому фонді - це інвестиції в свій куточок Санкт-Петербурга. Але купуючи такий об'єкт нерухомості, потрібно бути готовим до серйозних вкладень в його ремонт, модернізацію і зазвичай - в перепланування.

Назвати приблизну вартість модернізації такого житла важко (тут у кожного свої апетити і можливості), але часом вона порівнянна з ціною квартири. Адже тільки вирівнюванням стін, «освіженням» стель і шпалер, як правило, обійтися не вдається. А в квартирі з комунальним минулим доведеться не тільки міняти вікна і двері, але також підлоги, електропроводку, труби і сантехніку. Але найбільша проблема - перепланування: легалізовані і незаконні, вироблені попередніми мешканцями. А також ті, які ви самі плануєте.

Затіваючи ремонт в квартирі старого фонду, пам'ятайте, що обмежитися «освіженням» підлог, шпалер і стель - не вийде Майже неминучою платою за право жити в «місті-музеї» з набережними і престижними школами в пішої доступності можуть стати також нерозв'язний дефіцит енергопотужностей і сусіди , які мріють зробити ремонт за ваш рахунок.

живий цегла
Протягом трьох століть житло в місті не тільки будувалося і перебудовувалася, а й постійно модернізувалося. У XIX столітті в Петербурзі з'явився водопровід. У 30-і роки XX століття в будинках, які традиційно опалювалися печами і камінами, почали монтувати водяне опалення. Після війни в ленінградських квартирах з'явився газ, витіснив гасові примуси з кухонь і дров'яні колонки з рідкісних в ті роки ванних кімнат. Сьогодні в це вже важко повірити, але перший газопровід (зі сланцевим газом) прийшов до нас в місто з Естонії.

У 70-ті роки минулого століття багато будинків старого фонду отримали ліфти в винесених назовні шахтах- «склянках», а по місту як стихійне лихо, що пожирає ліпнину, кахельні каміни і мідні дверні ручки, пронісся плановий капітальний ремонт. Він породив «борін» планування і квартири з вузькими кімнатами, «картонними» дверима і нерівно укладеними плитами міжповерхових перекриттів. Часом житло отримувало лише «часткові зручності» (навіть у будинках, які пройшли капремонт, є квартири без гарячої води і ванни).

Головна біда будинків старого фонду - численні перепланування і модернізації, наприклад, такі, як ванна в кухні. Узаконити таке перепланування вдається далеко не завжди Ці перебудови і модернізації, власне, і привели до проблем, які доводиться розсьорбувати покупцеві сьогодні. По-перше, повсюдне впровадження герметичних пластикових вікон і погіршення повітрообміну зодчі XIX століття вже точно ніяк передбачити не могли. По-друге, через те, що дахи будинків щедро підігріваються знизу (в будинках, розрахованих на пічне опалення, горища були холодні і по ним гуляв вітер), взимку на них утворюються бурульки і полою на дахах, що призводять до протікання, вогкості і біопоразок.

Іншими словами, сьогодні старовинним стінам з керамічної цегли доводиться «працювати» в незвичному для них температурно-вологісного режиму, що призводить до їх прискореного зносу. Тому якісний ремонт в такому будинку - справа непроста.

Міни уповільненої дії
Щоб дізнатися, чи була в квартирі, яку ви купуєте, перепланування, досить звірити те, що ви побачили на об'єкті, з паспортом житла. «Варіантів буде небагато: збіг, розбіжність або стоїть штампик про незаконну перепланування», - говорить генеральний директор компанії «Альтер-проект» Антон Вендт.

При огляді квартири старого фонду необхідно звірити реальну конфігурацію приміщень з планом, який є в паспорті об'єкта Придбати таку квартиру, звичайно, можна - якщо вона вам дуже подобається. Але, по-перше, має сенс домовлятися з продавцем про зниження ціни, по-друге, якщо ваші сусіди знизу вважатимуть, що ви обмежуєте їх інтереси, суд займе їхній бік. До такого повороту подій потрібно бути постійно готовим.

У будь-якому випадку, створення та затвердження у всіх інстанціях проекту перепланування, а також легалізація виробленої перепланування - це і привід поспілкуватися з фахівцями, і серйозна робота, на яку може піти не менш ніж півроку.

Ремонт з розкриттям
Крім інформації про перепланування, паспорт об'єкта, отриманий в проектно-інвентаризаційному бюро (ПІБ), може містити корисну для ремонтних робіт інформацію: наприклад, про ступінь зносу будівлі і балках перекриттів. Але довіряти цим даним не слід. Нерідко в одному і тому ж будинку, і навіть в одному приміщенні, можуть зустрітися як дерев'яні, так і металеві балки (це наслідки ремонтів). А позначена в паспортах ступінь зносу для будівель XIX століття, в яких не було капремонту, практично повсюдно наближається до аварійної позначці 70%. Але ця цифра часто не відображає реального стану справ, адже основним критерієм, яке вказує працівникам ПІБов привласнити дому ту чи іншу ступінь зносу, є рік побудови чи ремонту. При цьому в наших краях зустрічаються і чудово збереглися будівлі пушкінської пори, і трухляві будинку споруди XX століття. Тому про реальний стан перекриттів і несучих конструкцій можна дізнатися, тільки якщо перед ремонтом зробити розтин фрагментів підлог, стель і стін.

Роботи, пов'язані зі зведенням нових перегородок на місці старих, а також в разі, якщо ремонт не зачіпає несучих конструкцій, не є переплануванням. Той є, вони не вимагають ні узгоджень, ні проекту. Але тут трапляються казуси. Наприклад, в розпал робіт (коли старі перегородки знесені), можуть з'явитися представники викликаної сусідами знизу комісії, попросити пред'явити проект і спробувати скласти акт про незаконно виробленої перепланування. Що робити? «Проявити красномовство і пояснити товаришам, що стіни будуть відновлені за тим же планом», - радить Антон Вендт.

Кухню збільшити за рахунок сусідньої кімнати не можна. Але між цими двома приміщеннями можна зробити арочний отвір Всупереч поширеному переконанню, погоджувати ваш ремонт і перепланування з сусідами і отримувати від них згоду - не потрібно. Але для будинків старого фонду діє корисне, але ніде не прописане правило. Перед початком масштабних ремонтних робіт має сенс викликати фахівців обслуговуючої організації, щоб вони зафіксували акт огляду з фотофіксацією стану стін і стель приміщень, розташованих нижче і вище поверхом. Справа в тому, що перекриття в будинках старого фонду (незалежно від того, дерев'яні або металеві балки), як правило, старі і рухливі, а внутрішні перегородки, які хоч і не вважаються несучими, їх підтримують. Стало бути, якщо ви почали їх ламати, в приміщеннях зверху і знизу можуть з'явитися тріщини і просідання.

При цьому деякі громадяни (вони можуть жити як в окремих, так і в комунальних квартирах), просто сплять і бачать, як би їм оновити свій давно потрісканий і обвалився стелю, а заодно і стіни, за рахунок багатого сусіда. Будівельні роботи над головою дають їм шанс домогтися від вас відшкодування через суд. Якщо перед початком ремонту сусіди відмовляються пускати перевіряючих - їх право. Але ця обставина також слід зафіксувати актом. В цьому випадку їх шанси зробити євроремонт за ваш рахунок знизяться майже до нуля.

Питання статі і перекриттів
«Досвід ремонтів в старому фонді показує, що підлоги завжди вимагають перебирання», - підкреслює інженер-будівельник Ігор Тихонов. Це найбільш витратна складова квартирного ремонту. Як би ми не захоплювалися сумлінною працею дореволюційних будівельників, але тотально високу його якість - не більше ніж міф. Як стверджують практики, до питань заповнення простору між балками в колишні роки будівельники підходили більш ніж легковажно - в нього згрібати залишений будівельниками сміття: від тирси і битої цегли до старих шапок і фуфайок. Ясна річ, що за довгі роки експлуатації все це господарство ввібрало в себе випаровування комунального побуту, вилиті на підлогу рідини, ртуть від розбитих градусників, хвороботворні бацили і грибки. Заміна тонн і кубометрів сміття заповнювачем з керамзиту (під нього підкладається гідроізолююча підкладка) дозволяє поліпшити атмосферу в старому будинку, позбавивши квартиру від затхлих запахів. Чорнову підлогу, покладений поверх балок, може бути будь-яким: армована бетонна стяжка, так звана «суха стяжка» з гіпсоволокнистих листів, фанера. Але будівельники, які виробляють такий ремонт, повинні пам'ятати, що старі балки можна перевантажувати. Інакше доведеться ремонтувати і квартиру знизу.

Є й інноваційні методики ремонту старих будівель. «Піднявши на поверх спеціальну мобільну установку, і спустивши в вікно шланг для подачі цементного розчину, перекриття можна« вилікувати », замінивши тонни заповнювач пінобетоном щільністю 250-300 кг / куб. м, не заподіявши занепокоєння сусідам знизу », - розповідає генеральний директор компанії« Екомоноліт »Костянтин Іванов. Така технологія успішно застосовується в Європі, але поки не знайшла поширення в Росії: обладнанням для монолітного пінобетону у нас у своєму розпорядженні деякі з будівельних організацій.

Шарик, кинутий на підлогу, покаже просадки перекриттів. Але підлоги при ремонті, швидше за все, зберегти не вдасться Якщо при ремонті підлоги ми не зачіпаємо несучих конструкцій, експертиз і погоджень не буде потрібно. Але як бути, якщо балки підгнили або проржавіли в зоні санвузлів, та й взагалі, чи можна при ремонті чіпати несучі конструкції? Будівельники, швидше за все, дадуть відповідь, що не можна. Заборон на цей рахунок немає, але якщо в результаті робіт перекриття або стіни «поїдуть», відповідати доведеться і власнику, і його підряднику. Тому будь-які ремонти, що зачіпають «силові конструкції» - предмет додаткових експертиз і погоджень, часом досить тривалих.

Звільняємо стіни, реставруємо двері
Отже, з підлогами розібралися, переходимо до стін. У старих будинках вони, як правило, далекі від сучасних євростандартів: лазерними рівнями раніше не користувалися. Часто для вирівнювання таких стін використовують реставраційний гіпсокартон, але, на думку архітектора Сергія Єрофєєва, який багато працював з інтер'єрами в старому фонді, це не кращий варіант для таких будинків. Багаторічні нашарування шпалер, газет, фарби і штукатурки має сенс зняти, щоб дістатися до цегляної кладки. І вона може стати частиною інтер'єру: покритий безбарвної ґрунтовкою цегла може бути присутнім в обробці як у вигляді суцільної стіни, так і у фрагментах - наприклад, в кутах, простінках, арочних отворах.

Крім того, за його словами, для старих стін також не особливо підходять вінілові шпалери, що миються і глянцеві фарби на акриловій основі. Старі стіни повинні «дихати». Тому більш підходящим варіантом стають натуральні глиняні або вапняні штукатурки, а також ретрообоі класичних кольорів на паперовій основі з колекцій минулих років. Вони підтримують стилістику інтер'єрів старих петербурзьких квартир (такі шпалери продаються в інтер'єрних салонах, але дорожче сучасних, вінілових). З стелями інша справа: кваліфіковані штукатурні роботи обходяться недешево, та й зберегти оновлений стелю без тріщин при підвищених в умовах міста вібраційних навантаженнях непросто. Найрозумніше рішення для старого фонду - це все-таки підвісна стеля з подвійного шару ідеально прошпакльовані і пофарбованого гіпсокартону з елементами ліпного декору на посиленому каркасі. При акуратній роботі і незначному зниженні висоти приміщення можна заховати комунікації і при цьому домогтися ефекту бездоганно зберігся старого стелі.

Як правило, на квартиру в старому фонді виділяється ліміт енергопотужностей в 3 кВа, легальних можливостей його збільшення немає Що стосується дверей з масиву, то ступінь їх збереження може бути різною. Любитель старовини захоче зняти з них багаторічні нашарування фарби, прошпаклевать і пофарбувати заново. Але, як правило, в місцях замків і ручок дверей мають вибоїни, які доведеться закладати вставками. І якщо це не різьблені двері з дубового масиву, а звичайні, соснові, може виявитися, що дешевше замовити такі ж, тільки нові.

Стандартні металопластикові рами зі склопакетами в глибоких отворах з широкими, як стіл, підвіконнями, часом виглядають зухвало безглуздо. Для будинків старого фонду найкраще підходять вікна так званої фінської конструкції: всередині - склопакет в дерев'яній рамі, зовні - одинарне «вітрове» скло в тонкій алюмінієвій рамі за кольором і расстекловки, відповідної фасадного вирішення даного будинку. Але якщо ви не потрапили в затверджену для даного будинку кольорографічне схему, будьте готові до того, що при фасадній ремонті робітники можуть неакуратно зафарбувати вашу пластикову або алюмінієву раму.

За рамками сьогоднішнього огляду залишилися питання інженерних комунікацій. Відзначимо тільки одну деталь. Справжня біда старого фонду - дефіцит енергопотужностей (на квартиру, незалежно від кількості кімнат, виділяється ліміт електричної потужності в 3кВт) без можливості їх легального збільшення. Стало бути, всю інженерну начинку квартири доведеться комплектувати електроприладами і лампами з низьким енергоспоживанням. Електрика доведеться економити: потужну систему кондиціонування в такому будинку не поставити (дізнатися про це бажано до покупки, але не після), а пральну машину, водогрей і електрочайник доведеться включати по черзі.