До редакції регулярно звертаються члени мінських товариств власників (ТС) і ЖСПК з проханням привернути увагу до того, що в їх володіннях - бардак. У країні вже більше двох тисяч ТС і сім тисяч ЖСПК, і проблеми у переважної більшості однотипні. REALTY.TUT.BY вирішив розібрати найпопулярніші конфлікти і з'ясувати, що можна зробити, щоб ТС почали нормально функціонувати.
Що це взагалі таке - ТС?
Цю довідку дати просто необхідно, оскільки навіть члени товариств не завжди уявляють, що це за структура і хто в ній кому що винен. Напишемо максимально просто. ТС - це все власники житла і офісних приміщень в будинку, їм належать не тільки їх квартири, а й спільна власність - від ліфта з підвалом до даху. Головні рішення в МС ухвалюються загальними зборами. Збори обирає і наймає на зарплату голови, висуває активних власників - уповноважених в правління для вирішення поточних питань і три людини в ревізійну комісію - контролюючий фінанси ТС орган. Збори ж визначає штат обслуговуючого персоналу (якогось ТЗ досить голови і бухгалтера, комусь потрібні ще й консьєржі, кілька прибиральників, власні ремонтники і т.д.). Раз на рік усі збираються, вирішують найважливіші питання. Так повинно бути в ідеалі. Але ідеал мало в яких ТС реалізований. У добрій половині ТС йдуть внутрішні війни.
конфлікт № 1. Голова - «кіт в мішку»
Здається будинок, і від майбутніх власників потрібно «вибрати» голови, обличчя, яке буде приймати будинок і пред'являти забудовнику претензії з приводу недоробок. У ЖСПК голова може переобратися і далі контролювати будинок. У долевке зазвичай кандидатуру голови пропонує забудовник. Пайовики нерідко бачать тут підступ.
На перші збори майбутнього ТС мешканці мають повне право привести свого знайомого, запросити якогось голови, вже очолює інше товариство - людини з досвідом роботи. У будь-якому випадку перший голова, який обирається товариством, - людина, переважна більшість власників невідомий.
На перших же зборах вибирають добровольців-уповноважених та ревізійну комісію. За рік роботи з'ясовується, що хтось не хоче бути уповноваженим, хтось - ревізором, проявляють свої ділові якості і голова з бухгалтером. Буває, протягом року до голів у ревізорів з'являється купа претензій. Найбільш розповсюджені:
- дивно багато було контрактів на вивезення сміття.
- членські внески дивно витрачалися, і немає паперів, що підтверджують цільове використання. Бракує актів списання матеріалів.
- найняті люди понад штату, на який погодилися собственннікі, і хто вони і чим займаються - невідомо. Зарплати стверджували одні, отримують працівники інші, вдвічі вище. І т.д.
Зазвичай претензії до голови пов'язані з претензіями до бухгалтеру, якого голова найняв.
конфлікт № 2. Бухгалтер не добрий
Власне, якщо є претензії до голови, найчастіше будуть і до бухгалтеру. Але претензії бувають і менш тривіальні, ніж «завалила роботу».
Наші співрозмовники - члени ревізійної комісії ТЗ Прітицкого-77 Олег Зайцев і Олена Гоборова і член правління ТС Прітицкого-75 Тамара Чотирбоки.
- У нас в двох товариствах - Прітицкого-77 і Прітицкого-75 працює бухгалтером жінка, яка також працює бухгалтером ще в трьох товариствах - двох по Одинцова і одного з Прітицкого. У п'яти товариствах отримує зарплату наша бухгалтер. В середньому по 7 мільйонів на кожному місці. Ми вважаємо, що якісно обслуговувати п'ять товариств неможливо, - впевнена член правління ТС Прітицкого-75 Тамара Чотирбоки.
- Вона не справляється. Я сама по професії бухгалтер, як ревізора бачила частину бухгалтерії і можу точно сказати, що, якщо буде перевірка, товариству загрожують великі штрафи, - каже Олена Гоборова. І уточнює: ревізійна комісія бачила не всі документи товариства.
конфлікт № 3. Заміна голови
Рідко у якого товариства другому загальні збори проходить гладко і голови переобирають на другий термін. Буває, мешканці пропонують чергову кандидатуру - друзів, рідню, знову знайомих знайомих. Часто себе пропонує мешканець будинку, зі складу уповноважених. Зазвичай його вибирають як найменше зло.
Але реалії такі, що інших механізмів не прописано. А «рулити» товариством хтось повинен. І відповідати за господарство безкоштовно бажаючих немає, так що в.о. голови в ТС - посаду поширена.
конфлікт № 4. Всім все одно
Це головна проблема товариств. Щоб зібрати загальні збори, потрібно орендувати актовий зал (традиційно - в найближчій до будинку школі). Це коштує грошей. А на збори гарантовано прийде тільки керівництво ТЗ, уповноважені та ревізори. Ну і ще кілька людей з мешканців - кого перерахованим вдалося вмовити. Тобто кворуму, швидше за все, не буде. Чому? Тому що якщо в будинку немає кричущих проблем, йти громадянам лінь.
«Я був у минулому році на зборах, а тепер звільніть, - ділиться емоціями Олексій, один із власників будинку по пр. Дзержинського. - Чотири години щось ялозили, кого-то в правління вибирали, в ревізійну комісію, ще кудись. Вибирали як? За зовнішності, по самопрезентації, я всіх цих людей не знаю. Потім обговорювали, ставити чи не ставити шлагбауми. В результаті щось там порахували і повідомили, що кворуму немає. Тобто чотири години коту під хвіст ».
Але навіть при заочному письмовому голосуванні може не статися кворуму. З різних причин. Наприклад, голосували влітку, коли народ на дачах і в відпустках, або склали такий перелік питань, що людям було лінь розбиратися, що означають ті чи інші пункти.
Якщо нічого не насторожує, власники просто розставляють галки в опитувальнику. Причому в цьому опитувальнику можуть бути пункти, які суперечать типовому статуту товариства. Начебто дозволити голові наймати додатковий штат на свій розсуд і формувати зарплатний фонд. Або правлінню - самостійно здавати офіси, що належать ТЗ. Здається, нешкідливі пункти. Але нешкідливі, тільки якщо всі з додатковими правами - кристально чисті люди. Нагадаємо, в кожному товаристві знайдуться ті, хто сумнівається в кришталевої чесності і компетентності голови і бухгалтера. А значить, назріває чергова війна.
Бувають опитувальники з різними сюрпризами. Наприклад, в тому ж товаристві по Прітицкого-77 пропонують обрати ревізором голови сусіднього товариства.
Хто може навести порядок?
В демократичну структуру управління ТЗ спочатку була закладена величезна віра в здатність системи до саморегуляції. Але практика показує: з саморегуляцією у нас все погано.
Артем Лобко. начальник відділу, погоджується: звернень з ТЗ приходить набагато більше, ніж хотілося б.
- Найбільше скарг йде з товариств, які на самообслуговуванні. Як правило, скаржаться на голови. Десь голова, на думку мешканців, обманює, десь - незаконно переобрався, десь щось порушив або вкрав. Для того щоб контролювати засоби ТС, є ревізійна комісія. Але найчастіше люди забувають, що вона у них є. Або обирають туди людей, які не працюють. Доводиться розбиратися з цими питаннями.
- Скільки за останній рік ви призначили уповноважених?
- Чи не одна людина?
- Якщо у нього буде функція голови, яка різниця, якого голови оплачувати?
- Усе впирається в розцінки. Сьогодні власники самі встановлюють рівень зарплати голові. У будинках, які обслуговують ЖЕСи, функція голови зводиться до мінімуму: представляти інтереси мешканців перед обслуговуючою організацією. Щоб не кожен ходив скаржитися, а голова формував перелік проблемних питань і розбирав їх з обслуговуючою організацією. Зрозуміло, що у нього зарплата буде менше, ніж у голови в ТС, яке має свій штат обслуговуючого будинок персоналу.
Скільки буде коштувати робота уповноваженої особи, поки невідомо, тарифи ще розраховуються. Оскільки уповноважена особа - юридична організація, в тарифи буде включено всі - від канцтоварів до транспортних послуг. Напевно, вигідніше все-таки членам МС і ЖСПК обрати свої органи управління і визначити, яку зарплату отримуватиме голова і за що.
- А думаєте над тим, щоб створити якийсь кадровий резерв голів?
- Зараз міністерство буде формувати реєстр голів, в тому числі і голів, у яких закінчилися повноваження. Це буде подобою кадрового резерву. Але, на мій погляд, оптимальним варіантом для товариства було б, щоб голова була мешканцем будинку. Такий голова буде максимально зацікавлений в порядку в домі, на прилеглій террріторіі, ефективність його діяльності буде на порядок вище.
Артем Лобко зазначає: скаржаться на своїх голів далеко не завжди обґрунтовано. Найчастіше конфлікти - особисті.
- Там розглядається питання призначення уповноваженої особи, - підтвердив Артем Лобко.
Вибору немає: треба самим «перевиховувати»
Виконавчий директор Міжнародної асоціації менеджменту нерухомості Геннадій Каленов про те, що відбувається в ТС, знає, мабуть, більше за всіх. Його асоціація якраз питаннями керування ТЗ займається.
За його даними, конфлікти в ТС найчастіше викликані не рельной проблемами, а особистими амбіціями. Наприклад, хтось хотів стати головою або ревізором, його не обрали, і він тепер строчить скарги з приводу.
- За всі роки існування спільного домоволодіння склалася тільки одна логічна структура: інформоване власник, професійний управляючий і довіру між ними, говорить Генадій Каленов. - Професійний керуючий в розумінні балтійських країн - це людина, яка як мінімум 1,5 року навчався управлінню в технікумі. У розумінні німців - три роки. А у нас - 56 годин. У нас немає професійного управління. У нас немає ні інформованої власника, ні навченого керуючого, ні довіри.
Немає і розуміння того, що багатоповерховий житловий будинок на 95% складається із загального майна. Власнику в квартирі не належить ні стеля, ні стать, ні стіни. Йому належить штукатурка, стяжка, кабель, труби всередині квартири. Все інше - загальне майно. ТС створюється з метою управління цими 95 відсотками загальної майна. Мета - зберегти це. І що б не сталося, колективний власник за це відповідає. Але у нас цього не розуміють і шукають відповідальних - голови або ЖЕС, ще когось ...
Хочу зазначити: є маса успішних ТС. В основному це ті, де на перших же зборах було затверджено правила. Будинки таких ТЗ виглядають добре, власники в них задоволені. Це той же Зелений Бор. Там ідеальний порядок, там все для життя.
- Нам уже не пощастило, у нас вже все житло - спільні домоволодіння.
- Так, і цю форму володіння без іронії можна назвати міськими колгоспами. Тобто колективне господарство, колективна власність. У країнах Західної Європи, де високий рівень життя, традиції, система інформування власників - вони в школі вже знають, що таке спільне майно. Навіть там система управління спільною власністю - дуже складне завдання, що вимагає висококомпетентних фахівців. А в нашій країні, повторюся, люди звикли, що за них все вирішує держава, традицій і досвіду управління спільним майном немає, доходи значно менше. Звідси і випливають проблеми ТС.
Це час конфліктів потрібно просто пережити. Згодом складеться структура, про яку я говорив: інформоване власник, професійний управляючий і довіру між ними.