Капітальний ремонт: за що у відповіді керуюча компанія і чи можуть власники бути «самі з вусами»
Після роз'яснення законодавчих нововведень відвідувачі школи традиційно змогли задати спікеру хвилювали їхні запитання. З огляду на, що навіть самі приватні ситуації в ЖКГ завжди відображають загальні тенденції, пропонуємо вашій увазі найактуальніші питання та відповіді на них.
Про правила для спецрахунки
- Наш будинок знаходиться під управлінням ТСЖ. Відповідно, ми вибрали для себе спецрахунок, оскільки в стані самі ремонтувати свій будинок. Причому тут Житлобуд, перед яким ми повинні звітувати?
- Житловий кодекс визначив обов'язки власника спецрахунки, незалежно від того, хто це - КК, ТСЖ або регіональний оператор, - подавати звіт про рух коштів по рахунку. Напевно, це правильно: повинна бути прозорість фінансових потоків. Це стосується мінімальних внесків на капітальний ремонт.
- У Житловому кодексі РФ перераховані види робіт, які можуть бути віднесені до капітальних: ремонт електромереж, водопроводу і т.д. Чи може загальні збори внести інші види робіт - облагородити територію, наприклад, розширити дорогу і інші, не враховані в кодексі? Наш будинок вибрав спецрахунок.
- За рахунок мінімального внеску виконуються як раз ті роботи, які прописані в Житловому кодексі і в законі про капремонт. Що стосується благоустрою прибудинкової території, пожежної безпеки (вкрай важливою і болючої теми для висоток), ці роботи випали з обов'язкового переліку. Щоб їх виконувати, ви повинні затвердити додатковий підвищений внесок на капремонт.
Може, це і не зовсім правильний шлях, але багато управляючі компанії в тому ж Хабаровську трохи підняли ставку на поточний ремонт. І частина робіт подібного плану проводиться на кошти для поточного ремонту. Просто тому що в цьому випадку рішення приймаються простою більшістю голосів, тобто більше оперативно. Якщо ж ви приймете рішення підвищити внесок на капремонт, то все одно ці гроші будете вносити на свій спецрахунок, а рішення про їх використання приймається в порядку, встановленому Житловим кодексом.
- Припустимо ситуацію: підрядник виконав капремонт, власники роботу взяли, однак згодом виявилися недоробки. Потрібно залучити підрядника до виправлення недоробок, а його вже немає. Що в цьому випадку робити?
- Якщо гроші збирали в загальному казані, то тут відповідальність бере на себе регіональний оператор. Якщо будинок вибрав спецрахунок, вважайте, не пощастило. Єдино, якщо підрядна компанія входила в СРО, то є шанси отримати хоча б 25% від вартості робіт.
- Наш будинок вибрав спецрахунок. Квитанцій до сих пір немає, в найближчому майбутньому обіцяють вже нарахувати пеню.
Про самостійність власників
- Знайома багатьом картина: потрібно щось зробити по дому або упорядкувати територію, звертаєшся в КК і чуєш відповідь: «Давайте рішення власників». Збиратися щомісяця і проводити загальні збори ми не можемо. Було б чудово, якби власники на загальних зборах наділили рада будинку повноваженнями розпоряджатися якимось відсотком від зібраних на той момент грошей для виконання оперативних робіт.
- Для початку поясню, чому КК вимагає для виконання будь-яких робіт протокол загальних зборів: якщо вона виконає їх без протоколу, то інші власники напишуть на неї скаргу (таке трапляється). В результаті прокуратура може звинуватити КК в нецільовому використанні коштів.
А передача повноважень по ремонтним роботам раді будинку цілком законна. Зокрема, рада будинку має право приймати рішення про поточний ремонт, самостійно вибирати види робіт, оперуючи наявними сумами в межах, наприклад, 30% від коштів, накопичених на рахунку будинку. Але для цього власники на загальних зборах повинні прийняти відповідне рішення і затвердити перелік робіт.
- Рада будинку хотів би сам шукати підрядну організацію. Ми знаємо компанію, яка може виконати необхідні роботи в ті ж терміни, але дешевше.
- Тут питання стоїть про відповідальність: керуюча організація несе відповідальність перед вами. Кого б вона не залучила, в результаті всі претензії мешканці будуть пред'являти саме їй. Давайте уявимо ситуацію: КК управляє вашим будинком, несе відповідальність, колосальну, зауважте, відповідальність, адже будинок обслуговується на умовах ліцензії, а ви на загальних зборах вибираєте підрядну організацію. Але як ви будете вирішувати питання про розрахунки, якщо підрядник неякісно виконає свою роботу? Або роботи можуть бути виконані з порушенням вимог безпеки (якщо мова, наприклад, йде про ремонт електромереж). Тому керуюча організація цілком резонно відмовляє раді будинку в залученні підрядників. Але ви можете рекомендувати їй укласти договір з обраної вами компанією. Законодавство не зобов'язує КК при підборі підрядної організації керуватися чиєюсь думкою. Ну а якщо хочете робити самі і дешево, тоді організуйте ТСЖ.
- Згідно з новим законодавством плату за збір та вивезення сміття будуть стягувати в залежності від кількості проживаючих у квартирі. Припустимо, ТСЖ, в яке входить один-два будинки, в змозі перевірити їх на предмет «гумових» квартир: скільки людей проживають в орендованих квартирах, чи зареєстровані вони. А що робити КК, у яких 200 - 300 будинків?
- Дійсно, складання актів про фактично проживають, але не зареєстрованих громадян - це проблема складна. Нарахувати плату за послугу таким громадянам можна лише тоді, коли міграційною службою складено протокол про порушення реєстраційного законодавства. На жаль, міграційна служба та дільничні, на яких покладено повноваження щодо виявлення незареєстрованих громадян, вкрай неохоче беруть участь в цих обходах, складанні протоколів.
- Раніше відповідно до Житлового кодексу бажання всього лише одного власника було досить для того, щоб скликати збори. Зараз, для того щоб організувати збори, власники, що володіють не менше 10% голосів, повинні звернутися в керуючу компанію. А якщо вони не захочуть звертатися з цього приводу в КК, один власник як і раніше може організувати збори?
- Хоч один, хоч десять власників можуть виступити ініціатором і провести збори. Питання про десять відсотків встає в тому випадку, коли вони хочуть, щоб це зробила за них керуюча організація.
- Якщо в процесі вибору керуючої організації власники отримають два взаємовиключних протоколу - за ТСЖ і за КК - і якщо ГЖІ (протоколи направляються туди на перевірку) ні в тому, ні в іншому не знайде порушень, то які подальші кроки власників? Знову суд?
- Так, знову суд. Скажу більше: якщо в одному з протоколів будуть виявлені порушення, все одно зацікавлена сторона може звернутися до суду і оскаржити результати перевірки.
- Якщо у вашому будинку виконувався ремонт електрообладнання силами керуючої компанії, то, незважаючи на введену внесок за капремонт, КК вправі збирати кошти за раніше виконані роботи.
Щодо розміщення шлагбаумів
- Нам не пощастило: ми не потрапили в федеральну програму капітального ремонту по ФЗ-185, не вдалося увійти і в регіональну програму. Самим дуже складно привести будинок в порядок. Чи є надія повернутися до ремонту на принципі співфінансування?
- В якому нормативному документі прописані терміни для виконання робіт з поточного ремонту?
- Установка шлагбаумів, огорож, організація парковок біля будинків можливі тоді, коли прибудинкова територія поставлена на кадастровий облік і є вашою загальнопайової власністю. Тоді ви на загальних зборах власників можете прийняти рішення про встановлення шлагбаумів, огорож. Такі рішення приймаються двома третинами від загального числа голосів власників. Але в будь-якому випадку ви зобов'язані забезпечити безперешкодний цілодобовий проїзд спецтехніки, екстрених служб, а також прохід пішоходів.
- Так, згідно із законодавством на ваш будинок протягом п'яти років може поширюватися відстрочка по платежах на капремонт.