Новий законопроект ставить своїм завданням захист прав клієнтів і, зокрема, пропонує вивести послуги ріелторів з тіні за допомогою процедури атестації фахівців. Розберемося, як здійснюється регулювання ріелторської діяльності зараз і так чи потребує ця діяльність в окремому законодавчому закріпленні.
Ліцензування, сертифікація і атестація ріелторів
Це призвело до того, що формально ріелтори продовжили надавати посередницькі послуги на ринку нерухомості, але вже без відповідної обов'язки ліцензувати свою діяльність. А, значить, істотно знизилися як якість самої діяльності, так і ступінь професійної відповідальності фахівців.
Чи повинен ріелтор забезпечувати юридичну чистоту угоди?
Міра відповідальності ріелтора відповідно до діючої в даний момент системою добровільної сертифікації визначається умовами договору надання ріелторських послуг та діючим законодавством (п. 5.8 Системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості РФ). А цивільно-правове законодавство, нагадаємо, встановлює пріоритет положень договору, яким в тому числі можна знизити передбачений законом розмір підлягають відшкодуванню збитків (ч. 1 ст. 15 ЦК України).
Разом з тим певними системою сертифікації стандартами, з одного боку, передбачено, що професійна відповідальність ріелтора повинна бути застрахована або його зобов'язання по відшкодуванню клієнту збитків повинні бути забезпечені іншим способом (п. 6. 3 Системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості РФ). Але з іншого боку, надаючи ріелтору можливість не страхувати його відповідальність, документ не визначає ні перелік "інших способів", якими клієнту може бути відшкодовано збитків, ні мінімальна межа самої відповідальності.
Більш того, стандарти не містять конкретних умов надання ріелторських послуг - отже, їх ріелтор також визначає самостійно при складанні договору. Тобто посередники несуть відповідальність виходячи в основному з умов розробленого ними ж договору. Ніяких додаткових гарантій дотримання прав клієнтів в системі сертифікації немає.
А з огляду на добровільний характер самої сертифікації, виходить, що дієвих заходів, що визначають професійну відповідальність ріелторів, на сьогоднішній день явно недостатньо.
На нинішньому ринку нерухомості, на думку Лідії Міхеєвої, немає того, що називають гарантіями права власності. Але чи винен ріелтор, якщо він не може з упевненістю гарантувати клієнтові, що угода відбудеться, перехід права власності буде зареєстрований і, головне, державна реєстрація не буде пізніше поставлена під сумнів? І хто повинен нести відповідальність в тому випадку, якщо в наслідку право власності буде оскаржене?
У світовій практиці, за словами к. Ю. н, професора української школи приватного права, партнера юридичної компанії "Пепеляєв Груп" Романа Бевзенко. є три моделі надання клієнтам, які купують нерухомість, гарантій того, що вони отримають належне відшкодування при виникненні проблем з правом власності.
Відповідальність несе нотаріус (через страхові фонди, особисте майно і т. Д.). Для цього повинна бути встановлено обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомістю. Єдиний мінус для клієнтів - досить високі нотаріальні збори.
Відповідальність несе реєстраційний орган. Якщо у покупця забирають нерухомість, то реєстратор, який вносив запис про попереднє власника, виплачує йому все, що він втратив, - незалежно від провини. Зворотним боком цієї форми є вкрай високе мито, яку потрібно заплатити при зверненні до реєстратора (як правило, від 5% до 15% від вартості угоди). "Система проста - немає ніяких нотаріусів, є тільки реєстратор, який збирає великі фонди з високих мит, а з них згодом і виплачується відшкодування", - ділиться Роман Бевзенко.
Відповідальність несе страховик. В даному випадку, укладаючи угоду, покупець оформляє страховку. Таким чином, якщо в подальшому у нього виникають проблеми з правом власності на нерухомість, він отримує страхове відшкодування.
"Закон про ріелторську діяльність в принципі не може прийматися, поки не буде вирішено, хто відповідає за чистоту угоди - Росреестр, нотаріус, ріелтор або сам клієнт, якому в цьому випадку слід страхувати ризик втрати права власності", - переконана Лідія Міхеєва.
Чи потрібен окремий закон про ріелторську діяльність, і що він повинен регулювати?
Однак вплинути на існуючу сьогодні ситуацію з посередництвом на ринку нерухомості закон зможе, тільки якщо в ньому буде враховано низку суттєвих аспектів.
Перш за все, в ньому повинен бути чітко визначено коло обов'язків ріелторів.
Лідія Міхеєва, д. Ю. н. заступник керівника Дослідницького центру приватного права при Президенті РФ, голова Комісії ОП Україна з громадського контролю, громадської експертизи та взаємодії з громадськими радами:
"Для нас головним питанням стосовно майбутнього закону залишається питання, чому ж все-таки ріелтор займається? Якщо ця послуга коштує 150 тис. Або 200 тис. Руб. То, напевно, в таку велику суму має входити все - тобто збір необхідних документів , виписок, довідок з будинкової книги, пошук необхідного об'єкта або особи, стикування цих сторін, підбір місця укладання угоди, підбір нотаріальної контори, підготовка документів в простій письмовій формі, подача документів для державної реєстрації права власності, пошук необхідного способу розрахунку. Якщо в цей обсяг послуги включені всі необхідні дії, Украінанам може бути і не шкода було б витрачених грошей. Але дуже часто з'ясовується, що більшу частину цих дій клієнт змушений здійснити сам ".
Ілля Радченко, член Правління Московської міської нотаріальної палати, нотаріус м Москви:
"Я не згоден з тим, що ріелторська діяльність є в чистому вигляді посередницькою діяльністю - скоріше, це просто допомога. Ріелтор повинен займатися подисканіі контрагентів, а юридичну чистоту самої угоди повинен забезпечувати нотаріус. Замість цього виходить конкуренція за чистоту угоди. А все тому, що законодавець залишив це питання висіти в повітрі. Виходить, що юридичну чистоту можуть забезпечувати всі, кому не лінь. Повинно бути проведено розведення тих областей, в яких діють ріелтори і нотаріуси. Ріелті не повинен займатися розрахунками, приймати і видавати гроші і забезпечувати юридичну чистоту угоди ".
У свою чергу, встановлений коло обов'язків дозволить говорити і про відповідальність ріелтора за їх невиконання або неналежне виконання, а також встановити конкретні гарантії для клієнтів. Крім того, на думку Катерини Бадуліна, в законі має сенс продумати порядок укладення ріелтором договору з замовником, а також забезпечення за цим договором (це може бути, наприклад, незалежна гарантія). "Тим самим ріелтор гарантує своє сумлінну поведінку на ринку, щоб громадяни знали, що в разі чого вони можуть з ріелтора запитати", - додає вона.
У законопроекті, що розглядається ці особливості поки не відображені, проте розробники обіцяють врахувати всі зауваження фахівців і доопрацювати документ так, щоб він став дієвим механізмом захисту прав клієнтів, які звертаються за наданням ріелторських послуг.
А поки сумлінним клієнтам, які бажають захистити свої інтереси, залишається лише уважно підбирати ріелтора, бажано минулого добровільну сертифікацію, ретельно перевіряти умови укладається з ними договору, звертаючи увагу на коло обов'язків посередника і його відповідальність, і по можливості звертатися до нотаріуса.
Правовий статус ріелторів пропонують врегулювати окремим законом
Передбачається, зокрема, що СРО стануть проводити планові та позапланові перевірки їх роботи.
Нові функції нотаріусів: що зміниться для їх клієнтів
В черговий раз розширені можливості електронного нотаріату, а нотаріальне посвідчення угод з частками в праві власності на нерухомість стало обов'язковим.
Реєстрація нерухомості по-новому: як це буде?
Нові правила покликані ускладнити життя "чорним ріелторам", але полегшити добропорядним громадянам.
Компенсація за втрату житлового приміщення добросовісним набувачем - гарантія права на житло, а не міра відповідальності держорганів
КС України пояснив, у чому відмінність відшкодування шкоди при втраті права власності на житло через неправомірних дій співробітників Росреестра від компенсації за втрату цього права через третіх осіб.
1 З текстом законопроекту № 1106182-6 "Про посередницької (агентської) діяльності на ринку угод з нерухомістю" та матеріалами до нього можна ознайомитися на офіційному сайті Держдуми