Таунхауси нині - популярний формат. За вартістю він майже порівняємо з трикімнатної квартирою, але тільки на додачу до квадратних метрів ви отримуєте трохи землі і свіже повітря. Як правильно вибрати секцію?
У власному будинку відчуваєш себе інакше, ніж в квартирі, навіть якщо вона і велика. Це абсолютно іншу якість життя. Немає мурашника, де один зводить усіх працюючим перфоратором, інший тупотить над головою, третій так голосно вмикає телевізор, що звук наповнює кілька поверхів будівлі. До всіх цих принад за вікном гудуть і скриплять колесами машини, вікно не відкрити - пахне бензином. Переїхавши в таунхаус, ви опиняєтеся в іншій обстановці - людей рівно стільки, скільки потрібно, щоб не відчувати себе на самоті. У той же час вас не дошкуляє підвищений звуковий фон. Ні гару і кіптяви від величезного числа автомобілів. Замість 3 кімнат ви за ті ж гроші отримуєте простору секцію (приблизно від 100 кв. Метрів) і 2-3 сотки землі, на яких можна розбити красиву клумбу, вписавши в неї корисну зелень. Милуватися квітами можна не тільки з віконця - купіть садові меблі, пийте чай на природі та насолоджуйтеся килимом-газоном, квітами, повітрям, співом птахів.
Забудовники люблять формат таунхаусів, тому що він дозволяє максимально задіяти площа, яка в їх розпорядженні - чим більше квадратних метрів вони побудують, тим вище буде прибуток. Тому таунхауси є з будь-якого напрямку. Але вам належить вибрати те, що зручніше саме вам. Якщо мова йде про інвестиції або збереженні грошей, то вибирайте престижний напрямок (Захід, Південно-Захід) або Каширське шосе. Каширська траса не дуже престижна, але вона активно розвивається за рахунок будинків економ-класу, а вони дуже затребувані. Якщо ж ви купуєте будинок, щоб в ньому жити, вибирайте трасу, найближчу до вашій квартирі (якщо вона є) або до місця роботи - щоб не повертатися додому по пробкам через всю Москву. На думку Сергія Позняка, директора проекту «Екодолье Шолохове», слід придивитися до таунхаусів, які віддалені до 25 км від МКАД (якщо ви працюєте в мегаполісі) і не далі 30 км від найближчого великого населеного пункту, якщо сильної прив'язки до Москви немає. Буває так, що з переїздом з Москви за місто, покупець тільки виграє час, витрачений на дорогу. Наприклад, живучи в Перово, людина добирався до роботи (район Бєляєво) 2 години, а, переїхавши в таунхаус біля Троїцька, став добиратися приблизно за 1 годину.
Інфраструктура селища повинна бути в крокової доступності. У покупця, тобто у вас, неодмінно повинен бути автомобіль (краще 2, якщо один раптом зламається), на автомобільній трасі не повинно бути залізничних переїздів, які створюють пробки. Сьогодні влада Москви і Підмосков'я намагаються по максимуму прибрати ці переїзди, щоб не завантажувати транспортні потоки.
Важливо, щоб неподалік знаходилася залізнична станція або зупинка громадського транспорту. Навіть якщо у вас 2 машини, може виникнути ситуація, коли вам знадобиться електричка або автобус. Наприклад, якщо ви найняли домашній персонал, якому треба періодично виїжджати в місто, а машини у них немає.
Проблеми в самовизначенні
До сих пір не до кінця з'ясований питання, як правильно трактувати формат - юридичного поняття «таунхаус» не існує. З одного боку, це індивідуальний житловий будинок, з іншого - частина зблокованого, багатоквартирного будинку. Така неясність в формулюванні призводить до різного оформлення документів. Це може бути договір пайової участі (секція оформляється як квартира, земля стає частковою власністю, і ви стаєте учасником часткової власності). Існує варіант попереднього договору купівлі-продажу, при цьому окремо будуть оформлятися документи на землю, окремо на комунікації і окремо на будинок. Третій, найбільш поширений, варіант - оформлення купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі (в цьому випадку таунхаус купується на нульовому циклі і оформляється як індивідуальний житловий будинок, земля теж стає власністю покупця).
На ринку працюють різні забудовники - є досвідчені, перевірені, твердо стоять на ногах, а є нечесні. Відомі випадки, коли продається житло розташовувалося на «нічиїх» землях, тобто забудовник не оформляв сотки у власність, а просто приходив «на місце», рив котлован і починав зведення будинків. На жаль, багато громадян не перевіряли документи і вкладали свої гроші в «повітря». Обов'язково перевірте документацію продавця, дізнайтеся, в чиїй власності знаходиться земля.
Дізнайтеся також призначення землі. Таунхауси відносяться до малоповерхового квартирного житла і зводяться на землях, призначених для поселення. У забудовника потрібно попросити проектну декларацію, в якій буде вказано призначення землі. Подивіться на терміни введення в експлуатацію і вивчіть договір з керуючою компанією - скільки і за що вам доведеться платити, коли ви вже в'їдете в свій будинок.
Перелік документів, які можна запросити у продавця:
1. Свідоцтво про власність на забудовувати землю
2. Технічні умови (ТУ) на постачання газом і електрики всій території селища, а також ТУ на водопостачання і водовідведення (каналізацію). ТУ не повинні бути простроченими.
3. Дозвіл на будівництво
4. Затверджений план забудови території
5. Графік будівництва і введення в експлуатацію всіх інженерних об'єктів і мереж
6. Документи, в яких прописано, що земля призначена для малоповерхового житлового будівництва (ІЖС і землі сільськогосподарського призначення не підходять, так як Київська область трактує таунхауси як багатоквартирні житлові будинки)
Щоб позбавити себе від ризиків, стежте за тим, як об'єкт будується і продається. Якщо протягом 3 місяців купується по 5 будинків в місяць, є сенс довіряти свої гроші продавцю. Нормальний, «живий» селище - той, що першу чергу продає за 1 рік.
Купити, щоб зберегти
Іноді секції в будинках купують не стільки для життя в них, скільки заради збереження і, можливо, перебільшення своїх доходів. Щоб не помилитися, треба знати, де активізувався забудовник. Перш за все, кипить і працює Нова Київ - інвестори хлинули туди, тому що в Новій Москві планується розвиток інфраструктури, відкриття нових станцій метро ( «Румянцево», «Саларьево»).
На початковому етапі будівництва квадратний метр коштує дешевше. Тому і купувати секцію треба в ще непобудованого будинку. Щоб уберегти себе від ризиків (забудовник може не виконати зобов'язань), вибирайте перевірену часом компанію. Якщо у фірми вже є реалізовані проекти і будівництво і продаж будинків - її основна діяльність, можна бути майже впевненим, що будинок не стане довгобудом.
В середньому, якщо ви купуєте житло на початковій стадії будівництва, то при вторинному продажі річна прибутковість складе близько 34% - це непоганий показник.
Іпотека вам на допомогу
Перед тим, як віддати свої гроші забудовникові, поцікавтеся його репутацією на ринку. Зараз багато компаній продають будинки за іпотечною програмою і в розстрочку. Якщо ви вибрали іпотеку, значить, перевіряти «охайність» забудовника буде банк. В цьому випадку вам не потрібно платити гроші юристу, тому що в банку існує своя служба, яка займається подібними перевірками, а установа прямо зацікавлене в тому, щоб ви купили секцію у надійних продавців. Просто так давати позику банку невигідно. У підсумку ви отримуєте солідного союзника, який виведе на чисту воду «непрозорий» об'єкт. Якщо забудовник реалізує секції по 214 ФЗ (федеральний закон), банк, швидше за все, буде працювати з таким продавцем.
Іноді покупці невеликих секцій в таунхаусах намагаються збільшити площу житла: обладнають мансарди, роблять підвали. При цьому вони вважають, що потім, при необхідності, продадуть свій будинок дорожче (виходячи з метражу). Таким покупцям треба знати, що згідно із законом таунхаус може мати тільки 3 поверху. А підвал, висота якого більше 1,8 м, вважається незаконним.
За словами Івана Татаринова, комерційного директора компанії GLINCOM, заводи і фабрики можна реконструювати і продавати як апартаменти і як таунхауси. Зараз в Москві два об'єкти редевеломпента, один з яких колишній завод слухових апаратів на Дмитрівському шосе (об'єкт знаходиться в 5,5 км до МКАД і називається AppartVille, в нього входять апартаменти і таунхауси). Житловий клуб «Тайговий» - не продукт редевелопмента, але він також знаходиться на півночі і включає в себе 11 таунхаусів і клубний будинок. Всього таких свіжих таун- об'єктів в Москві 5 штук.
«Плям» під забудову в Москві вже майже не залишилося, а промзони займають 17% міської території - їх з легкістю можна перебудувати в житло. Запас міцності у заводських фундаментів вище необхідного, так що при дуже високих стелях можна покласти перекриття. Коли в межах міста все порожні промзони будуть перебудовані, формат рушить в область.
Таблиця 1. Таунхауси, цікаві не тільки для життя, але і в якості інвестиції