Є в сучасній російській практиці таке явище, як "квартирне рейдерство". Суть його полягає в тому, що, отримуючи формальне право власності на незначну за своїм розміром частку в праві власності на житло, шахраї, формально ж не порушуючи закон (і тому притягнути їх до відповідальності майже неможливо), в буквальному сенсі виживають господарів квартири, змушуючи останніх продавати бандитам житло за безцінь і просто збігати. Спробуємо розібратися, чи можна захистити своє житло за допомогою ГК РФ.
Що таке частки?
Отже, спочатку частки у праві власності на житло утворюються, як правило, або при його спадкуванні (колишній єдиний власник вмирає, і в силу закону або заповіту його майно ділиться між спадкоємцями), або при приватизації (житло приватизується на двох або більше осіб - як правило, членів сім'ї - і надходить в їх власність). Частки, навіть будучи тільки "віртуальними" об'єктами (тобто не виділені із загального майна і (або) порядок користування житлом не визначений), надходять в обіг як будь-яке інше майно - їх можна точно також продавати, купувати, дарувати, як і цілі житлові об'єкти. Результатом такого вільного ходіння часткою нерідко є те, що частки починають дробитися і може виникнути ситуація, коли, з одного боку, є власник більшої частки (основний або "мажоритарний" власник, який, як правило, і проживає фактично в приміщенні), і " міноритарний "власник, якому належить якась" одна дцять "частка (і на тій, і на іншій стороні може виявитися по кілька людей, але для зручності викладу будемо говорити в однині -" власник ").
Важливо відзначити, що володіє навіть копійчаної часткою особа має право претендувати на те, щоб входити в приміщення, користуватися ним, реєструватися на своїй "житлоплощі". Тобто отримали у власність навіть 1/16, 1/50, 1/200 і ін. Частку рейдери можуть цілком законно проникнути в ваше житло.
Примусовий викуп: чи є шанс?
Щоб запобігти подібному розвитку подій, має сенс спробувати викупити горезвісну мікродолю у її власника, поки він не встиг продати її квартирним рейдерам (самі рейдери продадуть вам свої крихти хіба що за ціною самого житла). Якщо ж власник частки не захоче її поступитися (або вважаючи ціну викупу недостатньо високою, або в силу того, що дійсно щось замишляє), то можна спробувати скористатися пунктом 4 статті 252 ГК РФ. згідно з яким можливий примусовий викуп частки. Для цього закон називає три умови:
- частка незначна;
- частка не може бути реально виділена (тобто жити на ній фізично не можна);
- власник мікродолі не має істотного інтересу у використанні житла.
При дотриманні цих трьох умов можна змусити власника мікродолі продати її вам за ціною, визначеною судом.
Але всі ми розуміємо, що вимога закону - це одне, а ось конкретна практика його застосування практично цілком визначається судами.
Шанс є - поки. Але які умови?
Але, навіть якщо суд визнає за мажоритарним власником право вимагати примусового викупу мікродолі без попередньої заяви міноритарія про її виділ, таке право, це ще не означає кінець судових баталій. Адже в даному випадку суд погоджується тільки з тим, що основний власник взагалі має право вимагати викупу. А далі суд розглядає, чи можливо провести викуп кожної конкретної частки в кожному конкретному випадку, оцінюючи названі вище три умови для такого викупу (незначність частки, можливість або неможливість її виділу, наявність або відсутність суттєвої зацікавленості в житлоплощі).
Розмір частки і можливість / неможливість її виділу - як правило, взаємопов'язані параметри: найчастіше частку неможливо виділити саме тому, що вона занадто мала. Але тут можуть спати спокійно лише ті, у кого в співвласниками - володар дійсно мікроскопічної частки (тобто при виділено йому належала б площа начебто декількох квадратних метрів або менше). Всім іншим варто бути напоготові - суд може не тільки відмовити у вимозі викупу, але і ще (якщо міноритарій заявить зустрічну вимогу про виділ) "додали" йому пару-трійку "квадратів" для того, щоб вийшло виділене приміщення. Так що можна з раніше "віртуального" права зробити абсолютно реальний, готовий до використання об'єкт (наприклад, ваш співвласник отримає ізольовану кімнату).
Втім, останнє відбувається далеко не завжди - можна знайти як приклади, коли метри додавалися, так і коли такий "добавки" не відбувалося. Та й взагалі, в цілому судова практика в питанні критеріїв можливості / неможливості примусового викупу дуже суперечлива (не менше, аніж з питання права на викуп без вимоги про виділ).
Так, щодо "істотної зацікавленості" в судах існує ще більший різнобій. При оцінці цього питання суд оцінює велика кількість різних факторів, таких як проживання міноритарія в цій квартирі, його місце реєстрації, наявність у нього інший житлоплощі (з цієї причини вимога про примусовий викуп треба заявляти до продажу приміщення рейдерам, так як вони, як правило, - за документами - іншого житла не мають і хочуть жити саме тут, тобто виявляють очевидну зацікавленість). Беруться до уваги і чинники родинних відносин з основними власниками, можливість "неконфліктного співіснування" та ін. Поєднання цих обставин кожен раз неповторно і тому передбачити рішення суду немає практично ніякої можливості.
Крім того, є ще одне цікаве питання, коли навіть при наявності, здавалося б, всіх умов для примусового викупу частки, суд відмовляє в цьому. Це - недостатність у мажоритарія коштів для виплати компенсації. Тобто, спроба звести спір до виплати за викуплену частку копійчаних сум (наприклад, з маленькою "білої" зарплати), швидше за все, зазнає невдачі.
Отже, підіб'ємо підсумки. Теоретично власник житла може попередити ризик захоплення його житла рейдерами. Для цього треба спробувати викупити мікродолю до тих пір, поки вона не перейшла в руки шахраїв (в цьому випадку в дію вступають вже зовсім інші механізми протидії).
Якщо власник мікродолі не бажає її продавати, можна скористатися механізмом примусового викупу через суд. При цьому - принаймні, в московському регіоні - судова практика дуже суперечлива: господар квартири цілком може домогтися успіхів, проте може і програти (причому ще і подарувати співвласнику зайву площу).
Тому, насправді, кращий спосіб вирішити ситуацію - це все ж чесні переговори з міноритарним власником, які дозволять домовитися про взаємоприйнятному вирішенні і уникнути тих труднощів і ризиків, які неминуче тягне за собою судовий розгляд.