Cамовольная споруда. Як узаконити самовільне будівництво авеню, av-ue.ru
# 1 043; # +1083; # 1072; # 1074; # 1085; # 1072; # 1103; "# 1040; # 1074; # 1077; # 1 085; # 1102;" >> Самоволка (самовільна споруда)
Нестерпна нерухомість, або Як узаконити самовільне будівництво
Голови ВАС РФ і ЗС РФ нарешті підписали спільну постанову, що роз'яснює багато питань щодо захисту прав власності та інших речових прав 1. Проект документа ми вже частково розглядали на сторінках газети 2. На цей раз обговоримо довгоочікувані роз'яснення двох вищих судів з приводу незаконно зведеної нерухомості, простіше кажучи, самовільної забудови.
Судова практика переповнена позовами будівельників про визнання права власності на незаконно зведені об'єкти нерухомості.
Самовільно побудовою, яку суд може змусити знести, є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил (ст. 222 ЦК України).
За загальним правилом ст. 222 ЦК України особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності, при цьому воно може легалізувати її. Це дозволяє ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Узаконити будівництво не можна, якщо її збереження порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
Складність оформлення дозволів на будівництво, викликана бюрократичною тяганиною і корупцією, визначила поява ноу-хау «як побудувати і узаконити нерухомість в короткі терміни». Відповідно до нього об'єкти зводяться без необхідних дозволів, після чого забудовник звертається до суду, щоб узаконити самобуд на підставі ст. 222 ГК РФ.
Це ноу-хау почали використовувати і загарбники чужої землі, на якій будують нерухомість, сподіваючись на те, що суд допоможе її узаконити, зобов'язавши власника землі (як правило, органи місцевого самоврядування) надати забудовнику сподобався шматочок в обмін на грошову компенсацію.
Численні суперечки підштовхнули пленуми судів розібратися і впорядкувати судову практику.
Самобуд може бути узаконений
Головний висновок, до якого прийшли суди, - відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду (п. 26 постанови). Узаконити самобуд можна, якщо забудовник зробив належних заходів до його легалізації, зокрема спробував отримати дозвіл на будівництво і (або) акт введення об'єкта в експлуатацію. В іншому випадку узаконити самобуд не вийде. При цьому суд обов'язково перевірить правомірність відмови уповноваженого органу у видачі дозволу або акта введення об'єкта в експлуатацію.
Проте важливо врахувати ряд моментів. Споруда не повинна порушувати права та охоронювані законом інтереси інших осіб, створювати загрозу життю та здоров'ю громадян. Крім того, при її будівництві не повинно бути суттєвих порушень містобудівних і будівельних норм і правил.
При відсутності необхідних висновків компетентних органів або наявності сумніву в їх достовірності суд буде призначати експертизу за правилами процесуального законодавства.
Відзначимо, що на вимогу про знесення самовільної будівлі, що створює загрозу життю і здоров'ю громадян, позовна давність не поширюється. Тому не варто сподіватися на гуманність суду (п. 22 постанови).
Суди роз'яснили, до кого пред'являти позов про легалізацію самобуду або його знесення.
При узаконення самовільної забудови, зведеного на земельній ділянці, що належить забудовнику, за відсутності необхідних дозволів відповідачем за позовом є орган місцевого самоврядування, на території якого знаходиться самовільна споруда (в містах федерального значення Москві або Санкт-Петербурзі - уповноважений державний орган міст федерального значення Москви або Санкт Петербурга).
Якщо самовільна споруда зведена на земельній ділянці, що не належить забудовнику, але на її створення були отримані необхідні дозволи, з позовом про визнання права власності на самовільну споруду повинен звертатися правовласник земельної ділянки. Відповідачем за таким позовом вважається забудовник. У цьому випадку він має право вимагати від правовласника відшкодування витрат на будівництво. Так що сподобалося ноу-хау цілком вписалася в правовий простір і свідомість суддів.
Якщо мова йде про знесення споруди, то пред'явити такий позов за загальними правилами підвідомчості може власник земельної ділянки, суб'єкт іншого речового права на земельну ділянку, його законний власник або особа, права і законні інтереси якого порушує збереження самовільної будівлі.
З позовом про знесення самовільної будівлі в публічних інтересах має право звернутися прокурор, а також уповноважені органи відповідно до федеральним законом.
Судді не обійшли увагою випадок, коли будівництво веде підрядна організація. Пред'являти позов про знесення слід до замовника як особі, за завданням якого здійснено самовільне будівництво.
Як бути, якщо побудована нерухомість перейшла у володіння інших осіб, які брали участі в будівництві, а особа, побудувала спірний об'єкт, вже не існує? Чи можна цей об'єкт знести і до кого пред'являти позов?
Пленуми роз'яснили: відповідачем у таких спорах є особа, яка стала б власником, якби споруда не була самовільної. Наприклад, при відчуженні самовільної будівлі - її набувач, при внесенні її в якості внеску до статутного капіталу - юридична особа, яка отримала це майно, в разі смерті фізичної особи або реорганізації юридичної особи - особа, яка отримала майно у володіння. Якщо відповідач, проти якої прийнято рішення про знесення самовільної будівлі, не вів її будівництво, він має право звернутися до суду з позовом про відшкодування збитків до особи, яка здійснила її будівництво. Але отримати відшкодування можна буде тільки тоді, коли є до кого пред'являти позов. У разі ліквідації або смерті будівельного порушника ризик збитків повисне на набувача.
Судитися можна і з тими, хто чудесним чином зареєстрував право власності на нерухомість, що володіє ознаками самовільної забудови. Факт держреєстрації ще не означає повного і беззастережного права на об'єкт нерухомості. Особа, чиї права порушені будівництвом, навіть після держреєстрації має право звернутися до суду з позовом про визнання нерухомості самобудом з витікаючими з цього наслідками.
Суд, задовольняючи позов про самолад, зобов'язаний вказати в мотивувальній частині рішення підстави, за якими він визнав майно самовільно побудовою. Задовольнити позов не завадять і обтяження, наявні на спірному об'єкті (оренда, застава тощо). Із задоволенням позову обтяження припиняються. При цьому особи, правами яких обтяжений спірний об'єкт, повинні бути притягнуті до участі в справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, оскільки судовий акт може вплинути на їх права.
Рішення суду про визнання нерухомості самовільно побудовою буде підставою для внесення запису в ЕГРП про припинення права власності.
Реконструкція та перепланування
У спільній постанові судді також прийшли до дуже важливого висновку щодо нерухомості, реконструйованої без відповідних дозволів. На неї поширюються положення ст. 222 ГК РФ (п. 28 постанови). Тобто щодо таких об'єктів може бути прийнято рішення про їх приведення в первинний стан. А якщо цього зробити не можна, то суд може прийняти рішення про знесення об'єкта повністю.
Перепланування і перевлаштування (переобладнання), в результаті яких не створено новий об'єкт, не є підставою для подання позову про знесення за правилами самобуду. Особи, право власності або законне володіння яких порушується збереженням таких об'єктів, можуть звернутися до суду з позовом про усунення порушення права, не сполученого з позбавленням володіння (ст. 304 ЦК України). Якщо такий об'єкт, створений в результаті перепланування або переобладнання, створює загрозу життю і здоров'ю громадян, зацікавлені особи мають право на підставі п. 1 ст. 1065 ЦК РФ звернутися до суду з позовом про заборону діяльності по експлуатації даного об'єкта.
Через два роки після набрання чинності ЦК РФ Пленум ВАС РФ давав роз'яснення з питань, пов'язаних з правами на майно (постанова від 25.02.98 № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»). Тепер суди повинні використовувати нове спільне постанову, підготовлене з урахуванням 12-річної практики і змін в законодавстві.