Відповідно до законодавства, відсутність у договорі істотних умов вказує на те, що договір не укладено. У той же час правові наслідки не включення в договір таких умов встановлені не були.
Істотними умовами договору будівельного підряду будуть:
- предмет договору (найменування та місцезнаходження об'єкта, види (етапи) будівельних робіт, що підлягають виконанню, і їх обсяги);
- вказівка на виконання будівельних робіт власними силами підрядника або із залученням субпідрядників;
- терміни (число, місяць і рік) початку і завершення будівництва об'єкта (виконання будівельних робіт);
- договірна (контрактна) ціна або спосіб її визначення;
- порядок розрахунків за виконані будівельні роботи;
- джерела та обсяги фінансування по кожному з джерел, в тому числі з виділенням суми зобов'язань на поточний фінансовий рік;
- відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань;
- обов'язки замовника і підрядника при виконанні договору.
Сумнівною видається доцільність включення в якості істотних умов вказівки на виконання робіт власними силами підрядника або із залученням субпідрядників, оскільки порядок залучення субпідрядників встановлений як Цивільним кодексом, так правилами.
Позитивним треба визнати встановлення обов'язковим узгодження порядку і строків надання проектної документації. У моїй практиці був випадок, коли ремонтні роботи здійснювалися взагалі без проектної документації. Після того, як було виявлено принципові прорахунки у виконанні робіт, підрядник посилався на те, що такі питання не належать до його компетенції, а повинні були вирішуватися в проектній документації, в зв'язку з чим він не повинен нести за це відповідальність. Введення норми про узгодження порядку і строків подання проектної документації знизить кількість таких суперечок.
Якщо в колишніх правилах необхідно було вказувати лише місяць і рік початку і закінчення будівництва, то в нових - також і конкретне число. А стосовно джерел фінансування нові правила вимагають вказівки також на обсяг фінансування по кожному з джерел, в тому числі окремо виділяти суму фінансування на поточний фінансовий рік.
2. Порядок зміни термінів будівництва
Нові правила встановили порядок зміни термінів будівництва, який був негативно сприйнятий представниками як підрядників, так і замовників. Правилами встановлено, що зміна тривалості будівництва об'єктів із залученням бюджетних коштів здійснюється за погодженням з Мінархітектури і будівництва, а також Мінекономіки. І це, напевно, обгрунтовано.
Однак правила вимагають узгодження зміни термінів також і по інших об'єктах, в тому числі фінансуються виключно за рахунок замовника. Зміни термінів будівництва таких об'єктів необхідно погоджувати в місцевих виконкомах.
При цьому правила встановлюють, що в разі отримання відмови у погодженні перенесення терміну закінчення будівництва учасники зобов'язані завершити будівництво об'єкта у встановлені договором терміни. Яким чином буде реалізована дана норма, залишається загадкою. Адже якщо замовник звертається за зміною термінів (а з таким заявам повинен звертатися саме замовник), то в більшості випадків це викликано саме об'єктивними причинами, що не дозволяють закінчити будівництво у встановлені терміни.
Новими правилами встановлено, що на прийняті в експлуатацію об'єкти встановлюється гарантійний термін 5 років. Це нововведення, безсумнівно, порадує замовників будівництва і, дуже хочеться сподіватися, змусить підрядників сумлінніше ставитися до якості виконуваних робіт.
Раніше гарантійний термін становив лише 2 роки.
4. Відповідальність за порушення зобов'язань
Нові правила концептуально змінили підхід до відповідальності сторін за порушення зобов'язань.
Раніше відповідальність була встановлена правилами і не повинна була прописуватися в договорі. Нові правила встановлюють відповідальність за порушення зобов'язань істотною умовою договору, без погодження якого договір не буде вважатися укладеним. Крім цього, новими правилами збільшені встановлені раніше норми відповідальності, а також надано право сторонам їх додатково збільшувати.
Мінімальні розміри відповідальності замовника за необгрунтоване ухилення від приймання виконаних будівельних робіт, за несвоєчасне проведення розрахунків за виконані і прийняті роботи, за порушення термінів поставки матеріальних ресурсів встановлено в розмірі 0,2% від вартості таких робіт або матеріалів. У той час як раніше така відповідальність була встановлена в межах 0,1-0,15%.
Аналогічна ситуація і з підрядником. Підрядник несе відповідальність за порушення встановлених термінів виконання будівельних робіт в розмірі 0,2% від вартості невиконаних будівельних робіт за кожен день прострочення (раніше 0,15%), а за несвоєчасне усунення дефектів - 1% від вартості робіт з усунення дефектів за кожен день прострочення (раніше тільки 0,15%).
Новими правилами змінюються також і ряд інших моментів (додані нові права і обов'язки сторін; уточнено порядок приймання об'єкта; змінені умови розірвання і односторонньої відмови від виконання договору і ін.).
Як і більшість прийнятих в даний час нормативних правових актів, нові правила укладання та виконання договору будівельного підряду містять як позитивні, так і негативні моменти. І як більшість нормативних актів в сфері будівництва, вони багато в чому залежать від судової практики, яка тільки-тільки починає складатися.
Так що яким все-таки виявиться ефект від нових правил, покаже час.