Юридична допомога боржникам - dolgi-net.ru
Іпотечний кредит привабливий тим, що його умови передбачають невисоку процентну ставку і тривалий термін повернення.
Купівля нерухомості певні складнощі без сторонньої допомоги - мало у кого знайдеться вся сума за угодою відразу. Тому іпотечні кредити стають все більш популярними.
Однак саме іпотечні кредити за ступенем ризику утворення простроченої заборгованості займають одну з лідируючих позицій. І саме тому, що вони довгострокові - від 10 до 30 років. За цей час багато чого може змінитися, в тому числі - матеріальне становище созаёмщіков. І нерідко вони переходять в статус боржників.
Важливо! Якщо ви самі розбираєте свій випадок, пов'язаний з боргом по іпотеці, то вам слід пам'ятати, що:
- Всі випадки унікальні і індивідуальні.
- Розуміння основ закону корисно, але не гарантує досягнення результату.
- Можливість позитивного результату залежить від безлічі факторів.
Типові помилки позичальників - майбутніх боржників
Процедура покупки житла за іпотечним кредитом будується на суворому дотриманні термінів і вимог банку. Тому перед тим, як приступити до оформлення такого кредиту, слід продумати, наскільки реальними є можливості регулярного повернення грошей банку і які взагалі плани на роки дії кредиту. Звичайно, передбачити кризу економіки неможливо, але власні сили розрахувати цілком реально. Тому першою помилкою є необдуманість і квапливість, з якою оформляється кредит.
Більшість позичальників не думають про майбутнє і поспішають скоріше укласти угоду з продавцем придивилася квартири, поки хтось інший не перекупив. На цій стадії дуже велику роль відіграють супроводжують угоду ріелтори, які створюють ажіотаж і підганяють клієнтів, не даючи можливості задуматися і прорахувати. І це друга помилка - піти на поступку посереднику і повністю покластися на його дії. Дуже часто позичальник сподівається на професіоналізм співробітників банку і ріелторів і підписує всі документи, не читаючи. Головне, що відкладається в свідомості в ході процедури оформлення іпотеки - це розмір кредиту і сума щомісячних платежів.
І тільки коли позичальники стають власниками купленого житла, вони отримують можливість більш детально розглянути умови кредитного договору, заставної та додатків до договору. За статистикою, перший рік кредит погашається своєчасно і без прострочень. Другий рік уже відповідальність созаёмщіков знижується - рахунок, з якого виробляється утримання по кредиту, поповнюється з порушенням термінів і обсягу. Платежі на позичковий рахунок надходять нерегулярно, і по ньому утворюється прострочена заборгованість.
Причини утворення заборгованості
Якщо не розглядати поширені причини прострочення (втрата роботи, зменшення заробітку і т.п.), які мало залежать від самого позичальника, то підставою для появи боргу найчастіше є необачність позичальників при укладенні договору. Тобто - вчинення зазначених вище помилок.
При оформленні іпотеки банк розраховує сукупну платоспроможність созаёмщіков, і коли клієнту озвучується розмір щомісячного платежу в рахунок погашення іпотечного кредиту, він не здається непосильним.
Однак крім такого платежу у позичальника ще з'являються інші зобов'язання:
- Необхідно оплачувати комунальні послуги за іпотечне житло, які дорожчають кожні півроку.
- Раз на рік необхідно продовжувати договір страхування предмета іпотеки.
Таким чином, щомісячні витрати на іпотечне житло істотно збільшуються, щорічна страховка проробляє навантаження на сімейний бюджет - і ось вже фіксуються перші прострочення по кредиту.
Важливо! Якщо один раз допустити прострочення, борг зростає як снігова куля - на суму щомісячного платежу нараховуються прострочені відсотки, пені та неустойка, передбачені кредитним договором. І вибратися з цієї боргової ями буває дуже складно.
Ще однією причиною боргу по іпотеці є розлучення. Коли розпадається сім'я, то спільних доходів більше немає, отже, тягар погашення кредиту зазвичай лягає на того з подружжя, у якого є фінансова можливість платити. Рідко трапляється, щоб подружжя домовилося про добровільне пайову внесення сум щомісячного платежу (хоча саме такий варіант при розлученні є ідеальним), тому тривалі розгляди при шлюборозлучному процесі, як правило, відсувають кредитні зобов'язання на задній план. Що і породжує прострочену заборгованість і відповідальність за порушення термінів платежу.
Що робити, якщо за іпотечним кредитом утворився борг?
Коли созаёмщікі дізнаються про розмір заборгованості, яку необхідно погасити, щоб повернутися в графік платежів за договором, ситуація заходить в глухий кут. Тому що неустойка та пені на прострочену суму виходять дуже високими. І якщо було складно знайти суму щомісячного платежу по іпотеці, то погасити прострочену заборгованість і внести плановий платіж стає практично неможливо.
Важливо! Зазвичай у випадках непередбачених змін в матеріальному становищі позичальника банки можуть зробити реструктуризацію кредиту.
Реструктуризація - це внесення змін до умов кредитного договору в частині розміру щомісячного платежу і термінів його внесення. Зазвичай укладається додаткова угода до кредитного договору, за умовами якого протягом декількох місяців позичальник платить тільки відсотки. Тобто, сума основного боргу не зменшується. Але і банк не застосовує по відношенню до боржника фінансову відповідальність у вигляді нарахування прострочених відсотків, пені та неустойки, передбачених договором. Тому якщо матеріальні труднощі носять тимчасовий характер, то реструктуризація дозволить зберегти відносини з банком і не посилювати заборгованість.
Але якщо фінансової можливості тягнути іпотеку немає і поліпшень в матеріальному становищі не передбачається, то краще відмовитися від іпотеки. І чим швидше буде прийнято рішення, тим менше виросте заборгованість.
Як відмовитися від іпотеки?
Якщо іпотечна квартира більше не приносить лише одні проблеми, то одним з варіантів позбутися від цього тягаря буде пошук покупця. Тобто, іпотечну квартиру треба продати.
Звичайно, закладену в банку квартиру продати складно. Але можливо! Головне, щоб покупець був обізнаний про предмет купівлі-продажу.
Перший варіант - коли у покупця є власні кошти на покупку житла. В цьому випадку угоду можна провести без участі кредитора. Тобто, не питаючи у нього дозволу на продаж.
У цьому випадку договір купівлі-продажу квартири буде не зовсім звичайний - в ньому необхідно відобразити специфічні умови, наприклад, те, що квартира, що купується знаходиться в заставі у кредитора. Розрахунок між сторонами здійснюється наступним чином:
- грошові кошти в розмірі залишку позикової заборгованості за кредитним договором передаються покупцем продавцеві перед підписанням договору (ще краще, якщо покупець направить ці гроші на рахунок продавця, з якого здійснюється списання коштів за кредитом - і це необхідно докладно викласти в договорі):
- грошові кошти в розмірі залишку по вартості квартири будуть передані продавцю в день подачі документів на державну реєстрацію переходу права на покупця.
Що це дає?
По суті, покупець як аванс надає гроші в розмірі залишку боргу за кредитом. Кредит гаситься, банк і позичальник знімають з квартири обтяження у вигляді іпотеки - і об'єкт нерухомості вільний для переходу права на покупця. І вже вільний від домагань третіх осіб він стає власністю покупця. Причому в цьому випадку зовсім не обов'язково кілька разів подавати документи до реєструючого органу. Можна в один день і в один візит зняти обтяження і відразу зареєструвати угоду з покупцем.
Важливо! Цей варіант і за часом, і за витратами сил і нервів найоптимальніший.
Другий варіант - коли покупець залучає кредитні кошти. Буває й таке. У банках це називається повторне кредитування. Тобто, позичальник знаходить покупця на іпотечну квартиру, повідомляє про це кредитора. Кредитор, найменше зацікавлений в утворенні простроченої заборгованості, охоче кредитує покупця на покупку іпотечної квартири, якщо, звичайно, клієнт відповідає вимогам, що пред'являються до позичальників за іпотечними продуктами.
В даному випадку в угоді бере участь і сам кредитор, який видає письмову згоду на перехід права власності.
Незважаючи на короткий опис цієї процедури, займає вона досить багато часу, який буде потрібно на оформлення кредиту для покупця
Коли немає можливості відмовитися від іпотеки
Якщо з продажем квартири не виходить, то залишається єдиний варіант, передбачений кредитним договором, - це звернення банком стягнення на предмет застави.
Оскільки при утворенні заборгованості за позичковим рахунком банк нараховує відсотки, неустойку та пені, сума платежу зростає щодня. Тому щоб уникнути зайвих нарахувань по фінансовій відповідальності рішення про звернення стягнення на іпотечну квартиру слід прийняти якомога швидше, обговоривши з банком можливість якнайшвидшої реалізації квартири.
Важливо! Право кредитора пред'явити вимогу до боржника виникає в момент утворення прострочення по позикового рахунку.
А ось вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки банк може пред'явити не раніше, ніж через три місяці з моменту появи простроченої заборгованості і тільки в тому випадку, якщо розмір боргу становить менше п'яти відсотків від вартості іпотечного житла.
Стягнення боргу по іпотеці і звернення стягнення на житло буде проводитися тільки в судовому порядку. У цьому випадку на боржника буде покладено обов'язок не тільки погасити борг із самого кредиту, але ще й відшкодувати банку витрати по сплаті державного мита при зверненні до суду. А з огляду на ціну такого позову, судові витрати можуть скласти немаленьку суму.
Наслідки появи боргу за іпотечним кредитом завжди неприємні.
Важливо! З моменту звернення стягнення на іпотечне житло все права власників на нього втрачаються в силу закону.
Тому перед тим, як зв'язати себе зобов'язаннями з банком, уклавши кредитний договір на купівлю житла, слід дуже серйозно розглянути свої можливості по багаторічному грошовим зобов'язанням.
УВАГА! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, інформація в статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть в формі нижче.