Будівництво невеликого готелю досить високого класу обійдеться в середній смузі Росії в 200-300 тисяч доларів. У Москві для цього буде потрібно як мінімум п'ять мільйонів доларів. Окупиться такий об'єкт не раніше, ніж за п'ять-десять років. Але зате потім буде добре годувати свого власника все життя
фасад ринку
Чіткого визначення, що таке міні-готель, немає. У Європі такими вважаються готелі, що мають до 50 номерів. У США малий готель має в своєму розпорядженні максимум 150 номерами. У Росії міні-готелі - це, як правило, об'єкти з 10-100 номерами. Розташовуватися вони можуть як в окремо розташованих будинках, так і в гуртожитках, де виділяється поверх для гостей. Існують і зовсім маленькі готелі - з 3-5 номерами, розташовані в одній або декількох сусідніх квартирах.
- За нашими оцінками, міні-готелі по сумарній кількості місць займають не більше 5% готельного ринку Москви, - говорить генеральний директор компанії Hotel Consulting Development Group (HCD Group) Олександр Лісник. - Для порівняння: у Лондоні на міні-готелі припадає 15% ринку. Офіційно в столиці зареєстровано близько 65 міні-готелів, основна частина яких - готелі бізнес- і люкс-класу.
Аналогічна картина і в Санкт-Петербурзі: частка малих готелів тут становить 5-6%. За оцінкою фахівців пітерського міні-готелю «Олександр Хаус», в Північній столиці налічується 60 малих готелів. Готельний ринок тут значно пожвавився напередодні святкування її 300-річчя, що послужив поштовхом до активізації міського будівництва. В результаті за останні п'ять років в Петербурзі з'явилося близько 40 нових міні-готелів.
- У нас в місті Єйську зараз зводиться декілька міні-готелів класу 3-4 зірки, - розповідає власник бази відпочинку «Лиман» Анатолій Домников. - Це не вдома з банальними «койко-місцями», а повноцінні маленькі готелі, де в кожному номері є окремий санвузол, душ, супутникове телебачення. Я, наприклад, коли затівав будівництво своєї бази, вирішив робити все за першим класом. Ми надаємо клієнтам цілий набір розваг, прийнятих на курортах: катання на водному велосипеді, відвідування фінської лазні, приготування шашлику і страв з морської риби, екскурсії по околицях.
Найбільш активно південний готельний бізнес розвивається в районах Великого Сочі, Анапи, Геленджика. Характерна особливість причорноморських малих готелів в тому, що їх власники зазвичай ведуть «нелегальний» бізнес, щоб не обтяжувати себе додатковими податками. У той же час, місцева влада, зацікавлені в поповненні своїх бюджетів, докладають усіх зусиль, щоб примусити власників міні-готелів реєструватися в якості індивідуальних підприємців.
Розвиваються послуги міні-готелів також в містах Золотого Кільця: Володимирі, Суздалі, Ярославлі та інших.
Окреме місце серед малих готелів займають невеликі відомчі готелі, що залишилися ще з радянських часів, а також нові об'єкти, побудовані для себе великими компаніями. Ці готелі обслуговують тільки корпоративних клієнтів і на ринок практично не виходять. До групи міні-готелів потрапляє також безліч придорожніх 1-2-зіркових мотелів, розташованих уздовж федеральних трас. Втім, «готелями» багато хто з них назвати складно. Архітектура деяких таких об'єктів - вершина російської народної кмітливості.
- Під час однієї з поїздок по країні мені довелося побувати в абсолютно незвичайному придорожньому мотелі, - згадує Олександр Лісник. - Уявіть собі: два купейних пасажирських вагона зовні облицьовані цеглою. Внутрішня ж обстановка цих вагонів збережена практично в первозданному вигляді. Тільки в деяких вікнах коридорчика встановлені акваріуми.
Малий, та молодецький
Відмітна особливість і конкурентна перевага будь-якої малої готелю - індивідуальне ставлення до кожного клієнта. У величезних готелях обслуговування постояльців поставлено на потік. Але це подобається не всім. Багато людей хочуть зупинятися там, де можна відчувати себе як вдома.
- У невеликому готелі набагато легше створити атмосферу домашнього затишку, - впевнена директор московського готелю «Акварель» Ірина Тамбовська. - Приблизно половина наших клієнтів - люди, що постійно зупиняються у нас, приїжджаючи у справах в компанії, розташовані по сусідству. Багатьох з них ми знаємо по іменах. І можемо приділити увагу кожному, враховуючи індивідуальні побажання і звички.
Туристи і бізнесмени дуже цінують, коли готелі розташовані не на околиці міста, а ближче до архітектурних пам'яток, адміністративним і діловим центрам. Малі готелі будувати в таких місцях найпростіше - їх можна «точково» зводити на невеликих земельних ділянках, або переобладнати під них старі особняки.
- Кілька років тому я вчинив саме так, - розповідає генеральний директор петербурзького міні-готелю «Олександр Хаус» Олександр Жуков. - Я продав свою велику квартиру, а на виручені гроші розселив мешканців комунальних квартир старого особнячка в центрі міста. Потім зробив ремонт і перетворив особняк в затишний готель VIP-класу. Кожен номер оформлений в індивідуальному стилі, є своя система водоочистки і котельня. А в найближчому майбутньому я планую відкрити ресторан і релакс-клуб з японською лазнею та масажем.
Малі готелі працюють в одному ціновому діапазоні з середніми і великими готелями. Ціни диктує ринок, який єдиний і для малюків, і для гігантів. Розцінки залежать тільки від класу міні-готелів. Втім, невеликий номерний фонд підштовхує власників невеликих готелів максимізувати середню ціну продажу. Однак це не завжди сприяє розвитку бізнесу. Адже в готельній справі дуже важливо дотримуватися співвідношення між вартістю і якістю обслуговування.
Скільки коштує готель побудувати?
Активний розвиток сегменту малих готелів пов'язане з тим, що ринок житлової та офісної нерухомості вже досить освоєний і насичений. І інтереси багатьох інвесторів зміщуються в бік готельного бізнесу. Завдяки зростанню ділової та туристичної активності попит на готельні послуги постійно збільшується, а слідом за цим - і ціни. У Москві, наприклад, розцінки на проживання в готелях класу «люкс» останнім часом щороку зростають на 10%, а розцінки в готелях бізнес-класу - на 30%. У сегменті дешевих готелів зростання ще більш інтенсивний. І хоча в готельному бізнесі повернення інвестицій розтягнуть у часі, за показниками брутто-прибутковості вони перевершують вкладення в житлову та офісну нерухомість.
Будівництво малих готелів менш ризиковано, ніж зведення великих і середніх готелів. Тут можна обійтися власними коштами, не вдаючись до банківських позик. Наприклад, в середній смузі Росії можна вибудувати котедж і обладнати його під міні-готель середнього класу всього за $ 30-50 тис. Мала готель вищого класу обійдеться в $ 200-300 тис. При цьому рентабельність малого готельного бізнесу може коливатися в межах 15-80 %.
У Москві істотну підтримку розвитку готельного бізнесу, в тому числі і малого, надає столичне уряд. В останні роки було видано кілька постанов і розпоряджень, в яких визначені конкретні кроки в цьому напрямку, в тому числі і по переводу неефективних відомчих готелів в розряд малих приватних міні-готелів. Тільки в Центральному адміністративному окрузі столиці зарезервовано понад 15 ділянок під зведення готелів.
Однак бажаючих інвестувати в будівництво малих готелів в Москві значно більше, і придатних земельних ділянок для всіх бракує. Точніше, нестача ділянок відчувається тільки на первинному столичному земельному ринку. Можна без проблем знайти ділянку на вторинному ринку, проте вартість його розтрощить ентузіазм будь-якого інвестора. Коли продавці просять за землю $ 7-8 млн. Інвестиційна привабливість готельного проекту миттєво згасає.
- Прийнятний варіант може бути таким, - наводить розрахунок Олександр Лісник. - Будівництво та облаштування малого готелю середнього класу на 50 номерів в Москві або Санкт-Петербурзі обійдеться інвесторові приблизно в $ 5 млн. З урахуванням покупки ділянки землі на вторинному ринку. На підготовку дозвільної документації зазвичай йде не менше одного року, плюс рік - на будівництво. Крім номерного фонду, такий готель зазвичай має ресторан, невеликий бар, конференц-зал та бізнес-центр. Вкладені гроші повернуться не раніше, ніж через п'ять років. Якщо ж на будівництво брався банківський кредит, то, з урахуванням виплати відсотків, процес окупності проекту розтягнеться на сім-вісім років.
Втім, аси готельного бізнесу примудряються повертати вкладені інвестиції раніше, оскільки ця сфера послуг залишається досить закритою і непрозорою. Швидше окупаються також міні-готелі високого класу (4-5 зірок).
Ліцензування готельного бізнесу в Москві скасовано, а в інших регіонах Росії його ніколи не було. Ліцензія буде потрібно тільки бару або ресторану при готелі - на торгівлю алкоголем. Сертифікація готельних послуг для присвоєння готелю класу - «3 зірки», «4 зірки» - носить суто добровільний характер. Але в нашій країні одночасно діє п'ять систем сертифікації, і це створює певну плутанину.
- Просуваючи свій проект, ми використовували метод «особистих продажів», - ділиться досвідом Олександр Жуков. - Як правило, все починалося з дзвінка в цікаву для нас компанію. Ми дізнавалися, наскільки їм цікаві наші послуги, а потім відправляли або розвозили друковані матеріали про цей готель «Олександр Хаус». Після цього представників компаній запрошували в гості на огляд будинку - так зав'язувалися наші перші ділові контакти.
Від чого залежить успіх
Благополуччя готельного бізнесу багато в чому залежить від персоналу. Його потрібно набрати, навчити і постійно «тримати в тонусі». Причому малими силами можна обійтися тільки в дешевих готелях. У готелях бізнес-класу (3 зірки) персоналу має бути стільки ж, скільки номерів в готелі. А в 4-5-зіркових готелях штат персоналу чисельно перевершує кількість номерів.
- На жаль, на сьогоднішній день кваліфікованих кадрів не вистачає, - каже Олександр Жуков. - Це пов'язано з тим, що часто працівник малого готелю єдиний в декількох особах: він повинен вміти виконувати роботу як адміністратора, так і покоївки, знати іноземну мову. А навчальних закладів, які готують кадри конкретно для роботи в міні-готелях, немає.
Великим готелям в «мертвий сезон» доводиться позбуватися від зайвого персоналу, скорочувати обсяги закупівель продукції для ресторанів і обслуговування номерного фонду. Малі готелі залежать від сезонності менше, і це їх велика перевага.
- Показник річної завантаження у малих готелів в Москві вище, ніж у великих, - підтверджує Ірина Тамбовська з готелю «Акварель».
Найгостріше проблема міжсезоння для південних приморських готелів. Тут підприємцям доводиться шукати різні способи її вирішення.
- У нас в Єйську є прекрасний санаторій з лікувальними грязями, - розповідає власник бази відпочинку «Лиман» Анатолій Домников. - Там є послуга - лікування за курсовкам. Тому ми плануємо зробити так: запропонувати хворим жити у нас, а на процедури ходити в санаторій. Якщо мені вдасться розкрутити цей напрямок, то я зможу набирати постояльців не тільки в літній період.
Як спосіб залучення клієнтів в міжсезоння великі готелі активно використовують надання знижок на проживання. Малим готелям, які мають невелику кількість номерів, це не дуже вигідно. Проте, знижки практикують і вони.
Скільки можна заробити?
На такий результат можна розраховувати при експлуатації московського готелю середнього класу на 50 номерів, розташованої в центрі міста. У розрахунку враховано реалізація 11500 ночівель клієнтів при середній ціні продажу послуг розміщення $ 89 на одного постояльця. Доходи від реалізації додаткових послуг (харчування, напої) не враховувалися.
Розрахунок підготовлений компанією HCD Group
СЕГМЕНТАЦИЯ ГОТЕЛІВ МОСКВИ ЗА КІЛЬКІСТЮ НОМЕРІВ
Джерело: дослідження HCD Group
СЕГМЕНТАЦИЯ МАЛИХ ГОТЕЛІВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ЗА КІЛЬКІСТЮ НОМЕРІВ
- Від 21 до 30 номерів - 28%
- Від 41 до 50 номерів - 22%
- Від 31 до 40 номерів - 9%
- До 10 номерів - 15%
- Від 11 до 20 номерів - 26%
Джерело: дослідження готелю «Олександр Хаус»
міні-готель, міні-готель, бізнес, бізнес-план, бізнес-план міні-готелю, готовий бізнес-план